ЖК "Марьино Град" и "Спортивный квартал" через призму банкротства

Алгоритм действий дольщиков при банкротстве застройщиков ООО "МарьиноСтрой" и ООО "СтройПлюс"

Существуют две схемы банкротства застройщиков, в зависимости от того, какая редакция Закона о банкротстве подлежит применению. В свою очередь это зависит от того, когда было подано заявление в арбитражный суд: до 01.01.2018 года или после. Основное отличие в том, что в первом случае суд вводит процедуру наблюдения, а во втором сразу конкурсное производство.
Что лучше для дольщиков? У каждой схемы есть свои плюсы и минусы. Через конкурсное дома достроят раньше (при прочих равных обстоятельствах), так как стадия банкротства будет только одна, что позволит быстрее найти нового застройщика и определить финансирование за счет бюджета в рамках "дорожной карты".
Однако есть и минусы: при введении конкурсного производства у дольщиков не будет столько времени на раскачку, как при банкротстве с применением процедуры наблюдения. Это значит, нужно оперативно включаться в реестр требований о передаче жилых помещений, а любые нежилые помещения выводить из конкурсной массы путем подачи исков о признании права собственности.




ЖК "Марьино Град" - действия дольщиков до введения конкурсного производства


Хроника банкротных событий по делу №А40-251375/18-123-149Б 1. 23.10.2018г. ООО "МарьноСтрой" подало заявление в Арбитражный суд города Москвы о признании его банкротом. Из этого следует, что в случае его удовлетворения суд сразу введёт конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, т.к. заявление подано после 01.01.2018г.
2. 25.10.2018г. суд оставил заявление без движения по следующим причинам: не уплачена госпошлина, к заявлению не приложены: бух. баланс, сведения об имуществе должника, справка из ФНС об открытых счетах, доказательства публикации в ЕФРСБ, отсутствуют документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего заявление о банкротстве. Такое количество ошибок в простом заявлении наталкивает на предположение, что все толковые юристы уже давно уволились и работать практически некому.
3. 20.11.2018г. застройщик направляет в суд недостающие документы.
4. 21.11.2018г. суд принимает заявление должника и возбуждает производство по делу. Дата рассмотрения заявления назначена на 12.12.2018г.

Дальнейшее развитие событий будет следующим. Поскольку заявление о банкротстве подал сам застройщик, следовательно конкурсное введут либо 12.12.2018, либо на следующем заседании. Никакого иного развития событий можно не ждать. По группе Урбан суд ввёл конкурсное производство на первом же заседании, при этом застройщики Урбана сопротивлялись, говорили в суде, что могут достроить, что денег должно хватить, а здесь застройщик сам пришёл сдаваться.

Рекомендации до введения конкурсного производства дольщикам нежилых помещений

Любые нежилые помещения в группе риска, в отличие от жилых. Законодатель выделил жилые помещения в особую категорию, установив для них правовой режим, препятствующий включению в конкурсную массу (через включение требований в реестр жилых помещений).
В отношении нежилых ничего подобного нет, "реестра нежилых помещений" не существует, поэтому все нежилые помещения попадают в конкурсную массу. Дольщик может рассчитывать только на цену ДДУ по итогам конкурсного производства. Зарегистрирован ДДУ или нет роли никакой не играет, нормы 214-ФЗ от банкротства не защищают. Т.е. в натуре дольщик нежилые не сможет получить даже после достройки дома и его ввода в эксплуатацию, только деньги. Однако весьма сомнительно, что конкурсному управляющему удастся удовлетворить такие денежные требования даже частично.

Единственный способ сохранить нежилые - это признавать право собственности в Щербинском суде. При этом не имеет значения введён дом в эксплуатацию или нет. Если не введён - признаётся право собственности на долю, если введён - на сам объект недвижимости (без долей).

Ниже примеры из нашей судебной практики по застройщикам из группы Урбан. Заявление о банкротстве всех юр. лиц группы были поданы после 01.01.2018г., т.е. это полные аналоги ООО "МарьиноСтрой". Массу различных нежилых помещений пришлось выводить из конкрсной массы путём подачи исков о признании права собственности. Процедуру по ним ввели в июле и следовательно к настоящему времени мы успешно отсудились в разных судах общей юрисдикции по Московской области.



Больше решений можно посмотреть здесь: наша судебная практика по признанию права собственности по банкротным застройщикам.




Когда подавать такие иски? Идеальный вариант - до 12.12.2018. Судя по нашей обширной судебной практике по Урбану, все иски поданные до введения конкурсного производства прошли быстро и гладко: всё и всем признали без проблем.
Почему именно по Урбану? Дело в том, что по застройщикам из этой группы, заявления о банкротстве подавались (как и по МарьиноСтрой) - после 01.01.2018, только намного раньше.
Наши юристы провели большое количество судебных дел в разных судах по разным застройщикам из этой группы и накопили большой судебный опыт, которым и делимся с вами.
Теперь, что ожидает тех, кто решит "подумать и посоветоваться" месяц-другой. Иски поданные после даты введения конкурсного производства (вступает в силу немедленно) Щербинский суд будет возвращать либо впоследствии прекращать по ним производство.
В своих определениях суд будет ссылаться на то, что такие иски уже не подведомственны суду общей юрисдикции. При этом в арбитражном суде на долю право собственности не признать (такая сейчас сложилась судебная практика).
Отсюда следует, что потребуется упорная работа юристов по обжалованию таких определений в Мособлсуде. Это преодолимо - мы накопили довольно большой опыт по отмене таких определений в судах общей юрисдикции, однако это довольно трудозатратное и весьма ответственное занятие. Например пропуск срока на обжалование прекращения производства по делу препятствует повторной подаче иска в Щербинский суд, а значит остаётся только подаваться в реестр на деньги, а это по указанным выше причинам не вариант.
Впрочем на этом этапе ещё ничего страшного нет, всё решаемо. Представители конкурсного в самом начале банкротства в суды не ходят и ничего не обжалуют. Им не до этого, у конкурсного много других, более приоритетных дел и ему не до дольщиков с нежилыми. Однако затем ситуация менятся в худшую для дольщиков строну, представители конкурсного начинают появляться в судах, а самое главное вставлять дольщикам палки в колёса. Т.е. если в самом начале мячи - иски можно забивать в пустые ворота, то потом в них появляется вратарь в лице юристов конкурсного.
Дальше больше, часть решений, вынесенных по искам, поданным с большим временным лагом от даты введения конкурсного производства будут обжалованы конкурсным. Однако большинство судебных решений это не затронет, так как они вступят в законную силу до того момента, когда у конкурсного появится силы и время на их обжалование. Например у конкурсного по Урбанам такие силы появились только в конце ноября, а большинство исков по нежилым вступило в законную гораздо раньше.

Итого: чем раньше подаём иск по признанию права собственности по нежилым, тем лучше. В самом начале вратаря (конкурсного) в воротах нет. Достаточно только убедить суд в своей правоте, что намного проще при отсутствии оппонента. Т.е. только правильно составить иск, приложить к нему нужные документы и грамотно отвечать в суде со ссылками на законодательство и судебную практику по аналогичным делам (т.е. по Урбну, как по самому "близкому родственнику").





Хроника банкротных событий по делу №А40-195154/17-187-261 "Б" 1. 18.10.2017г. гр. Викторов В.И. подал заявление о признании ООО "СтройПлюс" банкротом. Поскольку заявление подано до 01.01.2018, застройщик будет банкротиться по старой редакции Закона о банкротстве. Т.е. в отличие от ООО "МарьиноСтрой" здесь при банкротстве будет введена процедура наблюдения. Дата рассмотрения назначена на 30.11.2017г.
2. 25.10.2017г. суд принимает заявление Викторова В.И. и возбуждает производство по делу.
3. 13.11.2017г. количество желающих утопить застройщика пополняется еще одним игроком. В этот день гр. Янчук Е.В. подала аналогичное заявление, которое через два дня было рассмотрено судом и принято к производству, как вступление в ранее возбуждённое дело.
4. 30.11.2018г. по ходатайству сторон суд отложил заседание на 08.02.2018г.
5. 21.12.2017г. поступает очередное заявление о банкротстве. Платонов А.В. вступает в дело.
6. 08.02.2018г. суд привлекает к участию в деле МоскомСтройИнвест и откладывает судебное заседание на 15.03.2018г.
7. 15.03.2018г. очередное отложение на 17.05.2018г.
8. 07.05.2018г. количество желающих всё растёт - Бородины в деле.
9. 17.05.2018г. очередное отложение на 31.07.2018г.
10. 11.07.2018г. количество заявителей пополнилось гр. Шайтановым А.П - в деле.
10. 23.07.2018г. Сафронов В.В - в деле.
11. 31.07.2018г. очередное отложение на 23.10.2018г.
12. 02.08.2018г. подтянулось в качестве заявителя юридическое лицо ООО "Монолит-Строй" - в деле.
13. 23.10.2018г. очередное отложение на 27.11.2018г.
14. 16.11.2018г. в деле уже налоговая в лице МИНФС №51 (если застройщик даже не может платить налоги, финал очевиден).
15. 27.11.2018г. представители застройщика и МоскомСтройИнвеста ходатайствовали о признании должника банкротом. На этом заседании представители ООО "СтройПлюс" фактически "капитулировали", согласившись с тем, что должника нужно признать банкротом. Стоит обратить внимание, также на следующее: за месяц до этого ООО "МарьиноСтрой" само подаёт заявление о признании себя банкротом. Сопоставив эти события можно предположить, что кто-то дал отмашку особо не тянуть время и банкротиться. Суд отложил заседание на 14.12.2018г.

Итого: застройщик не платит налоги - в деле ФНС в качестве заявителя, должник соглашается с тем, что его нужно банкротить, МоскомСтройИнвест это поддерживает, практически одновременно ООО "МарьиноСтрой" подаёт заявление о своём банкротстве.
С учетом изложенного, вполне очевидно, что банкротство ООО "СтройПлюс" вопрос практически решённый и признание его таковым судом не займёт много времени.


Что в связи с этим делать дольщикам ЖК "Спортивный квартал"? То же самое, что и дольщикам ЖК "Марьино Град" - признавать право собственности на нежилые, чтобы не дарить свои деньги арбитражному управляющему (кредиторам). При этом, по общему правилу, исковые заявления в суд, лучше подавать до банкротства, а не после с основной массой дольщиков.



Консультации по банкротству застройщиков ООО "МарьиноСтрой" и ООО "СтройПлюс"

  • Признаем право собственности на любые нежилые помещения.
  • Поможем разобраться с предметом иска: о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в объекте незавершенного строительства?
  • Консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.



Обзор устава ООО "МарьиноСтрой"
Застройщик "ЖК Марьино Град": ООО "МарьиноСтрой", ОГРН 1077763519074, ИНН/КПП 7710699682/771001001
Дата регистрации общества:  06.12.2007г.
Адрес местонахождения:  123104, г.Москва, ул. Бронная, дом 23, стр. 1.
Единоличный исполнительный орган:  ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ БАЗИСНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ" (ОГРН 1147746853320).
Единственный участник общества: 
нерезидент, зарегистрированный на Кипре: "КОМПАНИЯ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРЕЙСТА ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД"
Уставной капитал: 10 000 руб.

Общество осуществляло строительство ЖК «Марьино град» в поселении Филимонковское, Новомосковского административного округа (ОАО «Марьинская птицефабрика»). Продажи ООО "МарьиноСтрой" были в соответствии с ФЗ-214. По ряду договоров долевого строительства большие просрочки. По данным Москомстройинвест застройщиком заключено около 1 832 договоров долевого участия. Земельный участок под строительство ЖК «Марьино град» в собственности у застройщика (кадастровый номер: 50:21:0150111:15).