Обзор ЖК "Новые Котельники" с анализом финансового положения застройщика ООО "Котельники"

ЖК «Новые Котельники», застройщик: ООО «Котельники». Обзор и финансовый анализ

ЖК «Новые Котельники» (Московская область).

Застройщиком ЖК «Новые Котельники» является Общество с ограниченной ответственностью «Котельники» (ИНН 5024154009), недавно зарегистрированное предприятие (с датой регистрации 30 апреля 2015 года).
Учредители ООО "Котельники":
- ООО «Единая транспортная система» (ИНН 7709426987) с долей в 99,99% уставного капитала;
- физическое лицо Домарев С.В. с долей в 0,01% уставного капитала.
В свою очередь Домарев С.В. является генеральным директором и единственным учредителем ООО «Единая транспортная система».
Таким образом, обе фирмы полностью контролируются Домаревым С.В.

Строительство 3-х корпусов ЖК «Новые Котельники» осуществляется застройщиком по следующему графику


Корп. №1
4-х секционное 25-ти этажное здание.
Окончание строительства - 4 квартал 2018 года.
Квартир 552 шт. Площадь помещений свободного назначения первого этажа 816 м2.
з.у. 50:22:0000000:108670
Генеральный подрядчик: ООО «Строительная компания Русич» (ИНН 7709939668)

Корп. №2
3-х секционное 25-ти этажное здание.
Окончание строительства - 4 квартал 2018 года.
Квартир 432 шт. Площадь помещений свободного назначения первого этажа 588 м2.
з.у. 50:22:0000000:108670

Корп. №3
4-х секционное 25-ти этажное здание.
Окончание строительства 4 квартал 2018 года.
Квартир 552 шт. Площадь помещений свободного назначения первого этажа 827 м2.

з.у. 50:22:0000000:108670

Общая стоимость строительства ЖК «Новые Котельники» по данным проектных деклараций, более 4,89 млрд.руб.
Общее количество квартир в корпусах ЖК «Новые Котельники» 1 536 шт.

Что из себя представляет ООО "Котельники" и насколько общество способено самостоятельно освоить 4,89 млрд.руб.?

Прежде посмотрим, как у ООО "Котельники" обстоят дела с продажей квартир.

Достаточно ли заключаемых ДДУ, чтобы денежный поток обеспечивал заявленные темпы строительства?
Согласно данным Росреестра по состоянию на 25.02.2017 года в зданиях, строящихся на земельном участке: 50:22:0000000:108670 было заключено 25 ДДУ.
За исключением одного договора, который был заключен в декабре 2016 года, все остальные договора были заключены в интервале с 13 января 2017 года по 22 февраля 2017 года.
То есть за месяц с небольшим было заключено 25 договоров только с привлечением ипотечного банковского финансирования.
К сожалению, информация в онлайн режиме отражает только договора, финансирование которых осуществляется за счет ипотечных кредитных ресурсов, когда дольщики покупающие квартиры не только заключают договор долевого участия с компаний-застройщиком, но и ипотечный договор с банком, и именно банк оплачивает застройщику денежные средства.
Между тем, существуют не только ипотечные договора, но и договора ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком, в случае если участники долевого строительства оплачивают эти договора самостоятельно, не привлекая заемного финансирования.
Кроме того, часть ДДУ дольщики, как правило, в процессе строительства заключают по переуступке с подрядными организациями на строительстве объектов этого ЖК, к которым эти квартиры попадают в качестве расчета со стороны застройщика за выполненную ими на строительстве работу.
Все эти договора не находят отражение в справочной информации в онлайн режиме на сайте Росреестра.
Поэтому картина заключенных договоров ДДУ по строящемуся дому не полная.
Но очевидно, что если вначале строительства могут и не быть договора переуступок от подрядных организаций (потому что застройщик еще вряд ли производил расчет, за работу, которая только началась), то прямые договора абсолютно точно имеют место быть.
Причем практика показывает, что таких договоров не меньше, а зачастую больше, чем договоров ДДУ с ипотечным финансированием.
Это означает, что за месяц с небольшим после начала активных продаж застройщиком, возможно, заключено не 25 договоров ДДУ, а как минимум в два раза больше.
С учетом того, что квартир 1 536 шт., а строительство будет вплоть до 4 квартала 2018 года (еще практически 2 года), можно предположить, что такие темпы продажи квартир способны к окончанию работ полностью обеспечить ООО "Котельники" финансами необходимыми для достройки домов жилищного комплекса.

Итак, к началу марта 2017 года застройщик заключил договоров как минимум на 1,6% всех квартир ЖК (25/1536).
Но фактически эта цифра может быть и в два раза больше.

Что-же построило на привлеченные средства ООО "Котельники"?
Достаточно ли полученных от дольщиков денежных средств ?


Посмотрим какими темпами осуществляются строительные работы.
Первые фотографии строительства на сайте ЖК «Новые Котельники» датированы 12 декабря 2016 года, последние 07.03.2017 года.

Согласно этим фотографиям:

По корпусу №1
- На 12.12.2016 года вырыт котлован, ведутся работы по вязке арматуры для монолитной фундаментной плиты и технического цокольного этажа по одним частям секций этого корпуса, и котлованные работы по другим частям.
- На 07.03.2017 года вылит технический цокольный этаж.
Вылит первый этаж. Ведется вязка арматуры и монтаж опалубки для залития стен второго этажа.
Объем освоенных менее чем за три месяца работ - 6-7%.

По корпусу №2
- На 28.12.2017 года смонтирован и установлен возле котлована башенный кран, при этом параллельно ведутся котлованные работы.
- На 07.03.2017 года закончены котлованные работы, ведется подготовительные работы к вязке арматуры для формирования фундаментной плиты.
Объем освоенных чуть более чем за два месяца работ можно оценить в 2-3% от общего объема работ

По корпусу №3
- На 12.12.2016 года ведется рытье котлована и вывоз грунта.
- На 07.03.2016 года новых фотографий нет, что позволяет предположить, что закончено рытье котлована, но дальнейшие работы еще не начаты.
В этом случае, объем освоенных чуть менее чем за три месяца работ можно оценить не более чем в 2% от общего объема работ.
Так как фактические работы только начались, причем в начале марта 2017 года по двум корпусам ведутся наиболее затратные по времени работы по фундаменту (вязка арматуры, заливка фундаментной плиты, формирование цокольного этажа), трудно давать прогноз относительно соблюдения застройщиком заявленных сроков строительства и сдачи корпусов в эксплуатацию.
Чтобы понять соблюдаются ли заявленные застройщиком сроки, необходим больший освоенный объем и большие сроки фактического строительства.
В целом объем привлеченных в рамках договоров ДДУ средств, по состоянию на март 2017 года соответствует освоенному ООО "Котельники" объему строительства.

Теперь посмотрим финансовые показатели ООО "Котельники"
По данным проектных деклараций:

Финансовые показатели застройщика по состоянию на 18.11.2016 года.
Прибыль 0 тыс.руб.
Кредиторская задолженность 366 013 тыс.руб.
Дебиторская задолженность 38 019 тыс.руб.

Из приведенных данных трудно понять, каковы возможности этой компании осуществлять строительство объекта сметной стоимостью около 4,9 млрд.руб.
Единственное, что обращает на себя внимание, так это значительное превышение кредиторской над дебиторской задолженностью.
Иначе говоря, подрядные организации выполнили объем работ на 366 млн.руб, а застройщик с ними не рассчитался.
В свою очередь он оплатил 38 млн.руб. подрядным организациям, но они либо не отработали это финансирование, либо работа была выполнена, но акты выполненных работ еще сторонами не подписаны.
Это соотношение не в пользу застройщика.
Получается, по состоянию на ноябрь 2016 года он работает в долг.

Посмотрим более подробные показатели ООО "Котельники", которые можно получить по запросу на сайте Россреестра, которые отражают показатели этой компании по состоянию на 01.01.2016 года.
Вот эти цифры.

Финансовые показатели ООО «Котельники» на 01.01.2016 года (неполный год, с учетом того, что компания зарегистрирована 30 апреля 2015 года) (в тыс.руб.)


Что мы видим из цифр этой отчетности.
Первое это то, что к началу 2016 года эта компания ничего из себя не представляла, как хозяйственная единица.
Эти показатели не могут характеризовать компанию, которая способна строить ЖК "Новые Котельники" стоимостью в несколько миллиардов рублей.
Второе, это значительный размер уставного капитала, который составил почти 220 млн.руб.
То есть ООО "Котельники" был на первоначальном этапе обеспечен учредителем достаточным количеством денежных средств для подготовки проектно-исполнительной документации, обустройства строительной площадки и даже для активной работы на первом этапе строительства.
Однако 220 млн.руб. в общем объеме сметной стоимости в размере 4,89 млн.руб. это не столь значительная сумма, и при активном строительстве заканчивается довольно быстро, что и подтверждает накопленный перед контрагентами уже к ноябрю 2016 года долг в размере почти 370 млн.руб.

Означает ли это то, что в дальнейшем ООО "Котельники" может испытывать проблемы и должен будет ориентироваться только на привлеченные средства дольщиков?
При этом, строить темпами, которые будут соотносится с темпами заключения ДДУ и поступления по ним денежных средств?

Нет не означает.
Дальнейшее исследование документов имеющихся в свободном доступе расставляет все по своим местам.

Итак. В ноябре 2016 года застройщик должен подрядчикам значительную сумму денег.
А в декабре ситуация меняется.
В базе данных ЕГРЮЛ от 22.12.2016 года появляется запись об изменении размера уставного капитала ООО «Котельники».
Уставный капитал ООО "Котельники" увеличен до 1 592 638 553 руб.
Кроме того, в проектных декларациях от 18.11.2016 года указан не только размер кредиторской задолженности, но и сказано, что земельный участок на котором осуществляется строительство корпусов ЖК передан в залог ПАО «Банк «Возрождение» на основании договора No002-098-К-2016-3-5 от 29.09.2016 года.
Также на официальном сайте ЖК "Новые Котельники" сказано, что участником строительства — финансовым партнером является ПАО «Банк «Возрождение», а также имеется информация о том, что этот банк обеспечивает проектное финансирование строительства.
Иначе говоря, в декабре 2016 года учредителем было довнесено в уставный капитал почти 1,4 млрд.руб., и сам уставный капитал был доведен в размере почти до 1,6 млрд.руб.
Но 1,6 млрд.руб. от сметной стоимости строительства в 4,9 млрд.руб. составляет 33%.
То есть к началу активных строительных работ у ООО "Котельники" появились финансовые возможности за счет собственных средств обеспечить финансирование трети объема строительства.
При этом, к финансированию строительства подключился Банк «Возрождение».
И в дополнение к этому, с начала января застройщиком начали активно заключаться договора долевого участия темпами, которых одних достаточно для финансирования строительных работ, согласно темпам, которые по состоянию на начало марта демонстрирует застройщик.
Слияние же всех трех потоков, говорит о том, что возможно ускорение строительства, потому что с начала 2017 года застройщиком при финансировании строительства могут быть использованы не только свои денежные средства, но также денежные средства участников долевого строительства, а кроме того, возможно, финансовые ресурсы в рамках проектного финансирования со стороны банка, что очевидным образом может привести к ускорению темпов строительных работ.
Также эта информация говорит о не значительных рисках этого строительного проекта.
Перед предоставлением проектного финансирования ПАО «Банк «Возрождение», очевидно, проверил экономику проекта, и гарантии возврата денежных средств.
Специалисты ПАО «Банк «Возрождение» высокого уровня, и если они определили риски для банка, как не значительные, то и участники долевого строительства могут их оценивать таким-же образом.

Итоговый вывод: можно рекомендовать инвестирование в ЖК «Новые Котельники» застройщика ООО «Котельники», потому что риски при подобном вложении отсутствуют.

Заказать подробное экспертное заключение по вашему застройщику можно по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 21 ч.
Можете сами поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ проводился в полном соответствии с вашими требованиями.
О том, как самостоятельно проанализировать финансовую устойчивость застройщика читаем в юридическом обзоре Проверка застройщика и новосторойки.
В статье мы выложили примеры наших работ по многим застройщикам.