Обзор ЖК "VALO" с анализом финансового положения застройщика и договора долевого участия застройщика ООО "ГАЛС"

ЖК «VALO» (СПб), застройщик: ООО «ГАЛС». Обзор и финансовый анализ

Застройщиком ЖК «VALO» является Общество с ограниченной ответственностью «ГАЛС», зарегистрированное Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы No15 по Санкт-Петербургу относительно недавно - 21 октября 2011 года.
ОГРН 1117847449367, ИНН 7816523223, КПП 781601001.
Юридический адрес: 192102, г. Санкт-Петербург, ул. Салова, дом 61.

Генеральный директор – Пудовкин Вадим Николаевич, ИНН 781709827628.
Общество имеет двух участников с долями по 50% у каждого:
- ООО «НОВЫЙ ВЕК», ОГРН 1027810315631, ИНН 7826157110
- ООО «РАСТ», ОГРН 1047855105396, ИНН 7814307330
Уставный капитал застройщика 7 791 119 руб.

В свою очередь единственным учредителем компании ООО «Новый Век» с уставным капиталом в размере 50 060 060 руб. является ООО «Пелконал Терминал Лтд.» (Кипр).
Единственным учредителем компании ООО «РАСТ» с уставным капиталом в 10 000 руб. является Акционерная компания с ограниченной ответственностью «Террануова Импекс Корп.» (Британские Виргинские острова).
Таким образом, учредители застройщика имеют офшорные корни, а значит установить кто стоит за застройщиком из открытых данных не представляется возможным.
ООО «Галс» опыта строительства объектов недвижимости не имеет.

Между тем, хотя застройщиком МФОДЦ «VALO» официально является ООО «Галс», не существует официального сайта застройщика ООО «Галс».
Информация о строительстве данного ЖК находится на официальном сайте финской компания Lemminkainen, которая заявляет о себе, как о генеральном подрядчике проекта «VALO».
Что представляет из себя эта компания.
Общество с ограниченной ответственностью «Лемминкяйнен Строй» зарегистрировано 1 апреля 2003 года (ИНН 7813183297).
Уставной капитал по состоянию на 25.01.2017 года составляет 493 470 520 (493 миллиона) рублей (то есть размер уставного капитала является более чем серьезной суммой).
Учредителем компании является акционерное общество «Лемминкяйнен Россия».
Генеральный директор организации с 24 декабря 2009 года Вяттё Юха Калеви.
Что характерно, именно эта компания осуществляет продажу апартаментов.
Контактные данные офиса продаж финской компании представлены на сайте, на котором рассказывается об этом проекте.
То есть именно генеральный подрядчик контролирует сбор денежных средств покупателей апартаментов в этом объекте.
Это позволяет сделать предположение, что осуществлять этот проект будет именно финская компания, а застройщик ООО «Галс» является собственником земельного участка, и этим его участие в проекте и ограничивается.

Итак, что из себя представляет строящийся комплекс согласно проектной декларации.
На сайте компании Lemminkainen размещена проектная декларация ЖК и разрешение на строительство.

Проектная декларация от 15 сентября 2016 года.

Строительство осуществляется в несколько этапов, каждый из которых может функционировать автономно от других


- 1-й этап строительства включает в себя строительство 19-ти этажной 1-й, 2-й секций корпуса 1, встроенно-пристроенных помещений, части подземной автостоянки.
Количество нежилых помещений – 750 шт. Мест подземной автостоянки 27 шт.
- 2-й этап строительства включает в себя строительство 19-ти этажной 3-й, 4-й секций корпуса 1, встроенно-пристроенных помещений, части подземной автостоянки.
Количество нежилых помещений – 795 шт. Мест подземной автостоянки 31 шт.
- 3-й этап строительства включает в себя строительство 19-ти этажного корпуса 2, встроенно-пристроенных помещений, части подземной автостоянки.
Количество нежилых помещений – 1921 шт. Мест подземной автостоянки 212 шт.

Разрешение на строительство от 18.12.2014 года, сроком действия до 18 марта 2020 года.
Начало строительства 1-й квартал 2017 года.
Предполагаемый срок получение разрешения на ввод в эксплуатацию всего комплекса 4-й квартал 2020 года.
Кроме того, не в проектной декларации, а на самом сайте финского застройщика сказано о том, что 1-я очередь будет введена в эксплуатацию во 2-м квартале 2019 года.
Сметная стоимость строительства: 9 715 817 тыс.руб.
Кадастровый номер земельного участка: 78:13:0733504:15
К моменту начала строительства на территории участка находятся административно-производственные постройки, которые подлежат сносу. Определен подрядная организация которая будет заниматься сносом строений и подготовки строительной площадки — это ООО «Размах ГП».

Сразу необходимо сказать, что к моменту составления этого отчета 22 апреля 2017 года строительство Многофункционального общественно-делового центра VALO еще не началось.
На официальной странице объекта VALO В Контакте, представители генподрядчика отвечая на вопросы заинтересованных лиц сообщают, что строительство начнется именно в апреле 2017 года со сноса строений, расположенных на промышленной территории в настоящий момент, расчистки этой территории и подготовки строительной площадки к началу работ.
То есть, начало работ можно ожидать в ближайшее время к моменту составления этого отчета.
Кроме того, на официальном сайте генподрядчика размещена информация о том, что планируется начало строительство именно 1-й очереди, со сроком окончания строительства и сдачи ее в эксплуатацию во 2-м квартале 2019 года.
Согласно проектной декларации, общая площадь всего комплекса около 157 тыс.м2.
Площадь 1-й очереди строительства около 37 тыс.м2, то есть около 23% от общей площади.
С учетом сметной стоимости всего строительства в размере около 9,7 млрд.руб., 1-я очередь обойдется в сумму около 2,3 млрд.руб.

Так все-таки, кто будет строить этот комплекс: застройщик ООО «Галс», или генподрядчик Lemminkainen. Какая из этих двух компаний способна (и способна ли хоть одна из них) освоить строительный объем в размере более 2 млрд.руб.

Рассмотрим финансовые показатели обеих компаний

Сначала застройщика ООО «Галс».
Согласно данным, которые застройщик отразил в проектной декларации его финансовые показатели на момент ее публикации выглядели следующим образом.
Финансовый результат на 15.09.2016 года:
Прибыль 359 тыс.руб,
Кредиторская задолженность 16 226 тыс.руб,
Дебиторская задолженность 3 462 тыс.руб.

Эти цифры разумеется не свидетельствуют о значительных финансовых возможностях этой компании в 2016 году.
Рассмотрим подробнее цифры последней финансовой отчетности этой компании, которые имеются в свободном доступе, и касаются даты на 01.01.2016 года.
Вот цифры этой отчетности.

Финансовые показатели генерального подрядчика ООО «Галс» на 01.01.2016 года



Показатели компании с выручкой в размере чуть менее 25 млн.руб. не могут являться показателями компании, способной осуществлять строительство объекта стоимостью более 9,7 млрд.руб, и даже его первой очереди, стоимостью более 2 млрд.руб.
Данные показатели подтверждают сделанное предположение, что ООО «Галс» не может являться застройщиком строительства объекта VALO. ООО «Галс» является номинальным застройщиком.

Может ли быть реальным застройщиком (не юридическим, которым является ООО «Галс») и финансировать его, как минимум на начальном этапе, генеральный подрядчик строительства финская компания Lemminkainen.
Рассмотрим финансовые показатели финской компании по состоянию на 01.01.2016 года (последние данные отчетности, которые имеются в свободном доступе).
Вот цифры этой отчетности.

Финансовые показатели генерального подрядчика ООО «Лемминкяйнен Строй» на 01.01.2016 года.



Очевидно, что компания имеющая выручку в размере более 6 млрд.руб., запасы строительных материалов в размере более миллиарда рублей, авансовых платежей (дебиторская задолженность) подрядным организациям в размере более 6 млрд.руб., не распределенную прибыль почти в размере 600 млн.руб., чистых активов в размере 800 млн.руб., осуществляющая расчеты с контрагентами в размере 5,2 млрд.руб., содержащая персонал и выплачивающая з/п в год п размере почти 500 млн.руб., не может являться номинальной структурой (как ООО «Галс») и способна освоить до 2020 года строительный объем в размере 9,7 млн.руб, и до 2018 года в размере 2,3 млрд.руб.

В проектной декларации сказано о том, что иных договоров, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства МФДОЦ «VALO», за исключением привлечения денежных средств на основании договоров долевого участи, нет.
Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра (отражает только договора ДДУ, оплата по которым осуществляется в рамках заключенных с банками ипотечных договоров) по состоянию на 20.04.2017 года в зданиях, строительство которых будет происходить на земельном участке с кадастровым номером: 78:13:0733504:15, не зарегистрировано не одного договора долевого участия.
Это происходит потому, что к началу строительства генподрядчиком заключаются только прямые договора с покупателями апартаментов.
Об этом представителем генподрядчика было сказано на одной из веток обсуждения в официальной группе объекта VALO В Контакте в начале апреля 2017 года, где на вопрос об ипотеке, представителем генподрядчика было сообщено лицу, задавшему этот вопрос, что все необходимые документы на аккредитацию объекта находятся на рассмотрении банков, положительное решение застройщик планирует получить к сентябрю 2017 года.
Кроме того, генподрядчик, представляющий интересы застройщика, предоставляет рассрочку, которая предполагает переход на ипотеку с первоначальным взносом от 30% от стоимости апартаментов. После получения аккредитации банками, клиенту будет предложено выбрать для себя программу с наиболее приемлемыми сроками ипотечного кредита и выгодными финансовыми условиями.
Иначе говоря, до сентября 2017 года генподрядчик намерен осуществлять строительство либо за счет собственных средств (которых, как мы видим, достаточно), либо за счет заключения с дольщиками прямых договоров, без привлечения ипотечного финансирования.
Можно предположить, что такие договора могут иметь место, потому что по состоянию на 20 апреля 2017 года на официальном сайте генподрядчика финской компании Lemminkainen к продаже предлагаются только 551 квартира (апартамента).
Между тем в проектной декларации количество квартир (апартаментов) в 1-й очереди строительства определено в 750 шт., то есть можно предположить, что квартиры продаются.
При этом необходимо напомнить, что к моменту составления этого отчета 22 апреля 2017 года строительство еще не началось.
То-есть и сама компания - генподрядчик обладает финансовыми возможностями осуществлять строительство первой очереди сметной стоимостью, ориентировочно, более 2 млрд.руб, за счет собственных средств, но кроме того, возможно, уже начали поступать денежные средства от покупателей квартир (апартаментов) в этом комплексе, то есть денежные средства для начала строительства у генподрядчика есть.

Откровенно говоря застройщик, осуществляя строительство апартаментов (то есть коммерческих площадей), а не квартир, мог вообще не прибегать к нормам ФЗ No214 «О долевом строительстве», потому что хотя действие этого закона распространяются на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости, но в различных параграфах этого закона, речь идет все же только о строительстве жилых домов, и жесткость условий по привлечению денежных средств дольщиков, этим законом распространяется только при строительстве жилых домов, и не распространяется на строительство коммерческих площадей, к которым относятся апартаменты.
Застройщик вполне мог начать работать, заключая с покупателями квартир (апартаментов) договора инвестирования строительства, на основании которых он мог привлекать денежные средства, основываясь на нормах ФЗ No39 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», что очень хорошо подходят для строительства коммерческих площадей, в частности апартаментов, которые создают самые «щадящие» условия для застройщика, в рамках ответственности его за итоговый результат.
Нет строгости в отношении срока реализации проекта, не нужна страховка застройщика, договора не подлежат обязательной регистрации в Росреестре, возможна перепланировка помещений в процессе строительства и пр.
Но дело в том, что работа не в рамках норм ФЗ No214, отсекает от проекта множество потенциальных покупателей, потому что только закон о долевом участии в строительстве, то есть ФЗ No214, дает определенные гарантии людям, передавшим свои деньги застройщику, что эти деньги не пропадут, потому что этим законом такие гарантии предусмотрены.
Работа застройщика в других рамках, делает для таких покупателей риск вложения денежных средств в эту стройку значительно большим, что привело бы к тому что часть потенциальных покупателей не стала бы приобретать квартиры (апартаменты) в этом комплексе.
Если покупателям для спокойствия необходимы договора долевого участия, то застройщик (а фактически генподрядчик) пошел навстречу потенциальным покупателем.

И последнее.
Застройщик ООО «Галс» (все же именно он юридически является застройщиком, а не финская компания Lemminkainen, которая является генподрядчиком) не имеет сколько-нибудь значительных гражданских судебных разбирательств, которые могут отразится на ходе строительства. Кроме того, отсутствуют какие-либо административные и банкротные иски к застройщику.
Отсутствуют данные о долгах. Исполнительные производства в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведутся.

Итоговый вывод :

Мы можем рекомендовать вложение денежных средств в покупку апартаментов (квартир) в Многофункциональном общественно-деловом центре VALO у застройщика ООО «Галс» (фактически у финской компания Lemminkainen), потому что риски при таком вложении отсутствуют.

Заказать подробное экспертное заключение по вашему застройщику можно по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 21 ч.
Можете сами поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ проводился в полном соответствии с вашими требованиями.
О том, как самостоятельно проанализировать финансовую устойчивость застройщика читаем в юридическом обзоре Проверка застройщика и новосторойки.
В статье мы выложили примеры наших работ по многим застройщикам.