Банкротство УК "Восточная Европа"

По данным ФНС

Застройщиком ЖК «Восточная Европа» является одноимённый застройщик АО УК "Восточная Европа". Общество учреждено довольно давно. Действует с 13 ноября 2009 года. ОГРН 1097746713800, ИНН 7709841749 (действительный - 7709841743). Юридический адрес УК «Восточная Европа»: 143912, г. Московская область, город Балашиха, ул. Флерова, дом 3, помещение 007.

Генеральный директор Климов Денис Андреевич. Ранее единолиным исполнительным органом общества был Ахтямов Айрат Гермусович. Уставный капитал застройщика УК «Восточная Европа» 10 000 руб.

О перспективах окончания строительства

Ранее застройщик не строил жилых домов. Земельный участок находиться в частной собственности Ахтямова А.Г. с которым заключен договор аренды земельного участка No 3 ВЕ от 10.07.2012г. на срок до 10.06.2013г. Затем участок был переоформлен на ЗАО УК «Восточная Европа», з.у. 50:14:0040341:226 (в том числе выделенный из него з.у. 50:14:0040341:552). Генеральный подрядчик: ООО СК «ЖилСтрой».

Первый серьезный вопрос, который ранее возникал при изучении документов на сайте ЖК "Восточная Европа", это не соответствие некоторых данных фактическим. Застройщиком указан не верный ИНН в следующих документах: в проектной декларации от 15.01.2013 года, в изменениях к проектной декларации от 16.04.2013 года, от 30.10.2014 года, от 30.03.2015 года, от 31.07.2015 года, от 25.08.2015 года, от 13.11.2015 года, от 02.11.2016 года, от 02.12.2016 года, то есть во всех документах, представленных на официальном сайте ЖК "Восточная Европа".

Застройщик в течении четырех лет строительства указывал ИНН 7709841749, при том, что информация о ЗАО УК «Восточная Европа» по базе данных ЕГРЮЛ выдает ИНН 7709841743. Это не «невинная» ошибка, когда случайно в течении 4-х лет цифра «3» из подлинного ИНН меняется на цифру «9».

Цифра ИНН очень важна для того, чтобы получить данные по предприятию. По ИНН предприятия можно получить данные финансовой отчетности в Росстате. По ИНН предприятия можно получить всю информацию по судебным разбирательствам, в которых участвовало ЗАО УК «Восточная Европа».

Если запрашивать информацию по неверному ИНН, соответствующие информационные ресурсы государственных органов делают сброс и сообщают, что информацией о предприятии с несуществующим ИНН они не располагают.

Даже подготовленному специалисту не сразу придёт в голову, что ИНН указан не правильно, и чтобы получить запрашиваемую информацию нужно проверить этот ИНН в базе данных ЕГРЮЛ по названию общества. Что уж говорить про обычных людей.

Таким образом, застройщик планомерно на протяжении 4 лет представляя не верный ИНН во всех документах, опубликованных на официальном сайте ЖК, не давал возможности заинтересованным лицам получить информацию по нему, что весьма странно.

О процессе строительства по данным первоначальной проектной декларации

Окончание строительства согласно изменениям к проектным декларациям несколько раз переносилось, по последним данным в зависимости от номера корпуса, на 1-2 квартал 2017 года. 26.10.2016 года получено новое разрешение на строительство.

Планируемая стоимость строительства 2 012 100 тыс.руб. з.у. 50:14:0040341:226. Объект аккредитован банками: Сбербанк, ВТБ-24, Банк Москвы, Газпромбанк. 28 декабря 2016 года получено свидетельство на ввод в эксплуатацию корпусов за номерами 7, 8, 9 на земельном участке с выделенным из общего участка с кадастровым номером: 50:14:0040341:552.

Темпы строительства

Коммуникации

Котельная. Последние фотографии датированы 27 мая 2016 года. Сооружение здания котельной закончено. Возле здания складированы трубы теплотрассы. Никаких иных фотографий, в том числе и касающихся прокладки теплотрассы от котельной к строящимся домам, на сайте нет.

Водозаборный узел. Судя по фотографиям имеющимся на сайте, в 2015 году застройщиком была пробурена скважина. Последние фотографии датированы 4 апреля 2016 года. На них ведется рытье котлована под сооружение водозаборного узла. Иных фотографий из которых следует, что узел смонтирован, изолирован построенным помещением, проведена трасса водоснабжения к строящимся домам, на сайте не представлено.

Очистные сооружения. Согласно фотографий, в феврале 2016 года были завезены, зарыты и укреплены бетонным поясом резервуары отстойников, к марту они были закрыты изолирующим контуром.

Последние фотографии датированы 6 апреля 2016 года. Возле технического сооружения отстойников складированы трубы для дальнейших работ по устройству наружных сетей водоотведения (стоков). Но сами работы к этому моменту не ведутся. Никаких других фотографий, указывающих на то, что к строящимся зданиям подведены наружные сети водоснабжения и водоотведения (стоков), на сайте нет.

Кроме того, обращает на себя внимание, что фотографии касающиеся работ по прокладке наружных сетей, а именно рытья траншей, устройства сборных железобетонных водопроводных и канализационных колодцев, датированы периодом от апреля 2015 по декабрь 2015 года.

Другие фотографии, которые бы указывали на то, что наружные сети подведены к корпусам, на сайте ЖК в разделе «коммуникации» отсутствуют. В разделе «Разное» имеется фотография, датированная 01 июля 2016 года на которой видно, что разводка наружных сетей как минимум к одному дому все-таки проведена.

Кроме того, согласно фотографий датированных апрелем — июлем 2016 года, около трех корпусов производится благоустройство прилегающей территории, устройство бордюров, кладка тротуарной плитки, устройство пешеходных дорожек, озеленение (высадка кустарника и деревьев). То есть как минимум к трем корпусам наружные сети подведены (иначе бы не велись работы по благоустройству прилегающей территории).

Финансовые показатели

Cогласно информации представленной Росстатом, по состоянию на 01.01.2016 года.

Минусы

Застройщик является типичной фирмой-«пустышкой». Без хозяйственной деятельности, связанной со строительством этого ЖК, он из себя ничего не представляет. Собственный капитал «0», активы «0», остаток денежных средств на конец года менее 3 млн.руб. Показан убыток в размере 11 тыс.руб.

Застройщик работает «с колес». У него и денег не остается, и нет накопленных запасов. Запасов материалов на конец 2015 года было только на 22 млн.руб, что для строительства стоимостью более 2 млрд.руб. ничего не значащая цифра.

За 2015 года застройщиком было освоено на строительстве чуть более 200 млн.руб. (разница между внеоборотными активами на 01.01.2016 года в размере 1,067 млрд.руб. и на 01.01.2015 года в размере 0,857 млрд.руб.). Иначе говоря, осваивая строительство ЖК "Восточная Европа" стоимостью в 2 млрд.руб. темпами в 0,2 млрд.руб в год, застройщик будет строить этот объект в течение 10 лет.

Плюсы

Общество никому ничего не должно. Для строительства этого объекта общество не привлекало заемных средств. В соответствующих графах отчетности стоит цифра «0». Соответственно ему никому ничего не нужно отдавать. Кроме того, если бы застройщик использовал кредиты, то ему нужно было бы из денежных средств полученных от дольщиков, часть средств отвлекать от строительства, направляя на выплату процентов по полученным кредитам. Здесь этого нет.

Полученные от дольщиков денежные средства не используются на содержание ЗАО УК "Восточная Европа". В соответствующих графах за два последние года стоит цифра «0», что означает наличие какой-то иной хозяйственной деятельности у лиц, стоящих за этим строительством, которая позволяет им содержать персонал застройщика за счет иных, чем денежные средства дольщиков, денежных средств. То-есть такого обременения, как содержания персонала у застройщика нет.

У застройщика положительное соотношение дебиторской (то есть должны ему) по отношению к кредиторской (то есть должен он) задолженности: 791 млн.руб. против 506 млн.руб., в пользу дебиторской задолженности.

Кроме того, по состоянию на 01.01.2016 года этот проект прибыльный. ЗАО УК "Восточная Европа" показывает планируемые к получению денежные средства от продажи квартир (заключения договоров долевого участия) в размере почти 1,5 млрд.руб. («доходы будущих периодов» в размере 1,497 млр.руб.), при том что на стройке осталось освоить менее 1 млрд.руб. (разница между 2,012 млрд.руб. сметной стоимости, заявленной застройщиком в проектной декларации, и размерами незавершенки в 1,067 млрд.руб., которые обозначены застройщиком в этом финансовом отчете). То-есть, застройщик 01.01.2016 года планировал заработать на этом проекте по окончании строительства и продажи всех квартир не менее 0,5 млрд.руб.

Иначе говоря из этой отчетности следует, что застройщик строит только и исключительно на средства дольщиков, и только по мере их поступления. Долгами не обременен. Если в 2016 году застройщиком (допустим это) было освоено столько же денежных средств, сколько и в 2015 году (по состоянию на 01.01.2016 года), то от момента составления этого отчета 12.02.2016 года, строительство будет осуществляться еще чуть менее 4 лет. Если все квартиры в этом ЖК будут проданы, то денежных средств для окончания строительства у застройщика будет достаточно, и при этом он еще заработает прибыль. Отсюда следует, что темпы строительства и окончание его, зависит исключительно от того, как будут заключаться договора ДДУ. Сам же строительный проект прибыльный, и финансовых проблем для его осуществления с этой стороны не предвидится.

В качестве дополнительной информации относительно положительных финансовых показателей застройщика, данные о дебиторской и кредиторской задолженности, которые были опубликованы застройщиком в проектной декларации и изменениях к ней за годы строительства ЖК "Восточная Европа".

Вот эти данные:

За исключением одного периода застройщику всегда должны больше, чем он должен.

Финансирование осуществляется исключительно за счет дольщиков. Никакого внешнего финансирования по данным отчетности застройщика нет. Если застройщик заключит достаточно ДДУ и деньги не будут расходоваться на иные цели, чем на нужды строительства домов ЖК "Восточная Европа", строительство ЖК будет с успехом завершено.

Получает ли общество от заключения ДДУ достаточно денег для полноценного финансирования строительных работ? И здесь мы подходим к анализу второго обозначенного нами показателя. Прежде всего обращает на себя внимание, что сданные корпуса No7, 8, 9 находятся на участке: 50:14:0040341:552, а не 50:14:0040341:226, который указан в проектных декларациях. Это и понятно. Для того, чтобы сдать построенные объекты, необходимо было из единого для всех строящихся объектов участка: 50:14:0040341:226 выделить, путем межевания, отдельный участок на котором находятся сдаваемые в эксплуатацию дома. Таким образом, образовался участок: 50:14:0040341:552.

Обращает на себя внимание, что первые договора начали заключаться в начале 2014 года, последние были заключены в конце 2016 года. Именно в это время шло строительство, и именно в конце 2016 года три этих корпуса были введены в эксплуатацию. То есть, темпы поступления денежных средств соответствовали темпам строительства. Если строительство осуществляется со значительным отставанием от графика - это означает только одно: скорость поступления денег от дольщиков не является достаточной.

К сожалению, не возможно получить информацию в режиме он-лайн относительно заключенных договоров ДДУ по корпусам за номерами 1, 2, 3, 4, 5, 6 (по которым привлечено ипотечное финансирование), так как статус земельного участка с кадастровым номером: 50:14:0040341:226 (указанный в проектной декларации) в информационном ресурсе ЕГРН Росреестра - «Снят с учета». Это и понятно. Из этого участка был выделен другой участок, и номер первоначального изменился. При этом, почему-то, застройщиком не были внесены измененные данные по вновь образованному участку в изменениях к проектной декларации, которые размещены на официальном сайте ЖК. Это значит о количестве не распроданных квартир можно только судить по цифрам «дохода будущего периода» в размере 1,497 млрд.руб. по состоянию на 01.01.2016 года.

Выводы на основании анализа данных Росреестра получаются точно такими же, как и на основании данных финансовой отчетности, а именно, финансирование строительство осуществляется застройщиком только на основании денежных средств, полученных от дольщиков. Иначе говоря, получал застройщик деньги от дольщиков по корпусам NoNo7, 8, 9 до конца 2016 года, до этого момента эти корпуса и строил. Как долго получал, столько по времени и строил. К окончанию строительства и сдачи этих домов в эксплуатацию, все квартиры в этих корпусах были распроданы. К этому же моменту, и не месяцем ранее, были решены проблемы с подключением построенных объектов к наружным сетям, то есть в настоящий момент эта проблема снята с повестки дня и отсутствует.

У последующих корпусов задержек из-за отсутствия возможности подключиться к наружным сетям, не будет. Предположительно строительство будет осуществляться темпами, которые будут соответствовать темпам продажи квартир и поступления по этим договорам денежных средств дольщиков.

В дополнение к вышесказанному важно отметить следующее. В Арбитражном суде г. Москвы идет судебное разбирательство по иску ООО «Группа компаний «Технолидер» о взыскании с ЗАО УК «Восточная Европа» суммы в размере 1,863 млн.руб. Кроме того, 18 января 2017 года ООО «ИК «Стройград» подала иск к ЗАО «УК «Восточная Европа» (Дело NoА40-4649/17-57-26) о взыскании 36,815 млн.руб.

На сайте Службы судебных приставов имеются данные о не закрытом исполнительном производстве в отношении застройщика от 26.01.2017 года, о не погашенном исполнительном листе на сумму 947 тыс.руб. по задолженности, согласно решению по гражданскому делу Зюзинского районного суда города Москвы. ЗАО УК «Восточная Европа» работает без нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству не отмечено.

Итоговый вывод

Несмотря на то, что застройщик является типичной фирмой-«пустышкой», единственная задача которой построить и сдать в эксплуатацию ЖК «Восточная Европа», в целом вопросов по этому объекту на основании анализа данных, имеющихся в открытом доступе, не возникает. Единственный крупный недостаток ЖК "Восточная Европа" - это долгие сроки строительства, которые связаны с тем, что застройщик строит исключительно на деньги дольщиков. В связи с непростой общеэкономической ситуаций в стране, темпы заключения новых ДДУ застройщиком не достаточны для того, чтобы строительство шло по заявленным изначально срокам.

Строительство не построенных корпусов и сдача их в эксплуатацию может занять по времени срок от конца 2017 года до середины 2018 года (в зависимости от корпуса). При этом экономика проекта строительства ЖК "Восточная Европа" вполне положительная. Застройщик планирует в итоге получить существенную прибыль. ЗАО УК "Восточная Европа" не имеет никаких долгов. Застройщик не обременяет поступающие средства дольщиков затратами на свое содержание. Застройщик имел проблемы с подключением к наружным сетям, из-за чего даже построенные довольно длительное время назад корпуса не сдавались. Но к концу 2016 года эта проблема решена, и она не будет задерживать сдачу последующих корпусов.

Кроме того на основе анализа имеющихся на сайте фотографий работ становится очевидным, что хотя и темпы работ нельзя назвать даже средними (они медленные), но работы ведутся планомерно, и простоев с 2014 года в строительстве не было. Застройщик практически не имеет сколько-нибудь значимых исков в отношении себя. Судебное разбирательство по иску на 36 млн.руб. только началось, и вовсе не факт, что оно будет не в пользу застройщика. У застройщика нет проблем с контролирующими органами. Проект строительства ЖК аккредитован банками входящими в ТОП-10 банков России.

Общий вывод на основе анализа полученной информации таков. Можно рекомендовать вложение денежных средств в покупку квартир (заключение договоров долевого участия) в ЖК «Восточная Европа» у застройщика ЗАО УК «Восточная Европа», потому что риски этих вложений незначительные. Единственное, в чем нужно отдавать себе отчет, так это в том, что строительство и сдача в эксплуатацию оставшихся корпусов ЖК займет по срокам от 1 года до 1,5 лет (в зависимости от корпуса), возможно даже чуть больше. И эта задержка будет связана с тем, насколько успешно будет застройщик привлекать денежные средства новых участников долевого строительства ЖК. Если общая экономическая ситуация в стране и в строительной отрасли будет ухудшаться, у застройщика уменьшится количество новых заключенных договоров. В этом случае возможна большая задержка относительно обозначенных выше сроков.