Обзор ЖК "Поколение" с анализом финансового положения застройщика и договора долевого участия ООО "СигналСтройГрупп" (ГК "Лидер Групп")

ЖК «Поколение», застройщик: ООО «СигналСтройГрупп». Обзор и финансовый анализ

Застройщиком ЖК «Поколение» является Общество с ограниченной ответственностью «СигналСтройГрупп», давно учрежденная компания с датой регистрации 16.06.2003 года.
ИНН 7715383072
Уставный капитал застройщика 15 199 000 руб.
Учредителями застройщика являются:
- Компания с ограниченной ответственностью «Берлиндэй Холдингз Лимитед» (Кипр) с долей 0,01%.
- ООО «СигналСтройГрупп» (то есть доля принадлежит самой компании) с долей в 99,9%.

На официальном сайте ЖК "Поколение" опубликованы проектные декларации трёх жилых домов, согласного которым, строительство ведется в две очереди.


Дом №1, 1-ая очередь
20-22-х этажный жилой дом.
Окончание строительства 4 квартал 2017 года.
Квартир - 307 шт.
Машиномест - 97 шт.
Стоимость 1 245 530 тыс.руб.
з.у. 77:02:0007003:107

Дом №2, 1-ая очередь
20-22-х этажный жилой дом.
Окончание строительства 1 квартал 2018 года.
Квартир - 405 шт.
Машиномест - 140 шт.
Стоимость 1 799 310 тыс.руб.
з.у. 77:02:0007003:107

Дом №3, 2-ая очередь
19-23-х этажный жилой дом.
Окончание строительства 1 квартал 2019 года.
Квартир - 502 шт. Машиномест - 306 шт.
Стоимость 2 519 650 тыс.руб.
з.у. 77:02:0007003:107

Сметная стоимость всех 3-х домов ЖК "Поколение" около 5,6 млрд.руб.
Всего квартир в трех корпусах - 1 214 шт.

Что из себя представляет застройщик ООО "СигналСтройГрупп" и насколько он способен самостоятельно освоить строительный объем в 5,6 млрд.руб.?

В проектной декларации нет данных о привлеченном заемном финансировании.
В ЕГРЮЛ не содержится информации о залоге долей учредителей в уставном капитале, что обычно происходит при получении кредитов.
Отсюда следует, что строительство осуществляется целиком на деньги дольщиков.

Денежные потоки.

Достаточно ли заключаемых ДДУ, чтобы денежный поток оплаты обеспечивал заявленные темпы строительства и хватит ли для финансирования только денег дольщиков?
По данным Росреестра на 05.04.2017 года в жилых домах, строящихся на земельном участке 77:02:0007003:107 заключено 259 ДДУ в интервале от 18.07.2016 до 05.04.2017 года.
То есть менее чем за 9 месяцев было заключено 259 договоров с привлечением ипотечного банковского финансирования, а значит реальное количество заключенных ДДУ будет существенно больше.
С учетом того, что общее количество квартир составляет 1 214 шт., а строительство 3-х домов будет осуществляться поэтапно вплоть до 1 квартала 2019 года, можно предположить, что такие темпы заключения ДДУ способны полностью обеспечить ООО "СигналСтройГрупп" деньгами, необходимыми для строительства ЖК "Поколение" за счет дольщиков.
Итак, к началу апреля 2017 года застройщик заключил договоров как минимум на 21% всех квартир ЖК (259/1214).
Но фактически эта цифра может быть и в два раза больше.
На официальном сайте ЖК "Поколение" на 15.04.20017 года отражены данные по квартирам, продажу которых осуществляет застройщик на эту дату.
Согласно этим данным, в продаже имеется 389 квартир во все трех домах, то есть 32% от общего количества квартир (389/1214).
Таким образом, можно предположить, что по 68% квартир заключены ДДУ.
Понятно, что по этим договорам еще не поступили все денежные средства.
Как правило, график платежей в договоре совмещен с графиком строительства.
Так как строительство еще продолжается, то и денежные средства по заключенным договорам будут поступать еще значительное время.

Темпы строительства ЖК "Поколение"


Темпы строительства по дому №1, 1-ая очередь
К окончанию 1 квартала 2017 года должно быть освоено 40% строительного объема.
К окончанию 2 квартала 2017 года застройщиком должно быть освоено 60% строительного объема.
Если застройщиком соблюдается график, то на 15 апреля 2017 года (время составления этого отчета), им должно быть освоено чуть больше 40% объема строительства.
Согласно фотографиям, строительство началось с мая 2016 годы рытьем котлована и началом работ по устройству фундаментной плиты.
На 15 апреля 2017 года согласно фотоотчета, размещенного на сайте ЖК "Поколение ", закончены работы по устройству монолитного каркаса дома, закончена кладка наружных стен из газобетонных блоков, на 80% выполнено остекление фасада (за исключением витражных групп балконов).
Объем выполненных работ - не менее 45%.
Т.е. можно констатировать, что строительство дома No1 осуществляется строго по заявленному графику.

Темпы строительства по дому №2, 1-ая очередь
К окончанию 1 квартала 2017 года должно быть освоено 20% строительного объема.
К окончанию 2 квартала 2017 года застройщиком должно быть освоено 40% строительного объема.
На 15 апреля 2017 года должно быть освоено чуть больше 20% объема строительства.
Строительство дома No2 началось в августе 2016 года с котлованных работ.
На 15 апреля 2017 года закончено литье монолитного каркаса здания, ведется литье последнего технического этажа здания. Объем выполненных работ не менее 30%.
Т.е. строительство дома No2 осуществляется с небольшим опережением от заявленного графика.

Темпы строительства по дому №3, 2-ая очередь
По дому №3 необходимо отметить следующий факт.
Строительство дома No3 планировалось начать в рамках 2-й очереди, согласно данным проектной декларации, и лишь в 3 квартале 2017 года.
Строительство же по факту ведется уже в апреле 2017 года.
На середину апреля 2017 года ведутся котлованные работы.
То есть строительство началось с опережением заявленного графика строительства.
Объем выполненных работ - 2-3%.

Итак, строительство ведется с небольшим опережением от заявленного графика.
Освоенный объем строительства по всем трем домам от 2-3% до 45%.
Это вероятно, даже немного меньше (но точно не больше), чем привлеченных от дольщиков денежных средств.
Приведенные цифры по проданным квартирам, и по освоенным объемам, на их сравнении, позволяют сделать вывод, что ООО "СигналСтройГрупп" привлекает столько денег дольщиков, что хватает на работу даже с небольшим опережением графика.

Таким образом, строительство осуществляется либо по графику, либо с опережением заявленного графика.
Тем не менее, насколько застройщик способен самостоятельно освоить строительный объем в 5,6 млрд.руб.?

Основные финансовые показатели к моменту начала строительства ЖК "Поколение":

Финансовый результат по состоянию на 30.09.2016 года:
Убыток - 16 543 тыс.руб.
КД 203 050 тыс.руб.
ДЗ 269 074 тыс.руб.

Эти показатели демонстрируют незначительные промежуточные убытки.
При заявленном объеме строительства в размере 5,6 млрд.руб. размер убытков в 16 млн.руб. является мизерным.
Кроме того, очевидно, что это именно промежуточные убытки.
Застройщик может нести затраты, но не показывать значительную собственную выручку, по причине ее отсутствия.
Выручка, покрывающая затраты, может быть заявлена застройщиком в момент окончания строительства, после сдачи домов в эксплуатацию, постановки себе на баланс не распроданных квартир, продажи их, тем самым формирования выручки и прибыли, в том случае, если выручка от продажи превысит понесенные затраты.
Поэтому промежуточные убытки на этапе строительства у застройщика ни о чем не говорят.
Важнее превышение дебиторской задолженности в размере 270 млн.руб., над кредиторской в размере 200 млн.руб.
Иначе говоря, застройщиком авансируются строительные работы, а подрядчики должны этот долг отработать.
Это хорошие, благоприятные показатели финансово-хозяйственной деятельности застройщика.

Финансовые показатели компании-застройщика ООО «СигналСтройГрупп» на 01.01.2016 года незадолго до начала строительства домов ЖК «Поколение» в мае 2016 года.


Что мы видим в этой отчетности ООО «СигналСтройГрупп»?

Прежде всего мы видим, что до начала строительства это средняя (даже скорее небольшая) по размеру фирма, которая имеет обороты в десятки миллионов рублей, прибыль в размере чуть более 23 млн.руб. (то есть фирма прибыльна), заемные средства и полученные кредиты, которые в совокупности превышают оборот фирмы.
Данные показатели — это не показатели фирмы, которая способна самостоятельно, либо за счет привлеченных заемных и кредитных денежных средств в размере чуть большем 150 млн.руб. «вытянуть» строительство стоимостью 5,6 млрд.руб.
Понятно, что фирма с такими показателями в очень большой степени зависит от того, как продаются квартиры в строящемся доме.
Понятно, что компания-застройщик ООО «СигналСтройГрупп» является номинальным застройщиком.
Да это и не скрывается, потому что и на сайте ЖК и на официальном сайте ФСК «Лидер», именно это компания объявляет себя застройщиком.
ФСК «Лидер» (который объявляет себя застройщиком), является очень серьезным игроком на строительном рынке России, входит в ТОП-15 строительных компаний в РФ.
Кроме того, по состоянию на середину 2016 года, входит в ТОП-200 крупнейших частных компаний России.
Очевидно, что застройщик является типичной фирмой-«прокладкой» между реальным застройщиком и дольщиками, которая сможет обезопасить реального застройщика от возможных судебных преследований со стороны дольщиков, если строительство пойдет как-то не так.
ООО «СигналСтройГрупп» не имеет своего сайта.
Информация о строительстве ЖК "Поколение"находятся на официальном сайте ЖК, а также на официальном сайте ФСК «Лидер».
Поэтому объявление себя застройщиком со стороны ФСК «Лидер» является скорее маркетинговым ходом, не имеющем никакого отношения к юридической стороне вопроса.
ФСК «Лидер» юридически застройщиком домов ЖК «Поколение» не является, и в случае неудачи в реализации этого проекта (затягивание сроков строительства или его замораживание), никакой юридической ответственности за это нести не будет.
За неудачу будет отвечать застройщик ООО «СигналСтройГрупп».
Тем не менее, у ФСК «Лидер» хорошая репутация компании, которая реализует крупные строительные проекты, причем строящиеся объекты эта компания сдает в основном в срок.
Анализ финансовых показателей компании ФСК «Лидер» проведенный ранее, показал, что это компания, имеет значительный оборот, значительную прибыль, а также доступ к кредитным денежным средствам ПАО «Сбербанк» который предоставляет этой компании значительные кредиты в размере миллиардов рублей под некоторые строительные проекты.
ПАО «Сбербанк» очень серьезный банк, который при предоставлении кредитов проверяет возможности застройщика рассчитаться по взятому кредиту, а также оценивает экономику и риски строительного проекта.
Данные финансовой отчетности этой компании и информация о кредитах ПАО «Сбербанк» позволяют предположить надежность и финансовую состоятельность компании ФСК «Лидер».
Однако, вся эта информация — это лишь информация о компании, которая стоит за ООО "СигналСтройГрупп", но юридически никакого отношения к застройщику не имеет, а значит и не может нести ответственность за результаты его деятельности по строительству домов ЖК «Поколение».
Поэтому имея в виду, что возможно, за застройщиком стоит крупная компания ФСК «Лидер» необходимо смотреть на ситуацию, которая есть у юридического застройщика ООО «СигналСтройГрупп».
Возможны ли здесь какие-либо неприятности и риски при вложении денежных средств в покупку (заключение договора долевого участия) жилья в строящихся домах ЖК «Поколение».

Если ориентироваться на темпы строительства, темпы продаж, а значит обеспеченность строительства денежными средствами, то у застройщика ситуация обстоит благополучно.
К положительным моментам можно отнести данные об отсутствии долгов, а также отсутствие исполнительных производств. Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.
Если ориентироваться на все вышеперечисленную информацию, касающуюся деятельности застройщика, а также имея в виду, что вероятно, за застройщиком стоит одна из крупнейших компаний России — ФСК «Лидер», рисков вложения денежных средств в покупку квартир (заключение договоров долевого участия) нет никаких.
Высока вероятность, что строящиеся дома будут построены и сданы в эксплуатацию в срок, заявленный в проектных декларациях, возможно даже немного ранее.
Однако имеется информация, которая перечеркивает всю определенность.
Эта информация касается иска ООО «Балашиха-Сити» к застройщику ООО «СигналСтройГрупп», поданному 05.12.2016 года на сумму 996 млн.руб.
Согласно поданному исковому заявлению, до 15.06.2016 года ООО «Балашиха-Сити» являлось учредителем застройщика ООО «СигналСтройГрупп» с долей в 99,9%. 15.06.2016 года было написано заявление о выходе из числа учредителей ООО «СигналСтройГрупп», а 05.12.2016 года было подано в Арбитражный суд г,Москвы исковое заявление о взыскании действительной стоимости доли (Дело No.А40-241911/16-58-1492).
В ходе судебного заседания 09 февраля 2017 года было приостановлено производство по делу по причине необходимости получения экспертного заключения о рыночной стоимости активов ООО «СигналСтройГрупп», которые представляют из себя административное здание общей площадью 9 591 м2, расположенное по адресу г.Москва, Сигнальный пр-д, д.5, стр.1., а также стоимости доли ООО «Балашиха-Сити» в активах компании.
Срок для представления экспертного заключения в суд определен до 31.05.2017 года.

Итак.
Учредитель застройщика с долей в 99,9% подает иск к застройщику на 1 млрд.руб. Ситуация совершенно непонятная.
Можно предполагать, что учредитель с долей в 99,9% имеет отношение к реальному застройщику ФСК «Лидер», но юридически эту связь отследить не возможно, потому что единственным учредителем ООО «Балашиха-Сити» является частная акционерная компания с ограниченной ответственностью «Трафкон Холдингз Лимитед» (Кипр).
Если и застройщик, и его учредитель имеют отношения к ФСК «Лидер», то зачем им суд.
Если, как некоторые утверждают, для того чтобы вывести активы посредством решения суда и при этом не платить налоги на полученный доход, то не проще эти активы было оценить по нужной цене и передать именно по нужной цене, возвращая стоимость доли, а не доводить дела до суда и огласки, которая вызовет вопросы у дольщиков.
Сумма заявленная в суде в 1 млрд.руб. слишком велика для строительства сметной стоимостью в 5,6 млрд.руб. Она может «поглотить» всю расчетную прибыль, и в таком случае любые непредвиденные расходы на строительстве с учетом долга по этой цифре могут увести строительство в отрицательную величину, и сказаться на его результатах.
Это хорошо если оценка здания будет близка к этой цифре.
Тогда доля ООО «Балашиха-Сити» может быть возвращена именно этим зданием, при этом застройщик останется «пустым», без активов, но при этом работающим, так как пока стройка ведется довольно успешно.
А если стоимость здания будет оценена не высоко. В этом случае на застройщике ООО «СигналСтройГрупп» «повиснет» значительный долг перед компанией ООО «Балашиха-Сити», которая с момента выхода из числа учредителей застройщика больше к строительству ЖК отношение иметь не будет.
Как в дальнейшем распорядится эта компания долгом перед ней со стороны застройщика, непонятно. Зачем нужно, чтобы образовался этот долг, тоже не понятно.
Одним словом, с этим иском, как можно предположить, одной родственной структуре к другой, ничего не понятно.
Так же как не понятно, родственные ли это структуры.
На официальном сайте ФСК «Лидер» приведена структура этого холдинга и названия компаний, которые в него входят. Вот они: компания «Лидер Девелопмент», «Финансово-строительная корпорация «Лидер-Юг», ООО «ФСК «Лидер Северо–Запад», ФСК «Лидер», ООО «СтройМонтажСервис-М», ЗАО «Торговый дом «Партнер», ООО «Агентство недвижимости «Лидер», ООО «ГеоЮрКонсалтЦентр», Управляющая компания «Лидер-Эксплуатация», UP! 365.
Не ООО «Балашиха-Сити», не ООО «СигналСтройГрупп» в этот список не входят.
Таким образом, иск слишком «мутный».
Последствия его не ясны. Их может и не быть совсем. Но они могут быть и очень существенными.
Непонятно также молчание застройщика, а также представителей ФСК «Лидер».
На различных форумах представителям этой компании задаются вопросы относительно этого судебного разбирательства.
Но представители компании до сих пор (по состоянию на 15 апреля 2017 года) хранят молчание, не объясняя, что это за судебное разбирательство, чем оно грозит застройщику и строительству домов ЖК.

Итоговый вывод может быть следующий:
ФСК «Лидер», которой стоит за строительством домов ЖК «Поколение» - очень крупная и успешная строительная организация, имеющая значительный опыт своевременной сдачи крупных строительных объектов.
Застройщик ООО «СигналСтройГрупп» успешно осуществляет реализацию этого проекта.
Строительство идет с небольшим опережением от заявленного графика.
При этом очевидно, что застройщик не испытывает проблем с финансированием строительства.
Если бы не было иска учредителя застройщика ООО «Балашиха-Сити» к застройщику на 1 млрд.руб., рекомендация была бы однозначной.
Мы рекомендовали бы покупать квартиры (заключать договора долевого участия) в ЖК «Поколение» у застройщика ООО «СигналСтройГрупп».
С учетом имеющегося иска возможны три варианта.
Если кто интересуется покупкой квартиры именно сейчас, то необходимо получить от застройщика ООО «СигналСтройГрупп», либо от представителей ФСК «Лидер» разъяснения относительно судебного разбирательства двух, вероятно, родственных компаний, для того чтобы оценить потенциальные риски для дольщиков, связанные с этим судебным разбирательствам.
Либо необходимо дождаться оценки активов застройщика в мае 2017 года, принятие судом этой оценки к рассмотрению, и если стоимость активов будет небольшой, но при этом судом будет признана задолженность в 1 млрд.руб., которую застройщик будет должен оплатить ООО «Балашиха-Сити», то также необходимо будет выяснять у застройщика смысл схемы по возникновению задолженности, а также каким образом застройщик планирует ее погасить.
И только после прояснения этого вопроса, принимать окончательное решение.
И наконец, если стоимость активов будет приблизительно соответствовать сумме искового заявления в размере 1 млр.руб., это будет означать только то, что посредством этой схемы у застройщика изымается его актив в виде здания площадью около 10 тыс.м2.
При этом несмотря на то, что застройщик остается без активов, строительство ведется успешно, и дома ЖК с большой вероятностью будут построены и сданы в эксплуатацию в заявленный застройщиком срок, а значит можно, в этом случае, рекомендовать покупку (заключение договоров долевого участия) в ЖК «Поколение» у застройщика ООО «СигналСтройГрупп».

Особенности типового договора долевого участия ООО «Сигналстройгрупп»

Пунктом 6.1 договора предусмотрен запрет на уступку прав требования по нему третьим лицам без письменного согласия застройщика.
По условиям договора письменное согласие Застройщика осуществляется путем проставления печати Застройщика и подписи его ответственного должностного лица на всех подписанных Участником долевого строительства и лицом, которому Участник уступает права требования, экземплярах Договора уступки прав требования.
При этом, согласование уступки Участником долевого строительства прав требования по настоящему Договору третьему лицу может производиться Застройщиком за отдельную плату (п. 6.1.2).
Это означает, что если до передачи квартиры по акту, дольщик захочет «продать квартиру», т.е. уступить право требования на её получение третьему лицу, ему нужно быть готовым к возможным расходам на получение письменного согласия от застройщика.
Без такого согласия зарегистрировать уступку права требования (квартиры) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве будет невозможно.

Заказать подробное экспертное заключение по вашему застройщику можно по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 21 ч.
Можете сами поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ проводился в полном соответствии с вашими требованиями.
О том, как самостоятельно проанализировать финансовую устойчивость застройщика читаем в юридическом обзоре Проверка застройщика и новосторойки.
В статье мы выложили примеры наших работ по многим застройщикам.