Юридические услуги по взысканию с застройщика ЖК "Томилино" (ООО "ТомСтрой") неустойки, штрафа, убытков и морального вреда по ДДУ с бесплатной консультацией по телефону 8-903-120-51-06 ежедневно

Взыскание неустойки с застройщика ООО "Томстрой" по ЖК "Томилино" без предоплаты

Наши цены и порядок работы с заказчиком

Бесплатные консультации по поводу взыскания ООО "Томилино" неустойки, штрафа, морального вреда, убытков, компенсации юридических услуг, а также по вопросам расторжения ДДУ - ежедневно по телефону 8-903-120-51-06


Отчет-отзыв по ЖК «Томилино»

Застройщиком ЖК «Томилино» является ООО «ТомСтрой» (ИНН 5027137386, дата регистрации 03.07.2008 г.).
Единственный участник общества - Багаутдинов Рашит Ишбулдович (ИНН 027717115219).
Уставный капитал - 10 000 руб.
Общество с опытом: до ЖК «Томилино», ООО «ТомСтрой» сдало в эксплуатацию два многоквартирных дома.

На официальном сайте ЖК "Томилино" имеется соглашение о реализации инвестиционного проекта No 5/2-5 от 01.03.2016 года между застройщиком ООО «ТомСтрой», администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области, администрацией муниципального образования городского поселения Томилино, согласно которому в срок до 2022 года пятью этапами будет осуществлено строительство 42 многоквартирных домов общей площадью 292 тыс.м2, а также сопутствующей инфраструктуры в виде школы, двух детских садов, поликлиники и пр.
Ориентировочная стоимость проекта по ЖК "Томилино" - 11,2 млрд.руб.
Предполагается использование только денежных средства ООО «ТомСтрой».
Участие бюджетными средствами не предусмотрено.
Строительство одиннадцати корпусов (декларация выложена на сайте ЖК "Томилино") является первым этапом строительства всего жилищного комплекса.

График строительства одиннадцати корпусов 1-й очереди ЖК «Томилино» с прогнозом ввода в эксплуатацию по каждому корпусу по состоянию на март 2017 года


Корп. №1
2-х секционный 3-х этажный жилой дом.
Окончание строительства - 2 квартал 2016 года.
Квартир 36 шт.
Стоимость 91 400 000 руб.
з.у. 50:22:0040306:94
Генподрядчик: ООО «Омега».

Корп. №1а
4-е этажа, одна секция.
Окончание строительства - 4 квартал 2016 года.
Квартир 28 шт.
Стоимость 59 100 000 руб.
з.у. 50:22:0040306:94

Прогноз по корпусам 1 и 1а
Согласно фотографиям с официального сайта ЖК "Томилино" (март 2017 года) готовность данных корпусов высокая.
Закончено строительство коробок зданий, наружная их отделка, остекление, кровля, выполнены входные группы.
Произведена планировка прилегающей территории и подготовка ее к работам по благоустройству, а значит в здания заведены наружные сети.
На фотографиях заметна электрическая подстанция, следовательно выполнены работы по технологическому присоединению к электросетям.
Строительные работы близятся к завершению.
Отставание от графика примерно на один квартал.

Корп. №2
5-ти секционное, переменной этажности, 3-4-х этажное здание.
Окончание строительства - 3 квартал 2016 года.
Квартир 86 шт.
Стоимость 230 000 000 руб.
з.у. 50:22:0040306:94

Прогноз по корпусу №2
Закончена кирпичная кладка коробки здания, выполнено остекление.
Наличие складированных колодезных колец, а также отсутствие планировки территории позволяют сделать вывод, что наружные сети к корпусу не подведены.
Работы по наружной отделке второго корпуса только начались.
Объем выполненных работ: 40-45%.
С учетом того, что строительство второго корпуса ведется более года, и при этом выполнено менее половины строительного объема, ожидать завершения строительства можно в конце 2017 года (текущее отставание от графика на два квартала).

Корп. №3
2-х секционное 7-ми этажное здание.
Окончание строительства - 4 квартал 2016 года.
Квартир 140 шт.
Стоимость 306 000 000 руб.
з.у. 50:22:0040306:94.

Прогноз по корпусу №3
Закончена кирпичная кладка коробки третьего корпуса, начаты работы по остеклению, ведутся работы по наружной отделке.
Объем выполненных работ - 40%.
Т.к. строительство третьего корпуса ведется более года и с учётом выполнения менее половины строительного объема, ожидать его сдачи стоит в конце 2017 - начале 2018 года.
Пока отставание от графика на один квартал.

Корп №4
3-х секционное 7-и этажное здание.
Окончание строительства - 4 квартал 2016 года.
Квартир 210 шт.
Стоимость 459 113 000 руб.
з.у. 50:22:0040306:94

Прогноз по корпусу №4
По фотографиям четвертого корпуса (март 2017) видно, что ведется кирпичная кладка и перекрытие коробки здания на уровне 2-4-х этажей.
Объем выполненных работ - 15%.
Поскольку строительство четвертого корпуса ведется более года и выполнена только небольшая часть строительного объема, ожидать завершения строительства можно не ранее начала 2018 года (отставание от графика на один квартал).

Корп. №5
2-х секционное 7-и этажное здание.
Окончание строительства - 4 квартал 2016 года.
Квартир 140 шт.
Стоимость 306 000 000 руб.
з.у. 50:22:0040306:94

Прогноз по корпусу №5
Ведётся кирпичная кладка и перекрытие коробки на уровне 2-го этажа здания по одной части здания, и сооружения подвальной части по другой части здания.
Объем выполненных работ - 15%.
Поскольку строительство пятого корпуса ведется более года и выполнено только пятнадцать процентов строительного объема, ожидать завершения строительства можно не ранее начала 2018 года (отставание от графика на один квартал).

Корп. №6
1-но секционное 7-ми этажное здание.
Окончание строительства - 4 квартал 2016 года.
Квартир 70 шт.
Стоимость 153 074 000 руб.
з.у. 50:22:0040306:94

Прогноз по корпусу №6
Выполнена подвальная часть шестого корпуса и ведется кирпичная кладка по 1-му этажу.
Объем выполненных работ - 10%.
Поскольку строительство шестого корпуса ведется более года и выполнено только десять процентов строительного объема, ожидать завершения строительства можно не ранее начала 2018 года (отставание от графика на один квартал).

Корп. №7
6-ти секционное 6-ти этажное здание.
Окончание строительства - 1 квартал 2017 года.
Квартир 182 шт.
Стоимость 500 681 000 руб.
з.у. 50:22:0040306:443

Прогноз по корпусу №7
Ведутся работы по подвальной части седьмого корпуса.
Объем выполненных работ - 5-7%.
Фотографии седьмого корпуса в 1-м квартале 2017 года показывают мизерный освоенный строительный объем.
Рассчитывать, что седьмой корпус сдадут в эксплуатацию в 1-м квартале 2017 года, не приходится.
На начало марта произошла значительная задержка по срокам сдачи седьмого корпуса в эксплуатацию.
Т.к. строительство седьмого корпуса только началось, определить сроки окончания строительства пока весьма затруднительно.

Корп. №8
4-х секционное 7-ми этажное здание.
Окончание строительства - 1 квартал 2017 года.
Квартир 120 шт.
Стоимость 355 162 000 руб.
З.у. 50:22:0040306:444

Прогноз по корпусу №8
Закончено рытье котлована, ведутся работы по залитию фундаментной плиты и ее гидроизоляции.
Объем выполненных работ - 5%.
Поскольку по восьмому корпусу освоено только пять процентов строительного объема, предполагать, что его сдадут 1-м квартале 2017 года не приходится.
Прогнозировать по восьмому корпусу пока затруднительно.

Корп. №9
2-х секционное 3-х этажное здание.
Окончание строительства - 3 квартал 2016 года.
Квартир 42 шт.
Стоимость 94 800 000 руб.
З.у. 50:22:0040306:94

Прогноз по корпусу №9
Закончена кирпичная кладка коробки здания, выполнено остекление.
Ведутся работы по подводу к девятому корпусу наружных сетей, по кровле и утеплению фасадов цокольного этажа.
Объем выполненных работ - 50-55%.
Поскольку работы по девятому корпусу ведется более года и выполнено чуть более пятидесяти процентов строительного объема, ожидать окончание строительства можно не ранее конца 2017 года (пока отставание от графика на два квартала).

Корп. №10
6-ти секционное 3-4-6-ти этажное здание.
Окончание строительства 4 квартал 2016 года.
Квартир 124 шт.
Стоимость 349 421 000 руб.
З.у. 50:22:0040306:94

Прогноз по корпусу №10
Закончено рытье котлована.
Ведутся работы по сооружению ленточного фундамента.
Объем выполненных работ - 5%, не более.
Произошла задержка со сроками окончания строительства на один квартал.
Т.к. работы по десятому корпусу только начались - делать по нему прогноз пока преждевременно.

Наши цены и порядок работы с заказчиком

Финансовый анализ застройщика ООО "ТомСтрой"


Общую сметную стоимость строительства домов ЖК "Томилино" 1-й очереди можно оценить, по данным проектных деклараций, в сумму более 2,9 млрд.руб., а объем выполненных работ (за исключением корпусов NoNo1 и 1А) от 5% до 50-55% от общего объема строительства.
Общее количество квартир в корпусах 1-й очереди ЖК "Томилино" - 1 178 шт.

Строительство 1-й очереди идет с большим отставанием от заявленного ООО "ТомСтрой" графика.
Несмотря на то, что в проектных декларациях всех 11-ти корпусов сроки сдачи в эксплуатацию определены в интервале от 3 квартала 2016 года до 1 квартала 2017 года, только корпуса NoNo1 и 1А в конце 1-го квартала 2017 года имеют высокую степень готовности.
Степень готовности остальных корпусов от 5% до 50-55%.
Окончание их строительства возможно не ранее конца 2017 - начала 2018 года, а по корпусам где работы только начались, еще позже.

В чем причина такого отставания от заявленных сроков?
В интернете есть только информация относительно проведенной ООО "ТомСтрой" работы по внесению изменений в проекты, в части уменьшения этажности строящихся домов, а значит и потраченного на эту работу времени.

Что из себя представляет ООО "ТомСтрой"?
Насколько застройщик способен самостоятельно освоить строительный объем в 11,2 млрд.руб. в целом по строительству всего ЖК "Томилино", и 2,9 млрд.руб. по строительству домов первой очереди, в частности?

Застройщиком в опубликованных проектных декларациях отражены следующие показатели:

Это финансовые показатели средней по размеру фирмы, которая либо вообще не демонстрирует прибыль, либо демонстрирует незначительные её размеры.
Что хорошего в этих цифрах, так это превышение дебиторской (то есть долга перед застройщиком) над кредиторской задолженностью (то есть долга застройщика за выполненные работы, поставленные материалы, оказанные услуги).
Особенно это заметно по показателям ООО "ТомСтрой" за 3 квартал 2016 года.
Иначе говоря, застройщиком авансируются строительные работы, а подрядчики должны этот долг отработать.
Именно поэтому они должны.
В принципе это не плохие показатели.
Но соответствуют ли они объему строительства 1-й очереди в размере 2,9 млрд.руб.?
Кроме того, не понятно, почему происходит столь значительное отставание от графиков работ, если ООО "ТомСтрой" производит значительное авансирование строительства?
Что бы ответить на эти вопросы посмотрим цифры финансовой отчетности ООО "ТомСтрой", которые можно получить путем запроса на сайте Росстата.

Увы не возможно понять, что из себя представляло ООО «ТомСтрой» в финансовом отношении по состоянию на 01.01.2016 года (на дату последних отчетов хозяйствующих субъектов в России, которые размещены на сайте Росстата), по причине того, застройщик не сдавал отчетность в Росстат в 2016 году.
Последняя сданная отчетность датируется периодом до 01.01.2015 года.
Т. е. это весьма давняя отчетность, однако и она достаточно показательна.

Вот цифры этой отчетности.

Финансовые показатели компании-застройщика ООО «ТомСтрой» на 01.01.2015 года (и сравнение их с показателями на 01.01.2014 года)


Что мы видим из этой отчетности ООО «ТомСтрой»?
Прежде всего, значительный объем прочих внеоборотных активов в размере более одного млрд. руб.
К прочим внеоборотным активам относятся объемы незавершенного строительства.
То есть у застройщика в 2014 году в «незавершенке» было около 1 млрд.руб.
ООО «ТомСтрой» в 2014 году был "реальным" застройщиком.

Второе, что по состоянию на 01.01.2015 года размер доходов будущих периодов застройщиком был отражен в размере более 2 млрд.руб.
При этом в проектных декларациях отражена информация о том, что ООО «ТомСтрой» в конце 2014 года, а именно 30.10.2014 года и 25.12.2014 года (то есть до 01.01.2015 года) были сданы в эксплуатацию два многоквартирных жилых дома в пос.Томилино по ул.Гоголя.
Иначе говоря, все затраты по фактически построенным и сданным в эксплуатацию домам были понесены полностью в конце 2014 года, а к началу 2015 года у застройщика оставались не проданными квартир (или проданных квартир, по которым еще не произошла полная оплата) на 2 млрд.руб, потенциальные продажи которых и образовали доходы будущего периода.
То есть уже в 2015 году застройщик обладал значительными активами (квартирами) продажа которых принесла бы значительный доход, достаточный для строительства 1-й очереди ЖК «Томилино».
По факту же активные работы по строительству начались лишь в 2016 году.
Несмотря на наличие финансовых возможностей застройщиком работы не начинались.

О чем это может свидетельствовать?
Данное обстоятельство может подтверждать информацию, которая есть в интернете, что затяжка со началом работ являлась следствием конфликта местных жителей и сопротивления их застройщику в строительстве, что в итоге привело к пересмотру параметров проекта в части этажности (уменьшение этажности строящихся домов ЖК "Томилино").
Новые проектные решения, новые сроки на согласование, соответственно задержка с началом строительных работ.

Отсутствие активной хозяйственной деятельности застройщика в 2015 году, возможно сказалось и на отсутствие информации о нем на сайте Росстата за 2015 год.
Тем не менее, у застройщика по итогам 2014 года были значительные активы.
Можно ли предположить, что эти активы ждали своего часа и не использовались.
В хозяйственной практике такое встречается нечасто.
Деньги должны работать и крутится.
Следы возможного использования этих активов можно обнаружить уже в другой фирме, единственным директором и учредителем которой также является Багаутдинов Р.И.
Это компания ООО «Мегастройсервис», которая также зарегистрирована в Московской области.
Эта компания вела довольно значительную строительную деятельность именно в 2015 году (по состоянию на 01.01.2016 года).

Вот показатели этой фирмы.

Финансовые показатели компании-застройщика ООО «Мегастройсервис» на 01.01.2016 года (и сравнение их с показателями на 01.01.2015 года).
Это строительная компания имеет довольно значительный объем основных средств во внеоборотных активах (которые отражают объемы незавершенного строительства).
Но самое главное в этих показателях, так это цифра заемных средств в размере более 1 млрд.руб.
Можно предположить, что таким образом часть наработанных фирмой ООО «ТомСтрой» (где единственным учредителем и директором был Багаутдинов Р.И.) в 2014 году активов, пока образовался вынужденный простой в осуществлении проекта строительства ЖК «Томилино», могло быть в 2015 году использовано фирмой ООО «Мегастросервис» (где также единственным учредителем и директором является Багаутдинов Р.И.) для осуществление той своих строительных проектов.

Возможно следы использования наработанных в 2014 году активов можно обнаружить в других фирмах, где также единственным учредителем и директором является Багаутдинов Р.И.
Это фирмы:
- ООО "ОмегаПлюс»", Республика Башкоторстан, зарегистрировано 05.09.2013 года (ИНН 0278203187).
- ООО "Группа компаний "Рассвет", Республика Башкоторстан, зарегистрировано 05.09.2013 года (ИНН 0278901777).
Однако изучение отчетности этих фирм показало, что финансовые показатели ООО «ОмегаПлюс» и ООО «Группа компаний «Рассвет» не значительны, и не представляют интерес для описания возможностей этой группы компаний, единственным учредителем и директором которых является Багаутдинов Р.И.
Там наработанные активы в 2015 году не использовались.
Здесь интересно другое. Название ООО «Омега Плюс» сопоставимо с названием генподрядчика строительства ООО «Омега».
К сожалению по ИНН не удалось посмотреть финансовую отчетность генподрядчика, потому что простой поиск по названию не позволяет идентифицировать эту фирму.
Слишком много ООО с этим простым названием зарегистрировано в Башкоторстане.
Итак, несмотря на возможное использования части наработанных застройщиком ЖК «Томилино» активов в других строительных проектах, очевидно, что если даже это и имело место быть, то из приведенных цифр видно, что были использованы не все наработанные застройщиком активы, а значит у этой компании, после согласования изменений в проектных решениях, осталось достаточно денежных средств и активов для начала работ по строительству первой очереди ЖК в 2016 году.

Кроме того, в базе данных ЕГРЮЛ имеется информация, внесенная 06.12.2016 года, об обременении в виде залога на долю учредителя в уставном капитале застройщика ООО «ТомСтрой» Багаутдинова Р.И. в пользу ПАО «Сбербанк» до 31 июля 2023 года включительно, что говорит о полученном застройщиком в конце 2016 года кредитном финансировании со стороны ПАО «Сбербанк».
Это информация говорит, что возможно ускорение строительства, т.к. с начала 2017 года застройщиком при финансировании строительства могут быть использованы не только свои денежные средства, а также денежные средства участников долевого строительства, но и кредитные ресурсы, что очевидным образом может привести к ускорению темпов строительных работ.
Также эта информация говорит о незначительных рисках этого строительного проекта.
Перед предоставлением заемного финансирования ПАО «Сбербанк» проверил экономику проекта и гарантии возврата денежных средств.
Специалисты ПАО «Сбербанк» высокого уровня и если они определили риски для банка, как незначительные, то и участники долевого строительства могут их также оценивать.

Итоговый вывод по инвестициям в ЖК "Томилино"

Застройщик ООО «ТомСтрой» осуществляет строительство значительного количества домов ЖК «Томилино» со значительным отставанием от заявленных в проектных декларациях сроков.
Между тем, финансовый анализ отчетности ООО «ТомСтрой» показывает его состоятельность и возможность осуществлять строительство, как минимум первой очереди ЖК "Томилино", сметной стоимостью около 2,9 млрд.руб.
Кроме того, застройщиком получено заемное финансирование со стороны ПАО «Сбербанк».
Поэтому, проблем с финансированием, вероятно, застройщик не испытывает.
Задержка со сроками строительства связана, также вероятно, с изменением проектных решений корпусов ЖК "Томилино", и понадобившимся для этого временем для изменения проектно-сметной и исполнительной документации, и согласование ее в государственных контролирующих инстанциях.
Единственное, что осталось сделать застройщику на настоящий момент (к марту 2017 года), так это изменить в проектных декларациях сроки строительства и сдачи в эксплуатацию строящихся корпусов.
При вложении денежных средств в покупку квартир (заключения договоров долевого участия) необходимо будет ориентироваться только на новые сроки, которые должны быть обозначены застройщиком.
Информация о сроках строительства и сдачи в эксплуатацию, которая отражена в проектных декларациях в настоящий момент, не достоверна и должна быть изменена.

В остальном, на момент написания статьи, риски вложения денежных средств в покупку квартир в ЖК «Томилино» у застройщика ООО «ТомСтрой» - незначительны, однако предварительно рекомендуем проконсультироваться у юриста

О наших ценах и порядке оказания юридических услуг по взысканию неустойки с застройщика в статье: неустойка по ДДУ.

Чтобы понять размер неустойки и штрафа можно воспользоваться онлайн калькулятором неустойки по ДДУ.

О том, как расторгнуть договор долевого участия по ЖК "Томилино", в статье расторжение ДДУ.

Заказать подробное экспертное заключение по вашему застройщику можно по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 21 ч.
Можете сами поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ проводился в полном соответствии с вашими требованиями.
О том, как самостоятельно проанализировать финансовую устойчивость застройщика читаем в юридическом обзоре Проверка застройщика и новосторойки.
В статье мы выложили примеры наших работ по многим застройщикам.