Обзор ЖК "4you" с анализом финансового положения застройщика

ЖК «4you» (Санкт-Петербург) - Финансовый анализ застройщика

Застройщиком ЖК "4you" изначально являлось Общество с ограниченной ответственностью «Аквилон СПб»

Это недавно учрежденная компания с датой регистрации 17 июля 2015 года, зарегистрированная в г.Архангельск, ул.Попова, дом.14 офис 634. (ИНН 2901259997).

Учредителями компании являлись два физических лица:
- Рогатых В.А. с долей в 50% уставного капитала;
- Фролов А.М. с долей в 50% уставного капитала.

Единственным учредителем с 22.12.2016 года стал Фролов А.М.

Согласно информации опубликованной в проектных декларациях, строительство ЖК «4YOU» состоящего их 4-х корпусов, осуществляется двумя очередями.
Каждая очередь включает в себя строительство 2-х корпусов, и ведется согласно следующего графика:

Строительство 1-й очереди ЖК "4you", представляющей собой жилые дома, состоящие из 2-х корпусов (согласно проектной декларации от 02.02.2016 года)

18-ти этажные жилые дома с встроено - пристроенной подземной автостоянкой.
Разрешение на строительство от 29.01.2016 года. Сроком действия до 29.09.2017 года.
Начало строительства февраль 2016. Окончание - июль 2018 года.
Ввод объекта в эксплуатацию июль 2018 года. Изменен на декабрь 2018 года.
Количество квартир в корпусах №№ 1 и 2 - 782 шт.
Количество машиномест - 159 шт.
Стоимость 2 743 320 тыс.руб.
з.у. 78:14:0007691:9788

Строительство 2-й очереди ЖК "4you", представляющей собой жилые дома, состоящие из 2-х корпусов

18-ти этажные жилые дома с встроено - пристроенной подземной автостоянкой.
Разрешение на строительство от 29.01.2016 года. Сроком действия до 29.09.2017 года.
В дальнейшем, взамен этого разрешения на строительство получено новое, датированное 16.03.2017 года.
Начало строительства февраль 2016. Изменено на март 2017 года.
Окончание строительства июль 2018 года. Изменено на декабрь 2019 года.
Ввод объекта в эксплуатацию июль 2018 года. Изменено на декабрь 2019 года.
Количество квартир в корпусах №№ 3 и 4 - 782 шт.
Машиномест парковки 159 шт.
Стоимость 2 773 416 тыс.руб.
з.у. 78:14:0007691:9789

Важная деталь.
В изменениях к проектной декларации 2-й очереди строительства корпусов №№3 и 4 от 17.03.2017 года произошли изменения.
Вместо ООО «Аквилон СПб» застройщиком стало ООО «СПб Инвест», которое было образовано в форме реорганизации путем выделения из ООО «Аквилон СПб».
Единственным учредителем нового застройщика ООО «СПб Инвест» является Рогатых В.А., один из двух бывших учредителей ООО «Аквилон СПб».
Таким образом, фирма ООО «СПб Инвест», полностью контролируемая Рогатых В.А., стала застройщиком корпусов №№3 и 4 второй очереди строительства.
При этом Рогатых В.А. перестал быть учредителем застройщика корпусов №№1 и2 первой очереди строительства ООО «Аквилон СПб», где единственным учредителем остался Фролов А.М.
То есть произошло разделение этого строительного проекта между двумя учредителями первоначального застройщика ООО «Аквилон СПб» Рогатых В.А. и Фроловым А.М.
Новый застройщик - компания ООО «СПб Инвест», была зарегистрирована инспекцией Федеральной налоговой службы по гор. Архангельску 16 ноября 2016 года. (ИНН 7810626920).
Для финансирования строительства используются только денежные средства участников долевого строительства.
Никаких заемных денежных средств, или привлеченного финансирования со стороны родственных структур не имеется.
А раз так, то становится важным оценить насколько успешно осуществляется продажа квартир (заключение договоров долевого участия) в строящихся корпусах ЖК, и достаточно ли проданных квартир для своевременного и в полном объеме финансирования строительства корпусов ЖК, согласно заявленным обеими застройщиками сроков ведения строительства и сдачи в эксплуатацию этих домов, то есть насколько оба застройщика способны самостоятельно освоить строительный объем в 5,5 млрд.руб. (сметная стоимость обеих очередей) только за счет продажи квартир.
Прежде посмотрим, как у застройщиков обстоят дела с продажей квартир.

При этом ответим на два вопроса:
1. Достаточно ли заключаемых договоров с участниками долевого строительства, для того чтобы денежный поток оплаты по этим договорам обеспечивал темпы строительства, в соответствии с заявленными застройщиками сроками.
2. Достаточно ли заключаемых договоров с участниками долевого строительства для полноценного финансирования того объема строительных работ, которые были выполнены ими по состоянию на конец апреля 2017 года (то есть на время составления этого отчета).
Если по-простому, достаточно ли денег получили застройщики, чтобы построить то, что они построили, или они могли за эти деньги построить больше (или меньше).

1. Для ответа на первый вопрос проанализируем имеющуюся информацию о продажах.
По данным Росреестра на 28.04.2017 года в корпусах №№1 и 2 первой очереди, строящихся на земельном участке 78:14:0007691:9788 было заключено 212 договоров ДДУ по ипотеке в интервале с 21.07.2016 года по 11.04.2017 года.
По земельному участку с кадастровым номером: 78:14:0007691:9789, то есть на участке на котором осуществляется строительство корпусов №№3 и 4 второй очереди строительства, по состоянию на 28.04.2017 года, заключен один договор от 14.03.2016 года.
К сожалению, информация в онлайн режиме отражает только договора, финансирование по которым осуществляется за счет ипотечных кредитных денежных средств, когда дольщики покупающие квартиры не только заключают договор долевого участия с компаний - застройщиком, но и ипотечный договор с банком, и именно банк оплачивает застройщику денежные средства.
Между тем, существуют не только ипотечные договора, но и договора ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией - застройщиком, в случае если участники долевого строительства оплачивают эти договора самостоятельно, не привлекая заемного финансирования.
Кроме того, часть договоров ДДУ дольщики, как правило, в процессе строительства заключают по переуступке с подрядными организациями на строительстве объектов этого ЖК, к которым эти квартиры попадают в качестве расчета со стороны застройщика за выполненную ими на строительстве работу.
Все эти договора не находят отражение в справочной информации в онлайн режиме на сайте Росреестра.
Поэтому картина проданных квартир (заключенных договоров ДДУ) по строящемуся дому не полная.
Очевидно, могут иметь место и договора переуступок, и конечно же существуют прямые договора, заключенные между дольщиками и застройщиком.
Причем практика показывает, что таких договоров не меньше, а зачастую больше, чем договоров ДДУ с ипотечным финансированием.
Это означает, что застройщиком, возможно, заключено не 212 договоров ДДУ по корпусам 1-й очереди, а как минимум в два раза больше.
Что касается корпусов 2-й очереди, то очевидно, что застройщик еще практически не начал продавать в нем квартиры (заключать договора долевого участия).
С учетом того, что общее количество квартир 1-й очереди строительства составляет 782 шт., можно предположить, что такие темпы продажи квартир (заключения договоров долевого участия) способны обеспечить застройщика достаточным размером денежных средств, необходимых для строительства корпусов 1-й очереди ЖК, что должно способствовать тому, чтобы строительство шло согласно заявленному графику.
Этот вывод не касается корпусов 2-й очереди, где продажи практически не начались, но и строительство тоже находится на ранней стадии.
Итак, к концу апреля 2017 года застройщик заключил договоров как минимум на 27% квартир 1-й очереди ЖК (212/782). Но фактически эта цифра может быть и в два раза больше.

Далее.
На официальном сайте компании «Строительно - инвестиционный холдинг «Аквилон Инвест» по состоянию на апрель 2017 года отражены данные по квартирам, продажа которых осуществляется на эту дату.
Согласно этим данным, в корпусе № 1 первой очереди на продажу выставлено 65 квартир, квартир забронировано 125 шт. (то есть также еще не продано).
Таким образом продаются 190 квартир.
В корпусе №2 первой очереди строительства на продажу выставлено 67 квартир, квартир забронировано 126 шт. (то есть также еще не продано).
Таким образом продаются 192 квартир.
Таким образом, согласно информации, который предоставляет застройщик, не распроданными остаются еще 382 квартиры в двух корпусах 1-й очереди из 782 шт по проекту, то есть 49%.
Заявленное количество проданных квартир, в таком случае, в 400 шт. (782-382), может соответствовать действительности, так как только квартир проданных по ипотеке в этих двух корпусах 212 шт.
При этом необходимо иметь в виду, что по проданным 51% квартир (400 шт.) не поступили все денежные средства.
Если говорить о 212 договорах ДДУ заключенных и оплаченных посредством ипотечных кредитов, то в этом случае деньги поступают сразу и в полном объеме, так как сумма полученного кредита, и первый взнос дольщика закрывают всю стоимость квартиры.
В случае с договорами, заключенными напрямую между застройщиком и дольщиками, это не так.
Как правило, поступление денежных средств по этим договорам, то есть график платежей, синхронизирован с графиком окончания строительства (в нашем случае с июлем 2018 года).
Это означает, что по прямым договорам поступило только часть денежных средств.
Это, в свою очередь, означает что застройщиком будет в дальнейшем получено значительно больше денежных средств, чем от продажи 49% не распроданных квартир, потому что еще будут поступать значительные количество денежных средств по ранее заключенным прямым договорам с участниками долевого строительства.
Также по, состоянию на конец апреля 2017 года, на сайте застройщика размещена информация о том, что начата продажа квартир в корпусах 2-й очереди строительства.
Информация о том, что продажа только начата (то есть еще ничего не продано), соответствует данным Росрееста, где имеются данные только лишь об одном зарегистрированном договоре долевого участия.
В 2-й очереди продажи практически не начались, но и строительство только началось, поэтому выводы относительно того, достаточно ли получено денежных средств, для того чтобы строительство велось по графику, делать преждевременно.
Если совместить эти, и приведенные ранее цифры, то становится очевидно, что застройщиком заключено значительное количество договоров долевого участия по корпусам 1-й очереди, и получено значительное количество денежных средств от участников долевого строительства по корпусам №№1 и 2, а значит застройщиком получено достаточно денежных средств, чтобы строительство велось согласно заявленному графику.

2. Чтобы ответить на вопрос достаточно ли денег получил застройщик, чтобы построить то, что он построил, мог бы он построить за эти деньги больше, или меньше, рассмотрим еще один документ. Это финансовая отчетность первоначального застройщика ООО «Аквилон СПб» по состоянию на 01.01.2016 года (то есть через 5 месяцев после учреждения) полученная по запросу на сайте Росстата.

Финансовые показатели компании - застройщика 1-й очереди строительства ООО Аквилон СПб» на 01.01.2016 года (в тыс.руб).




Так вот. Что мы имеем по состоянию на 01.01.2016 года согласно этой отчетности.
Первый вывод который можно сделать на основании представленных цифр таков.
К моменту начала строительства застройщик 1-й очереди ООО «Аквилон СПб» как хозяйственная единица не представлял из себя ничего.
Разумеется такой застройщик без поддержки из вне не способен начать строительство объекта стоимостью 2,7 млрд.руб. (сметная стоимость 1-й очереди строительства).
И такая поддержка в виде предоставления заемных денежных средств со сроком возврата в течение 12 месяцев оказана застройщику на сумму 0,47 млрд.руб., что составляет более 17% от всех затрат, которые необходимо понести при строительстве корпусов этой очереди.
Это значительная сумма, которая позволила начать вести строительство в хорошем темпе.
При этом в дальнейшем, как мы увидели ранее, начались продажи квартир в корпусах первой очереди, причем продажи начались и ведутся очень активно, а значит полученных денежных средств и денег от участников долевого строительства вполне достаточно, для полноценного финансирования строительных работ.
К сожалению анализ финансовых показателей застройщика 2-й очереди строительства ООО «СПб Инвест» провести не возможно, потому что эта компания была зарегистрирована только лишь в ноябре 2016 года, и по состоянию на конец апреля 2017 года в открытом доступе данные финансовых показателей этой компании обнаружить не удалось.

Итак, представление о финансовых возможностях, о том какими деньгами располагает, как минимум, застройщика 1-й очереди имеется.
Посмотрим, насколько рачительно распоряжается этот застройщик этими деньгами, что он на них построил.
Также, посмотрим на каком этапе находится строительство корпусов 2-й очереди.

1-я очередь строительства ЖК «4YOU»

Денежных средств от дольщиков, а также заемных, получено застройщиком в достаточном количестве, чтобы строить согласно заявленному графику строительства.
Каким же образом распорядился этими значительными денежными средствами, полученными от продажи квартир в 1-й очереди строительства и заемными денежными средствами, застройщик.
Какой строительный объем выполнен застройщиком по факту на конец апреля 2017 года (к моменту составления этого отчета).
Посмотрим какими темпами осуществляются строительство.
На официальном сайте ЖК имеются фотографии строительства корпусов ЖК.
Кроме того, имеющиеся камеры позволяют наблюдать в онлайн режиме за ходом строительства.
Картинка, которая транслируется с камер позволяет увидеть, что к концу апреля 2017 года по корпусу №1 монолитная коробка здания вылита на уровне 17-18-х этажей.
То есть практически полностью.
Кроме того, идет кладка наружных стен здания на уровне 8-15-х этажей здания.
Объем выполненных работ можно оценить не менее чем в 35% от общего объема строительства.
По корпусу №2 монолитная коробка здания вылита на уровне 14-16-х этажей здания, при этом фрагментарно ведется кирпичная кладка наружных стен этого корпуса.
Объем выполненных работ по корпусу №2 можно оценить не менее, чем в 30% от общего объема строительства.
Таким образом, в целом, строительство обоих корпусов осуществляется синхронно.
Имеющиеся фотографии позволяют определить начало строительства корпусов 1-й очереди как август 2016 года.
В этот момент фотографии фиксируют вырытые котлованы и ведущиеся работы по обустройству свайного поля. К декабрю 2016 года монолитные коробки корпусов вылиты на уровне 4-х этажей. К апрелю, на уровне от 14 до 18 этажей.
Таким образом, за 8 месяцев строительства выполнен объем от 30 до 35% от общего объема строительства.
При сохранении существующих темпов работ, окончание строительства за оставшийся срок до 31 декабря 2018 года, то есть за 20 месяцев от момента составления этого отчета 29 апреля 2017 года, видится абсолютно выполнимой задачей.

2-я очередь ЖК «4YOU»

Согласно первым фотографиям, имеющимся на сайте застройщика, которые отражают строительство именно 2-й очереди, к февралю 2017 года вырыт котлован одного из корпусов, закончены свайные работы и вылита монолитная плита фундамента.
К сожалению, объем выполненных работ не значителен, поэтому определить, ведутся работы согласно заявленному графику или нет, не представляется возможным.
Единственно, что можно сказать, что застройщик определил срок сдачи в эксплуатацию дома в декабре 2019 года даже с некоторым запасом прочности, если ориентироваться на темпы работ, которые им обеспечиваются по корпусам 1-й очереди.
И еще, с учетом того, что продажи квартир практически еще не начались, а любой строительный проект имеет заложенную норму прибыли (иначе бы строительные компании просто не занимались строительством), денежных средств от продажи квартир, в случае их реализации, вполне достаточно для строительства корпусов 2-й очереди, с учетом того, что только что учрежденный застройщик ООО «СПб Инвест» учрежден именно для строительства 2-й очереди, и согласно проектной декларации другого строительства не ведет, а значит не имеет необходимости, как делают это некоторые застройщики, использовать полученные денежные средства на строительстве других своих объектов.

Также к положительным моментам можно отнести данные об отсутствии участия обоих застройщиков в каких-либо разбирательствах в судах по гражданским, административным, банкротным делам. У застройщиков нет долгов, а также отсутствуют исполнительные производства.
Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.

Итоговый вывод по ЖК "4you".
Оба застройщика 1-й и 2-й очередей строительства ООО «Аквилон СПб» и «СПб Инвест» недавно учрежденные, причем явно учрежденные именно под строительство своих корпусов.
Информации по обоим застройщикам не достаточно, потому что хозяйственная деятельность обоими только начата.
Тем не менее в отношении застройщика 1-й очереди строительства уже можно делать определенные выводы.
Эти выводы касаются того, что строительство корпусов №№ 1 и 2 ведется этим застройщиком хорошими темпами согласно заявленного графика (возможно даже с небольшим его опережением).
Это достигается за счет хороших темпов продажи квартир и достаточного финансирования.
Причем показатели проданных квартир, в целом, соотносятся с освоенным строительным объемом, а значит можно говорить о целевом использовании полученных денежных средств.
Поэтому мы можем рекомендовать вложение денежных средств в покупку квартир в корпусах №№ 1 и 2 первой очереди строительства ЖК «4YOU» у застройщика ООО «Аквилон СПб», потому что рисков при таком вложении мы не обнаружили.

Что касается корпусов №№ 3 и 4 второй очереди строительства ЖК и застройщика ООО «СПб Инвест», такой определенной рекомендации мы дать не можем, потому что информации не достаточно, и строительство еще только началось.
Мы может только рекомендовать понаблюдать какими темпами будет осуществляться строительство этих корпусов.
Причины разделение застройщиков не известны.
Комментариев от застройщиков, и разъяснения от них причины разделения в открытом доступе в интернете обнаружить не удалось.
Поэтому понять, было ли разделение добровольным и взаимовыгодным, также не возможно.
Если строительство будет осуществляться хорошими темпами, если информация которую представляет застройщик на своем сайте по квартирам выставленным им на продажу будет показывать, что продажи квартир осуществляются хорошими темпами, а значит проблем с финансированием нет, то мы также можем рекомендовать заключение договоров долевого участия и с этим застройщиком в корпусах №№ 3 и 4 второй очереди строительства.
Причин опасаться, что квартир в этих корпусах не останется нет ни каких, потому что к моменту составления этого отчета в конце апреля 2017 года продажи квартир в корпусах №№ 3 и 4 еще практически не начались.
Если застройщик ООО «СПб Инвест» сможет обеспечить такие же темпы работ, как и застройщик ООО «Аквилон СПб», то уже через 2-3 месяца он должен выйти на уровень первых этажей корпусов №№3 и 4.
Это будет достаточным основанием для принятия решения о покупке квартир (заключении договоров долевого участия) в этих корпусах, при этом вряд ли к этому моменту будет распродано значительное количество квартир.
Еще одним основанием для принятия решения относительно покупки квартиры именно в корпусах №№ 3 и 4, было бы официальное разъяснение обеими застройщиками причины их разделения, и если эти причины будут веские и обоснованные, то можно было бы рассматривать покупку квартир в корпусах №№ 3 и 4 и в настоящий момент.

Заказать подробное экспертное заключение по вашему застройщику можно по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 21 ч.
Можете сами поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ проводился в полном соответствии с вашими требованиями.
О том, как самостоятельно проанализировать финансовую устойчивость застройщика читаем в юридическом обзоре Проверка застройщика и новосторойки.
В статье мы выложили примеры наших работ по многим застройщикам.

Про обзор ЖК "Космос Star" от Аквилон-Инвест читаем в статье застройщик ООО "Борей-Инвест".
Изменяемая область3