Логотип юридической организации
RegPractic
Юридический центр
Номер телефона Номер телефона
Москва, улица Велозаводская, 4
info@regpractic.ru

По всем правовым вопросам
Рабочий телефон
8 (903) 120-51-06
Ежедневно с 9:00 до 23:00

Как заставить застройщика устранить недоделки?

Информация, изложенная в настоящей статье не может заменить правовую консультацию.
Дата публикации
2023-01-11
Обновлено
2023-01-11
ПЕРСПЕКТИВЫ ВЗЫСКАНИЯ
За строительный брак по однокомнатной квартире можно взыскать в среднем около 400 000 рублей. По двухкомнатной - примерно 700 000 рублей. С трёхкомнатной - более 1 000 000 рублей.

Почему необходимо ждать 60 дней после приемки квартиры?

Срок устранения недостатков застройщиком - это ❗ временной интервал, предоставляемый участником долевого строительства, необходимый и достаточный для совершения действий, направленных на приведение объекта в состояние при котором ГОСТы и СНиПы соответствуют установленным требованиям. Согласно пункта "е" постановления Правительства РФ 442 - максимум 60 календарных дней.

Будут ли за предоставленное время добровольно выполнены работы, при соблюдении хотя бы минимальных требований по качеству - есть большой вопрос, который от дольщика абсолютно никак не зависит. По статистике такой ремонт обычно никого не устраивает, что всегда подтверждает экспретное заключение, сделанное по истечении шестидесяти дней.

Если при приёмке не нарушены требования, изложенные в указанном постановлении, дело выигрывается практически всегда и наоборот.

Проживанию ведение дела не мешает, ремонт можно делать после экспертизы до рассмотрения иска по существу, но с рядом ограничений и выполнения определённых правил.

Гарантия

Дольщик в пределах гарантии имеет право на:

  • безвозмездное устранение недоделок;
  • соразмерное уменьшение цены договора;
  • возмещение расходов.

Гарантийный срок на дом в 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование в 3 года не распространяется на работы по отделке, которые установлены договором.

Внутренняя отделка квартиры от застройщика - это совокупность материалов, штукатурных, малярных и монтажных работ, в частности поклейка обоев, покрытие пола и потолка, заполнение дверных проёмов, остекление, а также устройства с креплениями и подводками систем отопления, канализации, вентиляции, водоснабжения и электрики, в частности раковины, ванны и унитазы, водопроводные смесители и полотенцесушители, приборы учёта горячего и холодного водоснабжения, электрические плиты и розетки.

Из сказанного не следует, что наши юристы не смогут взыскать компенсацию при пропуске гарантийного срока по договору. Однако их пропуск может увеличить вероятность того, что дело может повернуться не в пользу истца. Мы понимаем риски дольщика, поэтому по такой группе споров выполняем услуги без предварительной оплаты.

Потребитель

Договоры долевого участия могут содержать условия ограничивающие права дольщиков. В обоснование которых, ответчики ссылаются на диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 ФЗ-214, допускающих указание иных условий. При этом право на их установление не может приводить к ограничению прав потребителя. Диспозитивность специальных норм закона о долевом строительстве направлена на защиту более слабой стороны - дольщика, и может только устанавливать для них больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, а не наоборот (Обзор ВС РФ 4 от 2020 года, определение 307-ЭС19-24320).

В пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в дефектах объекта долевого строительства, в связи с чем, ему и доказывать свою невиновность (п. 7 ст. 7 ФЗ-214). В предмет доказывания истца входит установление наличия недостатков в пределах гарантийного срока, а ответчик должен доказать обстоятельства, вследствие которых он не может нести за них ответственность.

Дольщик имеет право на компенсацию даже в случае, когда установлено, что недостатки являются несущественными и позволяют использовать помещение по назначению (Обзор ВС РФ 3 от 2018 года, дело 18-КГ17-222).

Жалоба

Обычно жалобы дольщиков игнорируется либо работы носят формальный характер. Дожидаться рассмотрения обращений необязательно. Если помещение принято с соблюдением правил, установленных постановлением Правительства РФ 442, то через шестьдесят дней можно делать экспертизу. При таком подходе можно на деньги ответчика сделать отличный ремонт. При этом вы проживаете в квартире пока идёт разбирательство и просто ждёте денег. Альтернативный вариант - это словесная пикировка, а в качестве результата ремонт за собственные деньги.

Последовательность действий:

  • Принять квартиру по новым правилам.
  • Направить почтой письмо с указанием списка обнаруженного брака.
  • Через шестьдесят дней сделать экспертизу рыночной стоимости.
  • Обратиться с иском об уменьшении цены на сумму восстановительного ремонта.

В иске потребовать штраф, неустойку в размере одного процента по закону прав потребителей за нарушение срока устранения недостатков по ДДУ, моральный вред и компенсацию расходов на юридические услуги и работу эксперта.

Приёмка

Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 года 442 изменило порядок приёмки объекта долевого строительства. Теперь недостаточно, как раньше - сделать экспертизу и автоматом получить деньги. Строительные компании пролоббировали условия, при невыполнении которых, если не ставится крест на перспективах получения положительного решения, то резко снижается его вероятность.

Преодоление разногласий

Для того чтобы выполнить требования правительства, следует обратить внимание на пункт "К".

  • Сведения об эксперте (специалисте) должны быть включены в НОПРИЗ или НОСТРОЙ.
  • Экспертная организация, заключившая договор на услуги с дольщиком, должна состоять в СРО и иметь соответствующую выписку из реестра.
  • Между экспертной организацией и экспертом должны быть оформлены трудовые отношения (подтверждаются трудовым договором, заключённым в соответствии с ТК РФ).

Если управляющая компания не исправит дефекты долевого строительства, то за бездействие можно взыскать компенсацию. Цена иска определяется стоимостью ремонтно-восстановительных работ.

Решающее слово за строительной экспертизой. Расходы истца на изготовление экспертного заключения взыскиваются с ответчика. Сверх цены иска подлежит взысканию неустойка, штраф, моральный вред и компенсация расходов на представителя.

Новые правила

Алгоритм действий:

  1. Записаться на осмотр через личный кабинет (регламент ПИКа скачать для примера) либо по телефону.
  2. Сфотографировать строительный брак.
  3. Заполнить ведомость на ремонт помещения или смотровой лист.
  4. Добиться внесения замечаний в акт осмотра и подписания его лицом, уполномоченным доверенностью на подписание таких документов.
  5. При отказе направить письмо о согласовании кандидатуры специалиста, соответствующему пункту "к" постановления 442.
  6. Провести повторный осмотр, но уже с участием специалиста.
  7. В случае повторного отказа в подписании акта с дефектами, направить односторонний акт.
  8. Через шестьдесят дней после его получения вызвать эксперта для подготовки досудебной экспертизы со сметой их рыночной стоимости. За неделю желательно направить уведомление с предложением поприсутствовать при оценке.

Первый осмотр

О чём можно не волноваться при первом осмотре?

  • Беспокоиться, что вы не внесёте в смотровой лист какой-то важный брак.
  • Волноваться, что в акт осмотра не включили какое-то замечание.

Вышеуказанные обстоятельства абсолютно ни на что не влияют, поскольку убытки не доказываются на основании акта осмотра помещения. Истцу нужно доказать, что в помещении были замечания по качеству и они до сих пор существуют. Какие именно были вами замечены - никакой роли не играет, поскольку судью это не интересует. Переживать стоит только при невыполнении новых правил приёмки либо при подписании какого-либо документа без санкции юриста.

Консультации эксперта по качеству строительных работ в новостройке. Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Бесплатные консультации RegPractic
Комментарии ( 13 )

Сначала новые
Сначала старые
Сначала лучшие

АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ
ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ

Войти

Спасибо, емко и по делу.
Ответить
Поделиться
A

Здравствуйте. В этом году приобрели двухкомнатную в ипотеку. ЗОС получен, Цену строительства дома оплатили. Уведомление о сдаче дома и получении ключей не поступило ни в каком виде - ни на почту, ни в смс. В результате мы явились на осмотр через месяц после сдачи дома. Обнаружили брак предчистовой отделки, но нам было отказано в написании смотровой ведомости, т.к. его можно составить только в течение недели после сдачи дома. Было предложено составить заявление о гарантийном обслуживании. Акт приёма-передачи мы не подписали. На жалобу о неуведомлении о сдаче дома нам не ответили. Устно сообщили, что сами виноваты поскольку не явились в августе. По прошествии 45 дней после написания заявления по качеству, мы узнаём, что к исправлению ещё не приступили. Никакой информации по почте или в смс не приходит. Можем ли мы взыскать убытки или в нашем случае только ждать?
Ответить
Поделиться
Admin
AA

Вас вводят в заблуждение неправильной трактовкой законодательства. Алгоритм действий следующий:
1. Направить почтой письмо с указанием списка строительного брака.
2. Не дожидаясь ответа сделать экспертизу их рыночной стоимости.
3. Подать иск об уменьшении цены на сумму восстановительного ремонта. Дополнительно в иске потребовать штраф, неустойку, моральный вред и расходы на юридические услуги.
Ответить
Поделиться
S

Добрый день. Стоит вопрос по проведению экспертизы ударного шума в многоквартирном доме. Проведение работ необходимо компанией которая должна быть аккредитованной в ФСА. Я являюсь собственником жилья(расположенного на последнем этаже), ко мне поступают жалобы от собственника ниже этажом, в части того что мои дети очень громко бегают и тд. Я очень хотел бы разобраться в чем причина и провести экспертизу ударного шума, в целях замеров посторонних звуков (шумов) с моей стороны и прилегающих жилых и нежилых помещений, в том числе ниже этажом. Заранее спасибо.
Ответить
Поделиться
Admin
Sun

У вас замерить шум будет несложно, а в чужих помещениях, только с согласия собственников. Это если мы говорим о правовой части вопроса. Если для себя хотите выяснить, проще бытовой шумомер купить и всё самому измерить. Он небольшой и помещается в кармане.
Ответить
Поделиться
А

Добрый день. Идет процесс приемки с черновой отделкой. Стены выполнены в квартире из пазогребневых плит. В ДДУ и проектной документации не указан материал внутренних стен, а в положительном заключении ЗОС указанно: для внутренней отделки помещений жилого дома предусмотрена штукатурка кирпичных стен, стяжка полов. При этом финишная отделка предусмотрена для выполнения собственником помещений: стены, перегородки, потолка - штукатурка. Полы - выравнивающая стяжка с устройством слоя звукоизоляционного материала. Есть возможность предъявить рекламацию по материалу стен? (Про пазогребневые плиты ни слова не сказано).
Ответить
Поделиться
Admin
Александр

Направьте нам на почту сканы ДДУ, проектной декларации и положительное заключение экспертизы проектной документации. Посмотрю и сообщу, какой план действий. Обязательно в письме укажите контактный телефон для оперативной связи с вами.
Ответить
Поделиться
Т

Звонить не могу, даю конкретику. Купили жильё в строящемся доме с запредельной ценой. Знали, что на всех этапах строительства госстройнадзор предоставлял предоставления о многочисленных нарушениях СМР. Строительный брак не является критическим, тем не менее не приняли квартиру. Составлен односторонний акт. Как зафиксировать проблемы с пластиковыми окнами и отоплением. Возможно есть состав административного правонарушения. Хотели заключить договор подряда на выполнение ремонтных работ своими силами, но потом передумали исправлять, чтобы не усугублять наше положение. Можно самому и направить жалобу или вызывать специалиста для оценки? Что скажут юристы, есть справедливое правосудие?
Ответить
Поделиться
Admin
Татьяна

Если односторонний акт составлен, следовательно, компания считает, что свои обязательства по ДДУ выполнены. Это обычная практика, они всем рассылают односторонние акты, чтобы сократить просрочку. Действовать нужно следующим образом: сделать строительную экспертизу в которой будет присутствовать стоимость восстановительного ремонта. С экспертизой к нам. Мы взыщем с убытки на эту сумму, плюс неустойку из расчёта один процент в день по ЗоЗПП плюс штраф. Односторонний акт имеет смысл признавать недействительным, чтобы увеличить период просрочки по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214. Все эти требования можем заявить в одном иске.
Ответить
Поделиться
Т

Добрый день! Для признания одностороннего акта недействительным нужно заказывать техническую экспертизу или это бесполезная трата денег?
Ответить
Поделиться
Admin
Татьяна

Так и надо действовать, особенно с учётом стоимости в 15-20 тыс. рублей. Наш опыт по признанию односторонних актов недействительными можно посмотреть здесь https://regpractic.ru/214-fz/odnostoronnij-akt-priema-peredachi-kvartiry.html
Ответить
Поделиться
Д

Здравствуйте! Хочу уточнить пару вопросов по поводу взыскания неустойки с ПИКа, чтобы понять как поступить. Я купил в ипотеку (ЖК "Саларьево парк"). Сдать ее должны были по ДДУ во время, но из-за карантина стройку останавливали на две недели или около того. На первой приемке было куча брака (ходил со специалистами), акт приема-передачи естественно подписывать не стал. В смотровом листе зафиксировали все недочеты. 45 дней был просрочен, на вторую приемку я приезжал уже 23 августа. Основные недочеты поправили, но остались довольно критичные (битые стекла на окнах и прочее). Подписывать акт приемки я снова не стал. Сказали, что ждут поставок стеклопакетов к середине сентября. Теперь говорят, что поменяют только в конце месяца. В этой связи я хотел бы узнать на какую сумму я могу рассчитывать и целесообразно ли это в принципе, если я бы хотел уже начать процесс заселения.
Ответить
Поделиться
Admin
Дмитрий

Сумма убытков определяется судебным экспертом. На эту сумму начисляется неустойка - один процент в день (п. 8 ст. 7 ФЗ-214, п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей") и штраф. Измеряются убытки в сотнях тысяч рублей. Сдать без нарушений многочисленных ГОСТОВ и СНИПОВ квартиру в принципе невозможно. ТИРОН (ЖК Саларьево парк) платежеспособный ПИКовский, поэтому нужно не терять время и действовать. Будут вопросы, обращайтесь, поможем.
Ответить
Поделиться
Юридический центр RegPractic 2011-2022
Заказать
звонок