Обзор ЖК "Космос Star" от Аквилон-Инвест с анализом финансового положения застройщика ООО "Борей-Инвест"

ЖК «Космос Star», застройщик: ООО «Борей-Инвест». Обзор ЖК и финансовый анализ застройщика от Аквилон-Инвест.

Застройщиком ЖК «Космос Star» является Общество с ограниченной ответственностью «Борей-Инвест».

Это сравнительно недавно учрежденная компания с датой регистрации 24 декабря 2012 года, зарегистрированная в г.Архангельск, ул.Попова, дом.14 офис 601 (ИНН 2901233212).

Учредителями компании являлись два физических лица:
- Рогатых А.С. с долей в 50% уставного капитала;
- Фролов А.М. с долей в 50% уставного капитала.

До начала работ по ЖК «Космос Star», застройщик не строил другие ЖК.
Важно отметить, что не существует официального сайта застройщика ООО «Борей-Инвест».
Вся информация о строящемся ЖК размещена на официальном сайте ЖК «КосмосStar», а также на официальном сайте Строительно - инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест», который объявляет себя застройщиком, хотя в юридическом смысле таковым являться не может, потому что все разрешительные документы оформлены именно на ООО «Борей-Инвест». То есть застройщик ООО «Борей-Инвест» является номинальным.
Очевидно, что за застройщиком стоит именно компания «Аквилон Инвест», которая осуществляет строительство в нескольких регионах России.

Согласно информации опубликованной в проектной декларации от 14.12.2015 года, ЖК «Космос Star» включает в себя один двухсекционный 17-ти этажный жилой дом с отдельно стоящим подземным двухэтажным гаражом


Разрешение на строительство получено 14.12.2015 года.
Сроком действия до 04.02.2017 года. Продлено до 30.06.2018 года.
Начало строительства по проектной декларации (не фактически), декабрь 2015.
Окончание - июль 2018 года.
Ввод в эксплуатацию июль 2018 года.
Квартир в доме 269 шт. Машиномест парковки 70 шт.
Планируемая стоимость 947 119 тыс.руб.
з.у. 78:14:0769203:62

Важно также отметить, что согласно проектной декларации никаких заемных денежных средств, или привлеченного финансирования со стороны родственных структур не имеется.
А раз так, то становится важным оценить насколько успешно осуществляется продажа квартир (заключение договоров долевого участия) в строящемся доме, и достаточно ли проданных квартир для своевременного и в полном объеме финансирования строительства дома, согласно заявленному застройщиком сроку ведения строительства и сдачи в эксплуатацию жилого дома, то есть насколько застройщик способен самостоятельно освоить строительный объем в 950 млн.руб. (сметная стоимость строительства) только за счет продажи квартир.
Во-первых оценим, как у застройщиков обстоят дела с продажей квартир и проанализируем полученную информацию о продажах.
По данным Росреестра (отражает в режиме онлайн ДДУ с ипотекой) на 28.04.2017 года в жилом домен на з.у. 78:14:0769203:62 заключено 70 договоров ДДУ в интервале с 18.05.2016 года по 06.04.2017 года. Реально больше, т.к. на портале Росреестра видны только ДДУ с ипотекой.
Это означает, что заключено не 70 договоров ДДУ по строящемуся жилому дому, а минимум в два раза больше.
С учетом того, что квартир строящегося жилого дома составляет 269 шт., можно предположить, что такие темпы заключения ДДУ способны обеспечить застройщика достаточным размером денежных средств, необходимых для строительства ЖК "КосмосStar", что должно способствовать тому, чтобы строительство шло согласно заявленному графику.

Итак, к концу апреля 2017 года застройщик заключил договоров как минимум на 26% квартир строящегося жилого дома (70/269). Но фактически эта цифра может быть и в два раза больше.

Далее.
На официальном сайте компании «Строительно - инвестиционный холдинг «Аквилон Инвест» (стоящей за застройщиком ООО «Борей - Инвест»), на котором и размещена вся информация о строящемся ЖК «Космос Star», по состоянию на апрель 2017 года отражены данные по квартирам, продажа которых осуществляется на эту дату.
Согласно этим данным, в строящемся доме на продажу выставлено 45 квартир, забронировано 67 квартир (то есть также еще не продано).
Таким образом продаются 112 квартир.
Иначе говоря, согласно информации, который предоставляет застройщик, не распроданными остаются еще 112 квартиры жилого дома из 269 шт по проекту, то есть 42%.

Заявленное количество проданных квартир, в таком случае, в 157 шт. (269-112), может соответствовать действительности, так как только квартир проданных по ипотеке в этом доме 70 шт.
При этом необходимо иметь в виду, что по проданным 58% квартир (157 шт.) не поступили все денежные средства.
Если говорить о 70 договорах ДДУ заключенных и оплаченных посредством ипотечных кредитов, то в этом случае деньги поступают сразу и в полном объеме, так как сумма полученного кредита, и первый взнос дольщика закрывают всю стоимость квартиры.
В случае с договорами, заключенными напрямую между застройщиком и дольщиками, а таких может быть 87 шт., это не так.
Как правило, поступление денежных средств по этим договорам, то есть график платежей, синхронизирован с графиком окончания строительства (в нашем случае с июлем 2018 года).
Это означает, что по прямым договорам поступило только часть денежных средств.
Это, в свою очередь, означает что застройщиком будет в дальнейшем получено значительно больше денежных средств, чем от продажи 42% не распроданных квартир, потому что еще будут поступать значительные количество денежных средств по ранее заключенным договорам с участниками долевого строительства, которые были заключены напрямую.

Если совместить эти, и приведенные ранее цифры, то становится очевидно: застройщик заключил значительное количество ДДУ и получил много денег от дольщиков ЖК «Космос Star».
То есть заключенных договоров с участниками долевого строительства должно быть достаточно, для того чтобы денежный поток оплаты по этим договорам обеспечивал темпы строительства в соответствии с заявленными застройщиком сроками.

Кроме того нужно оценить, достаточно ли заключаемых договоров с участниками долевого строительства для полноценного финансирования того объема строительных работ, который был выполнен застройщиком по состоянию на конец апреля 2017 года (то есть на время составления этого отчета).
Если по-простому, достаточно ли денег получил застройщик, чтобы построить то, что он построил, или он мог за эти деньги построить больше (или меньше).
Прежде чем ответить на вопрос достаточно ли денег получил застройщик, чтобы построить то, что он построил, мог бы он построить за эти деньги больше, или меньше, рассмотрим еще один документ.
Это финансовая отчетность застройщика ООО «Борей-Инвест» по состоянию на 01.01.2016 года полученная по запросу на сайте Росстата.

Финансовые показатели компании - застройщика ООО «Борей-Инвест» на 01.01.2016 года (и их сравнение с показателями на 01.01.2015 года) (в тыс.руб.)




Что мы имеем по состоянию на 01.01.2016 года согласно этой отчетности?
Первое что мы видим - это то, что к моменту начала строительства дома ЖК застройщик был действующим предприятием имеющим небольшую выручку, несущий расходы по своей деятельности и демонстрирующий небольшую прибыль.
Разумеется это не показатели предприятия, которое самостоятельно способно освоить строительный объем в 950 млн.руб. (сметная стоимость строительства дома).
Это показатели предприятия, которое при финансировании строительстве может ориентироваться только на деньги дольщиков, и строить за счет них, что и было заявлено в проектной декларации.
Но для того, чтобы дольщики начали заключать договора, необходимо начать строительство, чтобы потенциальные покупатели увидели, что дом строится.
Поэтому на первоначальном этапе необходимы вложения, чтобы сдвинуть стройку с «мертвой точки». И такие вложения застройщиком были получены в виде предоставленных краткосрочных заемных денежных средств (со сроком возврата в течение 12 месяцев) на сумму почти в 170 млн.руб., что составляет около 17% всех затрат, которые необходимо понести при строительстве этого жилого дома.
Это значительная сумма, которая позволила начать вести строительство в хорошем темпе.
При этом в дальнейшем, как мы увидели ранее, начались продажи квартир в этом доме, причем продажи начались и ведутся очень активно, а значит полученных денежных средств от участников долевого строительства вполне достаточно, для полноценного финансирования строительных работ.

Итак.
Денежных средств от дольщиков, а также заемных, получено застройщиком в достаточном количестве, чтобы строить согласно заявленного графика строительства.
Каким же образом распорядился этими денежными средствами, полученными от продажи квартир строящегося дома и заемными денежными средствами, застройщик.
Какой строительный объем выполнен застройщиком по факту на конец апреля 2017 года (к моменту составления этого отчета).
Посмотрим какими темпами осуществляются строительство.
На официальном сайте ЖК "Космос Star", а также на сторонних информационных ресурсах, имеются фотографии строительства жилого дома.
Кроме того, имеющиеся камеры позволяют наблюдать в онлайн режиме за ходом строительства.
Картинка, которую можно наблюдать с камеры 30 апреля 2017 года позволяют оценить объем выполненных работ. Монолитная коробка здания вылита на уровне 17-го этажа, то есть полностью.
Закончена кладка наружных стен здания.
Ведется круговое остекление одной секции жилого дома, а также торца другой секции.
Фотографии имеющиеся на официальном сайте, а также на сторонних информационных ресурсах позволяют увидеть, что ведется кладка из газосиликатных блоков межквартирных стен, а также внутриквартирных перегородок.
Кроме того, вырыт котлован, залита монолитная плита, производится вязка, установка опалубки и литье стен первого этажа подземных парковок.
Объем выполненных работ можно оценить не менее чем в 45% от общего объема строительства.
Согласно имеющимся фотографиям работы по строительству жилого дома были начаты в июне 2016 года с рытья котлована и обустройства свайного поля.
К концу 2016 года монолитный каркас здания был вылит на уровне 13 этажа.
В это же время была начата кладка наружных стен жилого дома.
К концу апреля 2017 года выполнены работы описанные выше.
Таким образом, за 10 месяцев выполнен объем работ не менее чем в 45% от общего объема строительства. При сохранении существующих темпов, окончание строительства за оставшийся срок до июля 2018 года, то есть за 14 месяцев от момента составления этого отчета 30 апреля 2017 года, видится абсолютно выполнимой задачей.

Дополнительная информация.
К положительным моментам можно отнести данные об отсутствии участия застройщика в каких-либо разбирательствах в судах по гражданским, административным, банкротным делам.
У застройщика нет долгов, а также отсутствуют исполнительные производства.
Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.
Кроме того, на сайте застройщика имеется информация об аккредитации строящегося дома ЖК, в том числе, банками входящими в ТОП-10 банков России, а именно: Сбербанком, ВТБ-24, РоссельхозБанком. Это хорошая информация, потому что при аккредитации банки получают документацию и информацию от застройщика, для оценки экономической эффективности проекта, а также надежности застройщика, чтобы обеспечить возвратность выданных ипотечных кредитов.
Специалисты ведущих банков — грамотные специалисты, поэтому их положительная оценка дает представление о том, что риски не осуществления проекта строительства дома ЖК «Космос Star» определены ими, как низкие.

Вывод.
Застройщик строительства ЖК «Космос Star” ООО «Борей-Инвест» сравнительно недавно учрежденная компания, для которой очевидно строительство этого ЖК является основной деятельностью.
Тем не менее в отношении застройщика ЖК «Космос Star” уже можно делать определенные выводы.
Эти выводы касаются того, что строительство жилого дома этим застройщиком ведется хорошими темпами, согласно заявленного графика.
Это достигается за счет хороших темпов продажи квартир и достаточного финансирования.
Причем показатели количества проданных квартир, в целом, соотносятся с освоенным строительным объемом, а значит можно говорить о целевом использовании полученных денежных средств.
Поэтому мы можем рекомендовать вложение денежных средств в покупку квартир в жилом доме ЖК «Космос Star” у застройщика ООО «Борей-Инвест», потому что рисков при таком вложении мы не обнаружили.

Заказать подробное экспертное заключение по вашему застройщику можно по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 21 ч.
Можете сами поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ проводился в полном соответствии с вашими требованиями.
О том, как самостоятельно проанализировать финансовую устойчивость застройщика читаем в юридическом обзоре Проверка застройщика и новосторойки.
В статье мы выложили примеры наших работ по многим застройщикам.

Про обзор ЖК "4you" (Спб) читаем здесь.
Изменяемая область3