ЖК "Марьино Град", застройщик ООО "МарьиноСтрой" через призму банкротства

Алгоритм действий дольщиков при банкротстве застройщика ООО "МарьиноСтрой"

Последние новости по банкротству в ЖК "Марьино град"

13.03.2019г. Арбитражный суд города Москвы признал застройщика ООО "МарьиноСтрой" банкротом и ввёл процедуру конкурсного производства.
23.03.2019г. Публикация в Коммерсанте.
Чтобы дольщики не потеряли квартиры и нежилые помещения необходимо сделать следующее:
1. По квартире - включать требования в реестр (здесь главное правильно подать заявление).
3. Если нежилое помещение менее 7 кв.м. - включать требования в реестр.
3. Если нежилое помещение (например кладовая) более 7 кв.м. - вы в группе риска, рекомендуем срочно признавать право собственности на долю в объекте незавершённого строительства. Мы специализируемся на таких сложных ситуациях, как выведение из конкурсной массы нежилых помещений площадью более семи квадратных метров.

Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.



Участники долевого строительства обращаются к нам за помощью по нежилым помещениям более 7 кв.м.

Ниже выкладываем пример искового заявления по одному из дольщиков. Основная сложность обосновать в иске его подведомственность Щербинскому суду.
Исковое заявление о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по ООО "МарьиноСтрой"
Иск о признании права собственности на нежилое помещения к ООО МарьиноСтрой


Правовое обоснование включения в конкурсную массу нежилых помещений более 7 кв.м.

К нам обращается большое количество дольщиков с просьбой помочь с нежилыми помещениями площадью более 7 кв.м. Поясняем в чём проблема. Изменения в закон о банкротстве от 25.12.2018г. защищают только дольщиков у которых нежилые помещения менее семи квадратов. Правовая норма подпункте 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не имеет иного толкования. Указанные изменения в закон о банкротстве введены Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ. Это значит, что указанная категория дольщиков может претендовать на их получение в натуре, после того как новый застройщик достроит жилищный комплекс.

Дольщики с большей площадью нежилых помещений вставая в реестр смогут претендовать только на денежную выплату. Сами помещения будут включены в конкурсную массу. Рассчитывать на иное развитие событий, значит пропустить сроки на подачу иска. Конкурсный управляющий действует в интересах кредиторов ООО "МарьиноСтрой". Невключение прав и имущества в конкурсную массу, которое он обязан включить согласно закона о банкротстве, означает потерю своей лицензии. Рисковать своей лицензией ради дольщиков с нежилыми? Ответ очевиден. Единственный способ избежать такого развития событий - это подать исковое заявление в Щербинский суд о признании права собственности на долю в объекте незавершённого строительства.

Возврат иска или прекращение производства в Щербинском суде не тождествены отказу в иске

После подачи иска события будут развиваться по сценарию других банкротных застройщиков, дольщикам которых мы признавали право собственности в судах общей юрисдикции. Щербинский суд либо вернёт иск либо прекратит производство по делу на предварительном или основном судебном заседании. В определении суд укажет, что иск не подведомственен суду общей юрисдикции и обращаться с таким иском нужно в арбитражный суд, т.к. иск подан после признания застройщика банкротом. Выполнение таких "рекомендаций суда" на практике означает отказ в иске в Арбитражном суде города Москвы. Практика сложилась так, что на долю в объекте незавершённого строительства получить положительное решение в арбитражном суде невозможно. Отказ в иске означает, что второй раз иск подать нельзя и нежилое помещение уплывает в конкурсную массу.

Однако мы накопили большой опыт по обжалованию таких определений суда в апелляционной инстанции. Что мы делаем: подаём частную жалобу на определение суда о возврате иска или о прекращении производства по делу, в которой обосновываем почему суд не прав. Представляем в апелляционной инстанции истца, вышестоящий суд отменяет определение о возврате иска или прекращения производства по делу и возвращает его суд первой инстанции для рассмотрения по существу. В результате суд удовлетворяет исковые требования о признании права собственности и дольщик спасает свою недвижимость.


Примеры нашей судебной практики по спасению нежилых помещений площадью более 7 кв.м.

Изменения в закон о банкротстве от 25.12.2018 года защищают только дольщиков с нежилыми помещениями до 7 кв.м., а также с машиноместами любой площади. От попадания в конкурсную массу не защищены дольщики с нежилыми помещениями более 7 кв.м.
Участник долевого строительства заключил ДДУ на 37 квадратных метров. После банкротства застройщика обратился к нам за помощью и мы признали за ним это нежилое помещение.

Решение по нежилым более 7 кв.м.


Дольщик обратился с большим нежилым помещением (более 60 кв.м.) с просьбой признать право собственности по застройщику банкроту. Ответчик возражал, однако юрист нашего Юридического центра грамотно выстроил судебную позицию по делу и суду ничего не оставалось, как удовлетворить иск. Клиент был очень доволен, так как мысленно уже попрощался со своей недвижимостью.

Наша судебная практика по признанию права собственности на большое нежилое помещение.
Наша судебная практика по признанию права собственности на большое нежилое помещение по застройщику в стадии банкротства



Наш опыт.
Юристы нашего Юридического центра накопили богатый судебный опыт по работе с разными банкротными застройщиками.
В частности мы работали по признанию права собственности и включению различных требований в реестры следующих банкротных застройщиков: все застройщики из группы Урбан (ООО "Ваш город", ООО "Хайгейт", ООО "Экоквартал", ООО "Континент проект", ООО "Ивастрой"), все застройщики из группы СУ-155, застройщики банкроты по таким жилищным комлексам, как ЖК "Белые Росы" (ООО "СтройКомфорт"), ЖК "Цариыно 1" и ЖК "Царицыно 2" АО "Московский комбинат хлебопродуктов", ЖК "Новокосино" (ООО "ЭкспертСтрой") и многим другим.

Включение требований в реестр.

Информация для дольщиков с квартирами в домах не введённых в эксплуатацию. При правильно составленном и поданном заявлении ваши требования будут внесены в реестр. Мы подавали много заявлений по банкротным застройщикам о включении требований в реестр жилых помещений. Для примера выкладываем уведомление конкурсного. Каждый арбитражный управляющий разрабатывает свою форму, но для общего представления этого вполне достаточно.


Уведомление конкурсного управляющего о включении требований в реестр


Решение арбитражного суда о банкротстве МарьиноСтрой выложено в нашей группе ВКонтакте (ссылка на группу - на этой странице в разделе "Справочная информация").

Существуют две схемы банкротства застройщиков, в зависимости от того, какая редакция Закона о банкротстве подлежит применению. В свою очередь это зависит от того, когда было подано заявление в арбитражный суд: до 01.01.2018 года или после. Основное отличие в том, что в первом случае суд вводит процедуру наблюдения, а во втором сразу конкурсное производство.
Что лучше для дольщиков? У каждой схемы есть свои плюсы и минусы. Через конкурсное дома достроят раньше (при прочих равных обстоятельствах), так как стадия банкротства будет только одна, что позволит быстрее найти нового застройщика и определить финансирование за счет бюджета в рамках "дорожной карты".
Однако есть и минусы: при введении конкурсного производства у дольщиков не будет столько времени на раскачку, как при банкротстве с применением процедуры наблюдения. Это значит, нужно оперативно включаться в реестр требований о передаче жилых помещений, а любые нежилые помещения выводить из конкурсной массы путем подачи исков о признании права собственности.




Новости по банкротному делу застройщика ЖК Мартино град №А40-251375/18-123-149Б 1. 23.10.2018г. ООО "МарьноСтрой" подало заявление в Арбитражный суд города Москвы о признании его банкротом. Из этого следует, что в случае его удовлетворения суд сразу введёт конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, т.к. заявление подано после 01.01.2018г.
2. 25.10.2018г. суд оставил заявление без движения по следующим причинам: не уплачена госпошлина, к заявлению не приложены: бух. баланс, сведения об имуществе должника, справка из ФНС об открытых счетах, доказательства публикации в ЕФРСБ, отсутствуют документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего заявление о банкротстве. Такое количество ошибок в простом заявлении наталкивает на предположение, что все толковые юристы уже давно уволились и работать практически некому.
3. 20.11.2018г. застройщик направляет в суд недостающие документы.
4. 21.11.2018г. суд принимает заявление должника и возбуждает производство по делу. Дата рассмотрения заявления назначена на 12.12.2018г.
5. 30.11.2018г. в суд поступило заявление от ООО "МонолитСтрой" о признании застройщика ЖК "Марьино Град" банкротом.
6. По заявлению застройщика суд прекращает производство по делу, однако суд должен проверить обоснованность еще одного заявления о банкротстве поданного ООО "МонолитСтрой".
6. 13.03.2019г. застройщик ЖК "Марьино Град" признан банкротом в связи с тем, что суд счёл требования кредитора ООО "МонолитСтрой" обоснованными (неисполненные денежные обязательства по основному долгу на сумму более 20 млн. рублей).
7. 23.03.2019г. Публикация в Коммерсанте. От этой даты отсчитываются все процессуальные и иные сроки влияющие на правовую защищенность дольщиков.

Бесплатные консультации по банкротству ООО "МарьиноСтрой".

  • Признаем право собственности на нежилые помещения более 7 кв.м.
  • Закон о банкротстве не предполагает получение дольщиками в натуре нежилых помещений более семи квадратных метров после достройки дома новым застройщиком
  • Консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.



Ниже о том, что мы писали до 13.03.2019г. К сожалению наши прогнозы полностью оправдались.

Мы предупреждали, что банкротство застройщика только вопрос времени. "Дальнейшее развитие событий будет следующим. Поскольку заявление о банкротстве подал сам застройщик, следовательно конкурсное введут либо 12.12.2018, либо на следующем заседании. Никакого иного развития событий можно не ждать. По группе Урбан суд ввёл конкурсное производство на первом же заседании, при этом застройщики Урбана сопротивлялись, говорили в суде, что могут достроить, что денег должно хватить, а здесь застройщик сам пришёл сдаваться." Нам не верили, говорили, что обойдётся. Не случилось. Сейчас мы предупреждаем о потере нежилых помещений дольщиками в случае несвоевременной защиты своих прав в суде.

Рекомендации дольщикам нежилых помещений

Любые нежилые помещения в группе риска, в отличие от жилых. Законодатель выделил жилые помещения в особую категорию, установив для них правовой режим, препятствующий включению в конкурсную массу (через включение требований в реестр жилых помещений). В отношении нежилых ничего подобного нет, "реестра нежилых помещений" не существует, поэтому все нежилые помещения попадают в конкурсную массу. Дольщик может рассчитывать только на цену ДДУ по итогам конкурсного производства. Зарегистрирован ДДУ или нет роли никакой не играет, нормы 214-ФЗ от банкротства не защищают. Т.е. в натуре дольщик нежилые не сможет получить даже после достройки дома и его ввода в эксплуатацию, только деньги. Однако весьма сомнительно, что конкурсному управляющему удастся удовлетворить такие денежные требования даже частично. Единственный способ сохранить нежилые - это признавать право собственности на долю в Щербинском суде.


Больше наших решений можно посмотреть здесь: наша судебная практика по признанию права собственности по банкротным застройщикам.



Когда подавать иски по нежилым?

Ответ очевиден. Судя по нашей обширной судебной практике по Урбану, все иски поданные сразу после введения конкурсного производства прошли быстро и гладко: всё и всем признали без проблем. Почему именно по Урбану? Дело в том, что по застройщикам из этой группы, заявления о банкротстве подавались (как и по МарьиноСтрой) - после 01.01.2018 года. От этой даты зависит, по какой редакции ФЗ-127 будет банкротиться застройщик. Если заявление подано до этой даты - вводится наблюдение, если после - конкурсное производство. Таким образом застройщики из группы Урбан самые ближайщие "родственники" ООО "МарьиноСтрой" в правовом смысле. Наши юристы провели большое количество дел в разных судах по застройщикам из этой группы и накопили большой опыт, которым и делимся с вами.

К сожалению не всё так просто. Иски поданные после даты введения конкурсного производства Щербинский суд будет возвращать либо впоследствии прекращать по ним производство. В своих определениях судья будет ссылаться на то, что такие иски уже не подведомственны суду общей юрисдикции. При этом в арбитражном суде на долю право собственности не признать (такая сейчас сложилась судебная практика). Отсюда следует, что потребуется упорная работа юристов по обжалованию таких определений в МосОблСуде. Это преодолимо - мы накопили довольно большой опыт по отмене таких определений, вынесенных в первой инстанции. Отметим, что такое обжалование довольно трудозатратное и весьма ответственное занятие. Например пропуск срока на обжалование прекращения производства по делу препятствует повторной подаче иска в Щербинский суд, а значит остаётся только подаваться в реестр на деньги, а это по указанным выше причинам не вариант. Впрочем на этом этапе ещё ничего страшного нет, всё решаемо. Представители конкурсного в самом начале банкротства в суды не ходят и ничего не обжалуют. Им не до этого, у конкурсного много других, более приоритетных дел и ему не до дольщиков с нежилыми.

Однако затем ситуация меняется в худшую для дольщиков строну, представители конкурсного начинают появляться в судах, а самое главное вставлять дольщикам палки в колёса. Т.е. если в самом начале "мячи - иски" можно забивать в пустые ворота, то потом в них появляется вратарь в лице юристов конкурсного. Дальше больше, часть решений, вынесенных по искам, поданным с большим временным лагом от даты введения конкурсного производства будут обжалованы арбитражным управляющим. Однако большинство судебных решений это не затронет, так как они вступят в законную силу до того момента, когда у конкурсного появится силы и время на их обжалование. Например у конкурсного по Урбанам такие силы появились только в конце ноября, а большинство решений по нежилым вступило в законную гораздо раньше.

Итого: чем раньше подаём иск по признанию права собственности по нежилым, тем лучше. В самом начале вратаря (конкурсного) в воротах нет. Достаточно только убедить суд в своей правоте, что намного проще при отсутствии оппонента.





Хроника банкротных событий по делу №А40-195154/17-187-261 "Б" 1. 18.10.2017г. гр. Викторов В.И. подал заявление о признании ООО "СтройПлюс" банкротом. Поскольку заявление подано до 01.01.2018, застройщик будет банкротиться по старой редакции Закона о банкротстве. Т.е. в отличие от ООО "МарьиноСтрой" здесь при банкротстве будет введена процедура наблюдения. Дата рассмотрения назначена на 30.11.2017г.
2. 25.10.2017г. суд принимает заявление Викторова В.И. и возбуждает производство по делу.
3. 13.11.2017г. количество желающих утопить застройщика пополняется еще одним игроком. В этот день гр. Янчук Е.В. подала аналогичное заявление, которое через два дня было рассмотрено судом и принято к производству, как вступление в ранее возбуждённое дело.
4. 30.11.2018г. по ходатайству сторон суд отложил заседание на 08.02.2018г.
5. 21.12.2017г. поступает очередное заявление о банкротстве. Платонов А.В. вступает в дело.
6. 08.02.2018г. суд привлекает к участию в деле МоскомСтройИнвест и откладывает судебное заседание на 15.03.2018г.
7. 15.03.2018г. очередное отложение на 17.05.2018г.
8. 07.05.2018г. количество желающих всё растёт - Бородины в деле.
9. 17.05.2018г. очередное отложение на 31.07.2018г.
10. 11.07.2018г. количество заявителей пополнилось гр. Шайтановым А.П - в деле.
10. 23.07.2018г. Сафронов В.В - в деле.
11. 31.07.2018г. очередное отложение на 23.10.2018г.
12. 02.08.2018г. подтянулось в качестве заявителя юридическое лицо ООО "Монолит-Строй" - в деле.
13. 23.10.2018г. очередное отложение на 27.11.2018г.
14. 16.11.2018г. в деле уже налоговая в лице МИНФС №51 (если застройщик даже не может платить налоги, финал очевиден).
15. 27.11.2018г. представители застройщика и МоскомСтройИнвеста ходатайствовали о признании должника банкротом. На этом заседании представители ООО "СтройПлюс" фактически "капитулировали", согласившись с тем, что должника нужно признать банкротом. Стоит обратить внимание, также на следующее: за месяц до этого ООО "МарьиноСтрой" само подаёт заявление о признании себя банкротом. Сопоставив эти события можно предположить, что кто-то дал отмашку особо не тянуть время и банкротиться. Суд отложил заседание на 14.12.2018г.

Итого: застройщик не платит налоги - в деле ФНС в качестве заявителя, должник соглашается с тем, что его нужно банкротить, МоскомСтройИнвест это поддерживает, практически одновременно ООО "МарьиноСтрой" подаёт заявление о своём банкротстве.
С учетом изложенного, вполне очевидно, что банкротство ООО "СтройПлюс" вопрос практически решённый и признание его таковым судом не займёт много времени.


Что в связи с этим делать дольщикам ЖК "Спортивный квартал"? То же самое, что и дольщикам ЖК "Марьино Град" - признавать право собственности на нежилые, чтобы не дарить свои деньги арбитражному управляющему (кредиторам). При этом, по общему правилу, исковые заявления в суд, лучше подавать до банкротства, а не после с основной массой дольщиков.



Обзор устава ООО "МарьиноСтрой"
Застройщик "ЖК Марьино Град": ООО "МарьиноСтрой", ОГРН 1077763519074, ИНН/КПП 7710699682/771001001
Дата регистрации общества:  06.12.2007г.
Адрес местонахождения:  123104, г.Москва, ул. Бронная, дом 23, стр. 1.
Единоличный исполнительный орган:  ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ БАЗИСНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ" (ОГРН 1147746853320).
Единственный участник общества: 
нерезидент, зарегистрированный на Кипре: "КОМПАНИЯ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРЕЙСТА ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД"
Уставной капитал: 10 000 руб.

Общество осуществляло строительство ЖК «Марьино град» в поселении Филимонковское, Новомосковского административного округа (ОАО «Марьинская птицефабрика»). Продажи ООО "МарьиноСтрой" были в соответствии с ФЗ-214. По ряду договоров долевого строительства большие просрочки. По данным Москомстройинвест застройщиком заключено около 1 832 договоров долевого участия. Земельный участок под строительство ЖК «Марьино град» в собственности у застройщика (кадастровый номер: 50:21:0150111:15).