Правовой анализ способов расчета неустойки по ФЗ-214 при составлении претензии застройщику на конкретных примерах. Определение периода просрочки по договору долевого участия. Ставки ЦБ РФ.

Расчет неустойки по договору долевого участия в соответствии с 214 ФЗ

Взыщем неустойку, штраф, моральный вред, убытки и компенсацию юридических услуг. Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Расчет неустойки по ФЗ 214

В соответствии с изложенным расчет законной неустойки за период просрочки обязательств будет выглядеть следующим образом:

Расчет госпошлины, если цена иска более 1 000 000 рублей:

Просрочка в календарных днях:

Неустойка:

Штраф (50% от суммы неустойки по ЗоЗПП):

Неустойка со штрафом:

Госпошлина:

Взыщем с застройщика: неустойку, штраф, моральный вред, убытки, компенсацию юридических услуг.
Тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.






Расчет по 214 ФЗ


Формула расчета неустойки по ДДУ

Цена ДДУ х количество дней просрочки х (ставка ЦБ РФ/100) х (1/150).
Переменных в формуле две: размер ставки Банка России и количество дней просрочки по ДДУ. Таким образом основное внимание при расчете неустойки нужно уделить правильному определению даты начала периода просрочки, дате его окончания и ставкам Центрального банка.


Ставка рефинансирования ДДУ

Законодатель в ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 привязывает расчет неустойки к ставке рефинансирования. С 01.01.2016г. ЦБ РФ своим Указанием № 3894-У от 11.12.2015г. приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. С указанной даты самостоятельное значение ставки рефинансирования в целях расчета неустойки по ФЗ-214 более не применяется. Отсюда следует, что если квартира была передана по акту до 31.12.2015 г. включительно, неустойка рассчитывается по ставке рефинансирования, если после, то расчет производится по ключевой ставке. Ниже по тексту мы выкладываем Указание № 3894-У от 11.12.2015г., на которое нужно сослаться в претензии. Ставка рефинансирования для расчёта по ФЗ-214 равна 8,25%, ключевые ставки плавающие и устанавливаются соответствующими решениями Совета директоров Банка России.

Ключевые ставки ЦБ РФ и периоды их действия

В связи с тем, что ставка рефинансирования потеряла свою актуальность, а ключевые ставки Банка России постоянно меняются, для расчёта важно знать не только их размер, но и периоды действия.

Изменение ставок Центрального банка по периодам.
  • с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. - 11 %
  • с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. - 10,5 %
  • с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. - 10 %
  • с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. - 9,75 %
  • с 02.05.2017г. по 18.06.2017г. - 9,25 %
  • с 19.06.2017г. по 17.09.2017г. - 9 %
  • с 18.09.2017г. по 29.10.2017г. - 8,5%
  • с 30.10.2017г. по 17.12.2017г. - 8,25%
  • с 18.12.2017г. по 11.02.2018г. - 7,75%
  • с 12.02.2018г. по 25.03.2018г. - 7,5%
  • с 26.03.2018г. по 16.09.2018г. - 7,25%
  • с 17.09.2018г. по 16.12.2018г. - 7,5%
  • с 17.12.2018г. по настоящее время - 7,75%
Актуальная ставка Центрального банка РФ для расчета ФЗ-214


Определение даты начала просрочки для целей правильного расчёта по 214 ФЗ


Просрочка по ДДУ начинается со следующего дня за датой, когда квартира должна была быть дольщику. Иногда застройщики эту дату в договоре явно не указывают, что приводит дольщиков к некоторым затруднениям в определении начала периода просрочки. Законодатель в ФЗ 214 не обязал застройщика указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому–либо событию. Чаще всего это дата ввода в эксплуатацию. При этом застройщики обычно её указывают как ориентировочную, что ещё более запутывает участников долевого строительства. Например в договоре долевого участия может быть написано так: "квартира подлежит передаче участнику долевого строительства не позднее 90 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочная дата ввода в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2018 года".

Попробуем разобраться. Четвертый квартал заканчивается 31.12.2018 года. 90 календарных дней начинают исчисляться с 01.01.2019г. по 31.03.2019г. Срок передачи квартиры выпадает на воскресенье. Согласно ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Из чего следует, что квартира должна быть передана по акту 01.04.2019г., а неустойка будет исчисляться с 02.04.2019г. Так правильно. Однако на практике суды редко заморачиваются с выяснением на какой день выпадает дата передачи квартиры, на рабочий день или на выходной. Поэтому неустойку можно указывать без учета этих тонкостей. Если в договоре явно указаны две даты, дата ввода в эксплуатацию и дата передачи квартиры по акту, для целей взыскания неустойки имеет значение дата, когда квартира должна быть передана дольщику. Указанная в договоре дата ввода в эксплуатацию не имеет практического значения - это просто маркетинг.

Подавать иск до подписания акта приёма-передачи квартиры или после?

Для того, чтобы подать иск, не нужно ждать подписания акта приёма-передачи квартиры. Если квартира по акту ещё не передана, неустойка в процессе движения дела меняется несколько раз и рассчитывается юристом следующим образом. Первый раз она указывается в претензии и соответствует дате её направления либо дате подписания акта приёма-передачи. Второй раз она указывается в иске и равна дате его подачи в экспедицию суда. Третий раз юрист уточняет неустойку на дату рассмотрения иска по существу либо на дату подписания акта в зависимости от того, какое событие наступит ранее. Таким образом период просрочки постоянно увеличиватся по ходу движения дела.

Проиллюстрируем это на следующем примере. Допустим сегодня 30.04.2019г. и в этот день застройщик по условиям ДДУ должен передать квартиру. Отдел заселения обещает передать квартиру в конце августа 2019г. Делаем следующее. Не ждём подписания акта, а через месяц обращаемся к юристу. Судебный юрист сразу отправляет претензию, рассчитывая неустойку на дату её направления. Через десять дней подаёт иск в суд, рассчитывая неустойку на дату подачи иска в экспедицию суда. Через 1 -1,5 месяца суд назначит предварительное судебное заседание, еще через 1-1,5 месяца рассмотрит иск по существу. При рассмотрении судом иска по существу юрист уточняет исковые требования на дату судебного заседания. Т.е. исковые требования по неустойке уточняются либо на дату рассмотрения иска по существу либо на дату подписания акта в зависимости от того, какое событие наступит ранее. Следовательно, если квартира по акту ещё не передана, неустойка в процессе движения дела увеличивается несколько раз. В результате после подачи претензии решение состоится примерно через 3 месяца. Что такая схема даёт участнику долевого строительства? Возможность раньше получить деньги. Если сначала подписать акт, а потом подавать иск в суд, то получение денег сдвинется по времени на срок судебного дела. Поэтому пусть дело в суде движется параллельно с достройкой дома. У такого подхода, есть ещё три положительных момента.

Первый момент. Застройщик, зная что дольщик не терпила, будет стараться ему поскорее передать квартиру, чтобы уменьшить период просрочки. Обычно такие дольщики получают квартиру раньше других. Судебники застройщика по таким дольщикам тормошат отдел заселения, чтобы в суде сообщить, что квартиру они уже передали. Кроме того, существенных недостатков при осмотре случается меньше, чем у "терпеливых дольщиков". Застройщику не нужно, чтобы период просрочки увеличивался на срок устранения недостатков.

Второй момент. Если иск подан до подписания акта, в глазах судьи слабейшей стороной является дольщик. Получается застройщик квартиру не передал и ещё неустойку платить не хочет. Если иск подан после подписания акта, то застройщик слабейшая сторона. Получается, что дольщик квартиру получил, а теперь ещё и деньги получить хочет. На что это может повлиять? На степень снижения неустойки по 333 ГК РФ. Если подать иск до подписания акта приёма-передачи квартиры степень снижения неустойки будет статистически ниже, чем при подаче иска после его подписания.

Третий и самый важный момент. Рано или поздно любой застройщик перестаёт платить по исполнительным листам. Застройщик не банк, деньги для достройки дома ему держать на своих счетах необязательно. Постепенно застройщик перебрасывает деньги со своих счетов на счета подрядчика. Подрядчик продолжает строить, а денег у застройщика на счетах уже нет. Процесс этот не быстрый, поэтому можно получить деньги по исполнительному листу, если долго не раздумывать, а подавать иск сразу после начала просрочки по ДДУ. Т.е. кто кого опередит, либо дольщик застройщика, либо застройщик дольщика. Поэтому, чем раньше подан исполнительный лист в банк, тем лучше, с точки зрения исполнения решения суда.

Выдержка из закона 214 ФЗ о расчете неустойки с примечаниями юриста.

Полный текст Указания ЦБ РФ № 3894-У.

Как правильно считать неустойку по 214 ФЗ, по периодам или на дату исполнения обязательства?

Судебная практика по этому вопросу следующая. Одна часть судей придерживается точки зрения, что по периодам действия ключевых ставок, другая, что на дату исполнения обязательств. Поэтому выбирая между двумя способами расчётов, нужно отдать предпочтение тому, в котором сумма неустойки окажется больше. Если у судьи будут вопросы, почему расчёт выполнен именно таким образом, наш юрист подведёт правовое обоснование под любую из этих двух позиций.

Ключевая ставка, с тех пор, когда она стала применяться для расчёта неустойки по ДДУ, постоянно менялась, сначала долго росла, потом снижалась, затем снова поднималась. Как определить, при каком варианте расчета неустойка будет больше? Удобнее всего воспользоваться калькулятором, который выложен в начале данной статьи. Если оставить опцию "на усмотрение калькулятора", программа произведёт расчет по двум вариантам и отобразит тот, где сумма неустойки будет больше.

Ниже выложено решение Головинского суда по нашему иску, вступившее в законную силу. Судья Жилкина Т.Г. согласилась с доводами нашего юриста и включила в судебное решение наш расчёт неустойки по периодам действия ставок ЦБ РФ. Полностью решение можно посмотреть на сайте Головинского суда в разделе: поиск по судебным делам - номер дела (материала, заявления). Здесь указываем номер судебного дела 2-4178/18. Обращаем внимание, что по указанному делу мы взыскали с застройщика 100% неустойки и 100% штрафа без всякого снижения по 333 ГК РФ. Головинский районный суда согласился с юристом, который рассчитал неустойку по ФЗ-214 по периодам действия ставок Банка России

Итого. Единая судебная практика по этому вопросу отсутствует, даже в одном и том же суде. Выбирать нужно способ, при котором сумма неустойки будет больше. Если стоимость квартиры большая и период не маленький, разница в суммах в зависимости от метода расчета может быть существенной.


Цену квартиры для расчёта неустойки, брать из ДДУ или из договора уступки?

Расчет неустойки производится от цены квартиры, указанной в договоре долевого участия, даже если её стоимость существенно меньше суммы за которую вы приобретали квартиру по договору уступки. Здесь есть логика понятная даже не юристу. По договору уступки к вам перешли права требования квартиры у застройщика. После регистрации договора уступки, у цедента (предыдущего участника долевого строительства) прав требования квартиры больше нет. Эти права перешли к цессионарию (новому участнику долевого строительства). В результате произошла замена участника долевого строительства в ДДУ. Прежний участник выбыл, а новый встал на его место. Поэтому все условия договора долевого участия в полном объёме распространяются на нового участника долевого строительства. При этом не имеет никакого значения сколько было до вашей уступки, других уступок по договору. Теперь вы сторона основного договора, поэтому и расчет по 214-ФЗ нужно делать от указанной в нем цены.

Мы выяснили, что цену квартиры для расчета нужно брать из ДДУ, но как её узнать, если в договоре перечислено много квартир, а уступлено право требования только по одной из них? Для выяснения цены именно вашего права на квартиру нужно прочитать раздел ДДУ, в котором идёт речь об оплате договора. Здесь может быть следующие варианты. Цена каждой квартиры указана (ничего вычислять не нужно). Указана цена одного квадратного метра (требуется вычисление стоимости вашей квартиры). Для этого цену квадратного метра нужно умножить на площадь квартиры. При этом, если площадь вашей квартиры по результатам обмеров БТИ стала больше указанной в ДДУ, и вы произвели доплату застройщику за превышение площади, то при расчете можно взять площадь квартиры из акта приема-передачи или дополнительного соглашения к ДДУ. Если за превышение по метражу не доплачивали, то вычисляется цена квартиры без учета изменения площади по результатам обмеров БТИ.

Где взять договор долевого участия, если у меня есть только договор уступки? Копию основного договора нужно обязательно предоставлять в суд. Сначала следует обратиться к застройщику с просьбой предоставить его копию, а в случае отказа обратиться в Росреестр с аналогичной просьбой.

Расчет неустойки, если застройщик направил дольщику односторонний акт приёма-передачи квартиры

Если вы полагаете, что застройщик не имел права направить вам односторонний акт, нужно обсудить этот вопрос с юристом. В суде нужно обосновать его недействительность. Суд может согласиться с доводами юриста в следующих случаях. Первое. Если недостатки квартиры были существенными и препятствовали заселению. Второе. Если есть доказательства уведомления застройщика о выявленных дольщиком недостатках.

Пример расчета неустойки по 214-ФЗ


Допустим:
  • - стоимость квартиры: 8 940 000 руб.
  • - срок передачи: 30.11.2017г.
  • - подписан акт: 15.04.2019г.

Полученный расчёт копируем в претензию, а потом в исковое заявление.
  • с 01.04.2017г. по 01.05.2017г.  8 940 000 руб. 00 коп. x 31 x 9.75% x 1/150 = 180 141 руб. 00 коп.
  • с 02.05.2017г. по 18.06.2017г.  8 940 000 руб. 00 коп. x 48 x 9.25% x 1/150 = 264 624 руб. 00 коп.
  • с 19.06.2017г. по 17.09.2017г.  8 940 000 руб. 00 коп. x 91 x 9% x 1/150 = 488 124 руб. 00 коп.
  • с 18.09.2017г. по 29.10.2017г.  8 940 000 руб. 00 коп. x 42 x 8.5% x 1/150 = 212 772 руб. 00 коп.
  • с 30.10.2017г. по 17.12.2017г.  8 940 000 руб. 00 коп. x 49 x 8.25% x 1/150 = 240 933 руб. 00 коп.
  • с 18.12.2017г. по 11.02.2018г.  8 940 000 руб. 00 коп. x 56 x 7.75% x 1/150 = 258 664 руб. 00 коп.
  • с 12.02.2018г. по 25.03.2018г.  8 940 000 руб. 00 коп. x 42 x 7.5% x 1/150 = 187 740 руб. 00 коп.
  • с 26.03.2018г. по 16.09.2018г.  8 940 000 руб. 00 коп. x 175 x 7.25% x 1/150 = 756 175 руб. 00 коп.
  • с 17.09.2018г. по 16.12.2018г.  8 940 000 руб. 00 коп. x 91 x 7.5% x 1/150 = 406 770 руб. 00 коп.
  • с 17.12.2018г. по 15.04.2019г.  8 940 000 руб. 00 коп. x 120 x 7.75% x 1/150 = 554 280 руб. 00 коп.

Расчет неустойки по ФЗ-214 для претензии и искового заявления за нарушение сроков строительства по договору долевого участия

Итоговые значения:
  • - период просрочки: 745 дней.
  • - неустойка: 3 550 223 руб. 00 коп.
  • - штраф: 1 775 111 руб. 50 коп.
  • - государственная пошлина при подаче иска: (3 550 223 руб. 00 коп. - 1 000 000 руб. 00 коп. ) x 0.5% = 12 751 руб. 11 коп.


Наша судебная практика без снижения по 333 ГК





Как ответчик не старался, суд прислушался к представителю истца и взыскал неустойку с застройщика в полном объёме.




Блиц по вопросам расчета неустойки по 214-ФЗ

Акт приема-передачи квартиры подписан:  расчет неустойки по ДДУ производится на дату его подписания.
Ввод дома в эксплуатацию срок течения просрочки не прекращает.
Акт не подписан:  расчет производится на дату подписания претензии. В исковом заявлении расчет производится на дату подписания иска. На дату судебного заседания исковые требования уточняются путем подачи ходатайства об увеличении исковых требований (ч. 1 ст. 39 ГПК).
С какого дня считать неустойку:   неустойка рассчитывается со дня, следующего за днем, когда застройщик должен был передать квартиру. Если срок передачи квартиры 1 марта, акт подписан 3 марта – срок просрочки два дня.

Словарь расчета неустойки
Понятие ключевой ставки - это размер процентов, под который ЦБ РФ дает кредиты коммерческим банкам на неделю, и по которой он принимает деньги на депозит. Значение ставки смотрим в разделе ключевая ставка в настоящей статье. С 01.01.2016 года этот показатель используется для рассчёта по ФЗ-214.
Ставка рефинансирования – размер процентов, подлежащих уплате ЦБ по выданным кредитам. В настоящее время потеряла актуальность для целей обсуждаемых в настоящей статье. Может использоваться только в случаях, когда квартира передана по акту до 31.12.2015 года включительно.

Полезные ссылки по вопросам, связанным с расчётом неустойки по 214-ФЗ


О том, как правильно пользоваться калькулятором ДДУ.


Посмотреть результаты нашей работы в судах общей юрисдикции по взысканию неустойки с застройщиков, в частности судебные решения и исполнительные листы, можно в обзоре судебная практика по ДДУ.


Взыскание через суды общей юрисдикции не единственный способ получения денег с застройщика. Глава 24 Гражданского Кодекса предоставляет участнику долевого строительства совершить некоторый манёвр со своим правом на неустойку. Суть этого манёвра в том, чтобы изменить подведомственность спора с суда общей юрисдикции на арбитражный. Если договор долевого участия позволяет это сделать, в некоторых случаях это может дать возможность получить более предсказуемый результат. С нашими судебными решениями по взысканию неустойки через арбитражный суд можно ознакомиться в статье уступка неустойки по ДДУ. В указанной статье этот вопрос раскрывается подробно.


Хотите узнать больше - жмите на желтую кнопку!
Суды по ДДУ - тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно, 9 - 23 ч.

О наших ценах и порядке оказания юридических услуг в статье: неустойка по ДДУ.

Вы потеряли интерес к объекту долевого строительства и хотите получить обратно вложенные деньги? Это реально. При этом можно не только вернуть размер своих инвестиций, но и проценты за пользование вашими деньгами. Кроме процентов дольщик может рассчитывать еще и на штраф по ЗоЗПП. Более подробно указанная тема раскрыта в нашем юридическом обзоре расторжение ДДУ. Это довольно выгодно, т.к. сумма штрафных санкций при расчёте может, в определённых случаях, превысить цену самого договора.

Бесплатная консультация юриста МГЮА по расчётам долевого участия по 214-ФЗ

  • Поможем определить период просрочки
  • Рассчитаем по телефону размер штрафных санкций
  • Можно звонить ежедневно, тел. 8-903-120-51-06 с 9 до 23ч.