Обзор ЖК "Невская Звезда" с анализом финансового положения застройщика, перспектив строительства и договора долевого участия АО СК "ИПС"

ЖК «Невская Звезда», застройщик: Акционерное Общество Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» (АО СК «ИПС»). Обзор, финансовый анализ, взыскание неустойки с застройщика

Взыскание неустойки с застройщика АО СК "ИПС"

Хотите узнать больше - жмите на желтую кнопку!

Застройщиком ЖК «Невская звезда» является Акционерное Общество Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» (сокращенное название: АО СК «ИПС»), давно учрежденная компания с датой регистрации 16.04.2001 года.
ИНН 7805205211.
Генеральный директор - Локтионов Виктор Леонидович, ИНН 781400768984, который одновременно является единственным акционером общества.
Уставный капитал застройщика 100 000 руб.

Застройщик строит четыре жилых дома различными очередями по следующему графику:


1-й очередь
19-22-х этажный жилой дом.
Начало строительства 3 квартал 2012 г., окончание и ввод в эксплуатацию февраль 2014 года. Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 14 сентября 2016 года.
Задержка со сроком сдачи составила 2,5 года от изначально заявленной.

2-ая очередь
20-ти этажный жилой дом с двухуровневой встроенно-пристроенной автостоянкой и встроенными помещениями.
Разрешение на строительство от 04 сентября 2014 года. Продлено 01.03.2017 года до 30.06.2018 года.
Начало строительства - 3 квартал 2014 года, окончание - 2 квартал 2017 года. Продлено до 2 квартала 2018 года.
Ввод в эксплуатацию - март 2017 года, перенесен на июль 2018 года.
Квартир 342 шт. Машиномест - 162 шт.
Общая площадь обособленных офисных помещений 480 м2.
Стоимость 1 300 000 тыс.руб.
з.у. 78:12:7148Б:25
Генеральный подрядчик ООО «ИПС-2».
Строительство второй очереди на собственные и кредитные средства ОАО Банк «Санкт - Петербург».

3-я очередь
21-26-ти этажный жилой дом со встроенно-пристроенной автостоянкой и встроенными помещениями.
Разрешение на строительство от 29 июля 2015 года. Сроком действия до 29 ноября 2017 года. Продлено до 30 июня 2020 года.
Начало строительства - 3 квартал 2015 года, окончание - 2 квартал 2020 года.
Ввод в эксплуатацию - июнь 2020 года.
Квартир 678 шт. Машиномест парковки 347 шт.
Общая площадь обособленных офисных помещений 1 242 м2.
Стоимость 2 100 000 тыс.руб.
з.у. 78:12:7148Б:25
Генеральный подрядчик ООО «ИПС-2»
Строительство третьей очереди на собственные и заемные средства ОАО Банк «Санкт- Петербург».

4-я очередь
26-ти этажный жилой дом с двухуровневой встроенно-пристроенной автостоянкой и встроенными помещениями.
Разрешение на строительство от 30 ноября 2016 года. Сроком действия до 1 марта 2023 года.
Начало строительства - 4 квартал 2016 года, окончание - 1 квартал 2023 года.
Ввод в эксплуатацию - март 2023 года.
Квартир 1 071 шт. Машиномест парковки 335 шт.
Общая площадь обособленных офисных помещений 1 235 м2.
Стоимость 2 600 000 тыс.руб.
з.у. 78:12:0714802:2
Генеральный подрядчик ООО «ИПС-2»
Строительство четвертой очереди на собственные и заемные средства ОАО Банк «Санкт- Петербург».

Сметная стоимость 3-х домов ЖК "Невская Звезда", которые строятся в настоящий момент, составляет около 6 млрд.руб. Из них около 3,4 млрд.руб. приходится на строительство жилых домов 2-й и 3-й очереди (это важное обстоятельство, которое мы разберем позже).
Квартир - 2 091 шт. Из них 1 020 квартир приходится на дома 2-й и 3-й очередей строительства.

Насколько способно АО СК «ИПС» освоить строительный объем в 6 млрд.руб. ?

Ответим на два вопроса:
1. Достаточно ли заключаемых ДДУ, чтобы приток денег обеспечивал заявленные темпы строительства?
2. Достаточно ли денег получил застройщик, чтобы построить то, что он построил, или он мог за эти деньги построить больше (или меньше).

1. Для ответа на первый вопрос проанализируем имеющуюся информацию о продажах.
По данным Росреестра по состоянию на 14.04.2017 года в зданиях на з.у. 78:12:7148Б:25 (дома 2-й и 3-й очереди ЖК «Невская звезда») заключено 331 договоров ДДУ по ипотеке.
Эти ДДУ заключены в интервале от 09.04.2013 года до 24.03.2017 года.
По з.у. 78:12:0714802:2, (дома 4-й очереди) на портале в Росреестре на 14.04.2017 года, отсутствует информация о каких-либо заключенных ДДУ с привлечением ипотечного финансирования.
С учетом того, что на портале Росреестра видны только ДДУ с ипотекой, возможно застройщиком заключено не 331 ДДУ, а как минимум в два раза больше.
С учетом того, что количество квартир домов 2-й и 3-й очереди составляет 1 020 шт., можно предположить, что такие темпы заключения ДДУ способны обеспечить АО СК "ИПС" достаточным количеством денег, необходимых для строительства ЖК "Невская Звезда", что должно способствовать тому, чтобы строительство шло согласно заявленному графику.
Этот вывод не касается дома 4-й очереди, где продажи практически не начались, но и строительство практически не началось тоже.
Итак, к началу апреля 2017 года АО СК "ИПС" заключил договоров минимум на 32% квартир ЖК 2-й и 3-й очереди (331/1020). Однако эта цифра может быть и в два раза больше.

Далее.
На официальном сайте ЖК "Невская Звезда" на апрель 2017 года отражены данные по квартирам, продажу которых осуществляет застройщик на эту дату.
Согласно этим данным, во 2-й очереди квартиры на продажу отсутствуют (из 342 шт. по проекту).
В 3-й очереди остались на продажу 77 квартир (из 678 шт по проекту).
В 4-й очереди предлагается на продажу 1004 квартиры (из 1071 шт. по проекту).
Продажи практически не начались, но и строительство только началось, поэтому выводы относительно того, достаточно ли получено денежных средств, для того чтобы строительство велось по графику, делать преждевременно.
Если совместить эти, и приведенных ранее цифр, то становится очевидно, что застройщиком заключено значительное количество договоров долевого участия, и получено значительное количество денежных средств от дольщиков домов 2-й и 3-й очереди (квартиры практически полностью распроданы), а значит застройщиком получено достаточно денежных средств, чтобы строительство велось согласно заявленному графику.

2. Чтобы ответить на вопрос достаточно ли денег получил застройщик, чтобы построить то, что он построил, мог бы он построить за эти деньги больше, или меньше, рассмотрим еще один документ.
Согласно информации, представленной на сайте Центра раскрытия корпоративной информации, созданного Агентством «Интерфакс», застройщик по состоянию на 01.01.2017 года показал следующие показатели.

Отчетность компании-застройщика ОАО СК «ИПС» (на 01.01.2017 года и 01.01.2016 года).




Согласно представленным данным, в 2016 году общество привлекало денежные средства участников долевого строительства 2-й и 3-й очередей строительства домов ЖК «Невская звезда».
При этом, целевые средства, полученные от участников долевого строительства жилых домов учитываются на статье баланса «Доходы будущих периодов».
Итак. Согласно представленным данным объем незавершенного строительства по состоянию на 01.01.2016 года составил 1,75 млрд.руб., а на 01.01.2017 года 1,15 млрд.руб.
Уменьшение объема «незавершенки» на балансе застройщика в 2016 году произошло за счет сдачи в эксплуатацию дома 1-й очереди строительства 14 сентября 2016 года, когда он был списан с баланса уже завершенным строительством и перешел в виде квартир, после регистрации в органах юстиции, дольщикам.
При этом, количество денежных средств полученных от дольщиков и отраженных на балансе по статье «доходы будущих периодов» уменьшилось от 01.01.2016 года по 01.01.2017 года, не столь значительно, потому что в течении 2016 года осуществлялись продажи квартир 2-й и 3-й очередей строительства.
Иначе говоря, застройщик списал с баланса 700 млн.руб., построив и сдав дом 1-й очереди, а списать такую же сумму с поступлений от дольщиков не возможно, потому что в течении 2016 года застройщику продолжали поступать дополнительные деньги от продаж квартир 2-й и 3-й очереди.
Именно отсюда происходит это не совпадение.
Так вот. Что мы имеем по состоянию на 01.01.2017 года согласно этой отчетности.
Привлечено в строительство 2-й и 3-й очередей денег дольщиков 2,326 млрд.руб., а освоено на строительстве только 1,152 млрд.руб.
При этом, для объективности необходимо сказать, что к активам можно отнести превышение размера дебиторской задолженности над кредиторской задолженностью, то есть авансирование работ, которое составило почти 600 млн.руб. (671 667 - 78 890 тыс.руб.= 592 777 тыс.руб.), но при размер запасов составил всего мизерные 23 млн.руб.
Поэтому очевидно, что размер полученных денежных средств от дольщиков на 0,559 млрд.руб. больше, чем освоено в строительстве 2,326 млрд.руб. — (1,152+0,592+0,023), что для строительства 2-й и 3-й очередей стоимостью 3,6 млрд.руб., освоенных только на половину (1,152+0,592+0,023 = 1,767 млрд.руб.) очень значительная сумма.
Таким образом отвечая на поставленный вопрос. Денег застройщиком от участников долевого строительства получено больше, чем освоено на строительстве на 560 млн.руб.
Если бы эти деньги были потрачены на строительство, то объем выполненных работ сразу увеличился бы практически на треть (559/1767).

Денежных средств застройщиком получено от дольщиков в достаточном количестве, чтобы строить согласно заявленному графику строительства.
Каким же образом распорядился этими значительными денежными средствами, полученными от продажи квартир 2-й и 3-й очереди строительства застройщик (не беря в расчет строительство дома 4-й очереди, которое только началось).
Какой строительный объем выполнен застройщиком по факту на начало апреля 2017 года (к моменту составления этого отчета).
Посмотрим какими темпами осуществляются строительство.
На официальном сайте ЖК имеются фотографии строительства всех трех домов ЖК.

Прогноз строительства по 2-ой очереди.

Согласно фотографиям, имеющимся на сайте застройщика, начало строительства дома 2-й очереди, а именно устройство свайного поля, началось в декабре 2014 года.
К июню 2016 года было вылито 8 этажей дома, к сентябрю 2016 года 13 этажей, по состоянию на март 2016 года закончено литье монолитного каркаса дома.
Тогда же закончена кладка наружных стен из керамзито-бетонных блоков. Начато остекление.
При этом необходимо отметить, что хотя параллельно можно было вести утепление стены фасада минераловатными плитами, и даже вести фасадную штукатурку, как минимум балконов, к этой работе застройщик еще не приступил.
Также необходимо отметить, что работа по подводке наружных сетей в большей степени выполнена.
Дом 2-й очереди строительства имеет общий двор со сданным домом 1-й очереди, где на фотографиях присутствуют два тепловых пункта и электрическая подстанция.
С учетом этого обстоятельства, объем освоенных работ от общего объема строительства можно оценить не менее, чем в 55-60%.
При этом очевидно, что если за 2 года и 3 месяца (с декабря 2014 года, когда началось строительства этого дома) было освоено не более 60% объема, то трудно рассчитывать, что застройщик сможет освоить около 40-45% за оставшийся до сдачи год.
Застройщиком уже был осуществлен перенос срока окончания строительства и ввода в эксплуатацию дома с марта 2017 года, на июль 2018 года, но даже этот срок трудно выполним.
При существующих темпах строительства, скорее речь может идти, в лучшем случае, о конце 2018 года.

Прогноз строительства по 3-ей очереди.

Согласно фотографиям, имеющимся на сайте застройщика, начало строительства дома 3-й очереди, а именно устройство свайного поля, началось в марте 2016 года.
По состоянию на 10 апреля 2017 года (то есть за год строительства), ведется литье монолитного каркаса дома на уровне 5-го - 6-го этажей дома.
Объем освоенных работ по отношению к общему объему строительства можно оценить не более чем в 20%, и то с учетом того, что частично решена проблема наружных сетей.
Застройщик определил срок сдачи в эксплуатацию дома в июне 2020 года с хорошим запасом прочности.
При сохранении существующих темпов строительства этот срок видится реально выполнимым.

Прогноз строительства по 4-ой очереди.

Согласно фотографиям, имеющимся на сайте застройщика начало строительства дома 4-й очереди началось в феврале 2017 года с котлованных работ и устройства свай.
Объем выполненных работ не значительный.
Трудно давать прогнозы относительно соблюдения застройщиком заявленного графика строительства, когда работа только началась, но запас прочности по времени у застройщика, когда срок сдачи дома в эксплуатацию определен 1 кварталом 2023 года, очень значительный.

Если подытожить приведенную информацию, то можно увидеть следующее.
Продажи квартир в доме 4-й очереди еще практически не начались, при том что строительство уже ведется.
Очевидно, что денег за счет продажи квартир в этом доме для его строительства достаточно.
Что касается домов 2-й и 3-й очереди.
Квартиры практически все проданы, а освоенный объем от 20% до 60%, не более.
При указанных обстоятельствах финансирование строительства домов 2-й и 3-й очередей может осуществляться только за счет продажи квартир в 4-й очереди.
Если за счет продажи квартир в 4-й очереди будет профинансировано строительство 2-й и 3-й очереди, за счет каких ресурсов будет осуществляться строительство 4-й очереди?
Застройщиком заявлено, что будет осуществляться строительство и 5-й очереди.
Очень аккуратно подходя к выбору терминов, можно высказать оценочное суждение, которое может быть опровергнуто в случае публикации застройщиком в открытых источниках иных данных, что данная организация финансирования строительных проектов имеет признаки пирамиды, когда последующее строительство финансируется за счет предыдущего.
В данном случае мало того, что строительство домов 2-й и 3-й очередей будет, предположительно, финансироваться за счет продажи квартир в 4-й очереди, так при этом еще и полученные застройщиком от дольщиков деньги используются не в полном объеме.
Так полученные от дольщиков домов 2-й и 3-й очередей 560 млн.руб.
были использованы не на строительство, и не пошли на освоение в строительстве, авансировании работ, или формирования запасов стройматериалов.

Такая схема имеет право на существование, но только в том случае, если постоянно будут начинаться новые строительные объекты.
В случае прекращения строительства новых домов, последние из них попадают в зону риска, когда оставшихся от продажи квартир и пущенных на достройку предыдущих домов денег, может не хватить на сдачу последних домов.

Тем не менее, необходимо отметить и положительные показатели. Они тоже имеются.
Застройщиком в проектных декларациях и изменениях к ним опубликованы основные финансовые показатели к моменту начала строительства домов ЖК и по настоящий момент. Вот они:



Что важно в этих цифрах, так это превышение дебиторской (то есть долга перед застройщиком, когда работа оплачена, но не выполнена, либо выполнена, но не заактирована), над кредиторской задолженностью (то есть долга застройщика за выполненные работы, поставленные материалы, оказанные услуги).
Иначе говоря, застройщиком практически все годы строительства авансируются строительные работы, а подрядчики должны этот долг отработать.
Это хорошие, благоприятные показатели финансово-хозяйственной деятельности застройщика.
К положительным моментам можно отнести данные об отсутствии долгов, а также отсутствие исполнительных производств (единственный исполнительный лист на сайте службы судебных приставов — это не оплаченная госпошлина, присужденная судом от 22.02.2017 года в размере 3 тыс.600 руб.).
Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.
Из значимых решений вступивших в законную силу можно отметить решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06 декабря 2016 года (Дело NoА56-68170/2016) о взыскании с ОАО СК «ИПС» суммы неустойки в размере 1 320 тыс.руб. в пользу Государственного унитарного предприятия «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» за частично не оплаченные работы по технологическому присоединению к тепловым сетям.
Иных значимых судебных решений, которые могли сказаться на результатах строительство домов ЖК «Невская звезда» в 2015-2016-2017 году не отмечено.

Итоговый вывод:

Застройщиком ОАО СК «ИПС» допускаются значительные задержки по срокам строительства и сдачи в эксплуатацию домов ЖК «Невская звезда».
Дом 1-й очереди был сдан в эксплуатацию с задержкой в 2,5 года, относительно изначально заявленных. Задержка со сроком сдачи дома 2-й очереди также может быть очень значительной (значительно больше 1 года).
По 3-й и 4-й очередям сроки сдачи значительно отнесены по времени.
С учетом значительно запаса по срокам сдачи, сейчас рано говорить, существует ли отставание от графика.
О чем можно говорить определенно, так это о том, что несмотря на то, что по домам 2-й и 3-й очереди предстоит освоить еще значительный объем, квартиры в этих домах практически уже все проданы, а значит финансирование строительства этих домов может осуществляться только за счет продажи квартир в 4-й очереди.
В этом случае финансирование строительства дома 4-й очереди оказывается под вопросом. Для того, чтобы определенно говорить, о том что строительство 4-й очереди будет благополучно закончено, с учетом того, что часть денег от продажи квартир в 4-й очереди будут пускаться на финансирование строительство 2-й и 3-й очередей, нужно чтобы застройщик начал строительство 5-й очереди, о которой им было заявлено.

Наше итоговая рекомендация состоит в следующем.
Рекомендации относительно покупки квартир во 2-й и 3-й очередях давать не имеет смысла, так как там практически все квартиры распроданы.
Что касается 4-й очереди.
Схема финансирования избранная застройщиком довольно рискованная.
Риски значительны, и наша рекомендация не покупать квартиры и в этой очереди, особенно с учетом того, что застройщик допускает задержку со сроками строительства и сдачи в эксплуатацию достигающими нескольких лет.
Но если условия покупки квартиры в доме 4-й очереди строительства застройщиком будут предложены хорошие, вас заинтересует и эти условия, и конкретно этот ЖК, то принимая во внимание описанные риски, а также возможную значительную задержку со сроками строительства, под свою ответственность, понимая возможные последствия, покупать квартиру (заключать договор долевого участия) можно, но не раньше чем застройщиком будет начато строительство дома 5-й очереди, которое может подстраховать по финансированию (если значительная часть денег при продаже квартир в 4-й очереди будет использована для финансирования строительства 2-й и 3-й очередей), строительство 4-й очереди.
До начала строительства 5-й очереди, покупать квартиры в 4-й очереди слишком рискованное мероприятие.

Особенности типового договора долевого участия АО СК «ИПС»

Пунктами 4.2 и 7.2 договора долевого участия предусмотрено изменение срока передачи квартиры по акту в сторону его увеличения в зависимости от обстоятельств, которые могут помешать застройщику передать квартиру в срок, а именно:
- неисполнения (несвоевременного исполнения) ПАО энергетики и электрификации «Ленэнерго», ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга», ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» обязанностей по заключенным с Застройщиком договорам на присоединение (подключение) к инженерным сетям;
- невыдачи (несвоевременной выдаче) уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- несвоевременного выполнения Администрацией Санкт-Петербурга обязательств по предоставлению технических условий по подключению к инженерным сетям.
Если застройщик не передаст квартиру в установленный в договоре срок и возникнет вопрос по взысканию неустойки в судебном порядке или будет необходимо расторгнуть ДДУ – признавать указанный пункт договора недействительным (согласно ст. 190 ГК РФ срок может определяться только с указанием на событие, которое неизбежно должно наступить).
Указанные обстоятельства такими событиями не являются.
При этом нужно учитывать, что неизвестно, какая судебная практика будет по этому вопросу на дату подачи иска.

О наших ценах и порядке оказания юридических услуг по взысканию неустойки с застройщика АО СК "ИПС" в статье: неустойка по ДДУ.

Чтобы узнать размер неустойки и штрафа можно воспользоваться онлайн калькулятором неустойки по ДДУ.

О том, как расторгнуть договор долевого участия по АО СК "ИПС", в статье расторжение ДДУ.

Заказать подробное экспертное заключение по вашему застройщику можно по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 21 ч.
Можете сами поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ проводился в полном соответствии с вашими требованиями.
О том, как самостоятельно проанализировать финансовую устойчивость застройщика читаем в юридическом обзоре Проверка застройщика и новосторойки.
В статье мы выложили примеры наших работ по многим застройщикам.