Заказать проверку финансовой устойчивости застройщика можно по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 21 ч. Примеры отчетов выложены на сайте.

Проверка надежности застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Заказать проверку финансовой устойчивости застройщика можно по телефону 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 21 ч.
Можете сами поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ застройщика проводился в полном соответствии с вашими требованиями


Рекомендации данные ниже позволят самостоятельно провести проверку застройщика и снизить риски перед покупкой квартиры.
Соберите информацию и принимайте обоснованное решение о вложении денег в новостройку!

Какую информацию анализировать в целях проверки новостройки перед покупкой?


1. Сроки начала и окончания строительства согласно разрешительной документации

Указаны в проектной декларации и на сайте застройщика.
Если сроки переносятся - это отражается в изменениях в проектной декларации.
Сроки окончания строительства, указанные в договоре долевого участия не должны превышать сроков, указанных в проектной декларации.
Если не так – повод задуматься: застройщик не уверен в своих силах.
Если застройщик не уверен в своих силах, следовательно, в его силах не должны быть уверены и вы.

2. Разрешение на строительство

Помимо проектной декларации на сайте застройщика должно быть опубликовано разрешение на строительство.
Продлевалось ли разрешение на строительство? Сколько раз и на какой срок?
Если разрешение продлено - это повод задуматься.
Например, посмотреть список продленных разрешений на строительство по Московской области можно на сайте Минстроя МО.
Реестр содержит: наименование застройщика, наименование и адрес объекта капитального строительства, номер и дата выдачи продлённого разрешения на строительство и срок на который оно продлено.

3. Оценка финансовой устойчивости застройщика по данным Росстата

На сайте Росстата публикуются финансовые результаты застройщика за последние годы.
Если на сайте Росстата информации нет - это повод задуматься.
Нужно проверить: получает ли застройщик прибыль, есть ли задолженность, получены ли кредиты и прочее.

Как смотреть:
Сайт Федеральной службы государственной статистики - "Предоставление данных бухгалтерской (финансовой) отчетности» - "Краткая информация" - "Предоставление данных годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности, начиная с 2012 года" - "Форма запроса на получения государственной услуги", где в нужной графе проставляется ИНН или ОГРН застройщика и нужный для анализа год – далее "запросить данные".

Касательно кредитов.
Хорошо, если банки кредитуют застройщика:
- во-первых, кредитные организации оценивают платёжеспособность застройщика перед выдачей кредитов.
- во-вторых, у застройщика будет на что строить, помимо денег дольщиков.
Информация о полученных застройщиком кредитах доступна в разделе «Сведения об учредителях (участниках) юридического лица» выписки из ЕГРЮЛ.

4. Сколько застройщик «продал» в доме квартир и сколько на эти деньги построил?

На сайте Росрестра можно узнать сколько квартир в интересующем вас ЖК продал застройщик.
Если застройщик в доме продал 80% квартир и при этом только закончил рыть котлован, то разумеется не стоит здесь ничего покупать.

Как смотреть:
Сайт Росреестра - внизу главной страницы "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" – в форме проставить кадастровый номер земельного участка, на котором осуществляется строительство дома (есть в проектной декларации) – далее "сформировать запрос" – входим в форму, отражающую основные данные по участку - далее "права и ограничения" – считаем договоры с датами, напротив которых стоит обозначение "залог в силу закона" - это и есть зарегистрированные в Росреестре ДДУ, которые отражают обращенный на землю залог, согласно нормам ФЗ-214.

5. Учредители застройщика и уставной капитал

Указаны в выписке из ЕГРЮЛ (поиск по ОГРН или ИНН застройщика).
Наберите их названия в поисковиках, возможно есть негативные факты, которые могут сказаться на застройщике - это важная информация.
Посмотрите уставной капитал, если незначительно превышает 10 тыс. руб. - это повод задуматься.

6. Судебные споры с участием застройщика в Арбитражных судах

Посмотрите судебные иски к строительной компании и принятые по ним решения. Сделать это можно здесь.
Достаточно набрать в поле «текст документа» ОГРН застройщика.

7. Исполнительные производства в отношении застройщика

Информацию о непогашенных долгах застройщика можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП).
Если у застройщика много старых неоплаченных листов на большие суммы – это повод задуматься.

8. Возможное банкротство застройщика

Посмотрите здесь, не поданы ли заявления на банкротство вашего застройщика.
Если такие заявления имеются, а тем более, если их много, то разумеется не следует покупать квартиру у такого застройщика.
При этом, не нужно учтитывать заявления о банкротстве, поданные физическими лицами по неустойкам.
Штрафные санкции (неустойки, убытки и проценты за просрочку платежа) не учитываются при определении наличия признаков банкротства застройщиков (п. 2 ст. 4 Закона о банкротстве ) - поэтому здесь застройщику ничего не угрожает.

9. Реестр проблемных застройщиков и объектов

Такие сведения рассыпаны по различным реестрам органов государственной власти Российской Федерации.
Например по Москве и Московской области застройщика можно проверить в реестре проблемных застройщиков, который периодически обновляется на сайте Министерства строительного комплекса Московской области.
Сводный перечень проблемных объектов Московской области - здесь.

10. Реестр граждан, чьи права нарушены застройщиками

Для приемра обратимся к реестру "обманутых дольщиков" по Московской области.
Реестр содержит список граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
Реестр периодически обновляется Министроем Московской области и содержит: наименование застройщика, срок действия разрешения на строительство, строительный адрес новостройки, сведения о степени готовности объекта в процентах и другие сведения.
Нет ничего хорошего, если в списке адресов обнаружится новостройка, в которую вы собираетесь вложить свои деньги.

11. Разрешения на ввод в эксплуатацию

Квартиру можно приобрести по уступке к ДДУ, если многоквартирный дом введен в эксплуатацию, но квартира еще не передана участнику долевого строительства.
Такая квартира стоит дороже, но существенно снижаются и риски.
В крайнем случае, право собственности можно будет признать в судебном порядке и на основании судебного решения зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Списки введенных в эксплуатацию объектов периодически обновляются на сайте Минстроя МО.
Реестр содержит: наименование застройщика, адрес объекта, номер и дата выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
По номеру РВЭ можно без труда найти в интернете и его сканированную копию.

12. Проверка застройщика на долги по налогам

Можно посмотреть на сайте ФНС. Здесь налоговорый орган публикует информацию о юридических лицах, не представляющих налоговую отчетность более года и/или имеющих по состоянию на 01.05.2017 превышающую 1000 рублей задолженность по уплате налогов, которая направлялась на взыскание судебному приставу-исполнителю.
Иными словами, если вы здесь найдете застройщика - это край, значит у него совсем нет денег.

13. Судебные споры с участием застройщика в судах общей юрисдикции

Само по себе наличие исков дольщиков к застройщику о взыскании неустойек по ДДУ не является показателем его неплатежеспособности. Подробнее об этом будет написано далее.
Однако наличие таких исков проинформирует вас о том, что корпуса застройщик сдает с отставанием от графика и позволит вам это учесть при планировании своих расходов.

Как смотреть:
Вносим ИНН застройщика сюда и смотрим его актуальный адрес.
Определяем подсудность здесь по адресу местонахождения застройщика.
В суде по месту нахождения застройщика будет большинство дел по взысканию просрочки по ДДУ.
Далее находим в интернете сайт суда и смотрим на нём все дела по названию застройщика.

14. Оценка темпов строительства по фотографиям строящегося дома

Найдите опытного строителя и покажите ему актуальные и сделанные ранее фотографии строящегося дома с форумов или с сайта застройщика.
Даже беглого взгляда специалисту будет достаточно, чтобы оценить темпы строительства и сказать, успеет ли застройщик сдать дом к заявленному в проектной декларации сроку.
Если с такими темпами просрочка сдачи в эксплуатацию может составить более года – повод задуматься.
Менеджеры отдела продаж не знают, из-за чего дом строится медленно, а это причиной быть могут серьезные проблем у застройщика, например недостаток финансирования.

15. История застройщика

На сайте застройщика есть информация о количестве построенных домах
Как часто и на какие сроки застройщик нарушал сроки ввода объектов в эксплуатацию?
Найдите проектные декларации по ранее построенным домам и свидетельства на ввод в эксплуатацию.
Сравните сроки. Если есть расхождения – насколько часто и на какие сроки.
Если часто и на срок более года – это повод задуматься.

16. Аккредитация строительной компании кредитными организациями

Нужно составить список банков, которые кредитуют рассматриваемый вами ЖК.
Чем больше список, тем лучше - при аккредитации банки проверяют финансовое состояние застройщика, что является дополнительной гарантией его надежности.

Подытожим.
Проверка застройщика - трудоёмкая работа.
Однако анализ вышеуказанной информации даст более полное представление о застройщике и интересующем вас объекте долевого строительства, чем сплетни на форумах и рекламные акции застройщика.
Большинство информации представлено в открытых источниках, достаточно её собрать и правильно интерпретировать.

Сохраните статью в избранное в вашем браузере и вам не придется в дальнейшем собирать ссылки на необходимые для проверки застройщика ресурсы по всему интернету.

Если вы не готовы тратить свое время, сложно разобраться в полученной информации или правильно её интерпретировать – обращайтесь к нам: проведем проверку надежности застройщика и предоставим подробный отчёт по вашему заданию.
Тел.8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 21 ч.

Примеры наших работ

ЖК Столичный
ЖК Новоорловский (СПб)
ЖК Шотландия (СПб)
ЖК Невская звезда (СПб)
ЖК Legenda Героев (СПб)
ЖК UP-Квартал Сколковский
ЖК Финские кварталы (СПб)
ЖК Лесобережный(СПб)
ЖК Селигер Сити
ЖК Level Амурская
ЖК «КосмосStar
ЖК 4YOU, Санкт-Петербург, ООО Аквилон СПб
ЖК VALO
ЖК Восточная Европа
ЖК Невская Звезда
ЖК Новые котельники
ЖК Поколение
ЖК Приневский
ЖК Северный
ЖК Томилино
ЖК Центр Сити
ЖК Купавино
ЖК Мейн Хаус
ЖК Мир Митино
ЖК Новое Бутово
ЖК Одинцово-1
ЖК Позитив
ЖК Раменский
ЖК Саларьево парк
ЖК Черняховского 19
ЖК Красногорский
ЖК Лучи
ЖК Люберецкий
ЖК Экодолье Шолохово
ЖК Татьянин Парк
ЖК Баркли Медовая долина
ЖК Внуково 2017
ЖК Зиларт
ЖК Москвичка
ЖК Московские водники
ЖК Римский
ЖК Родной город
ЖК Донской Олимп
ЖК Спутник
ЖК Город-Событие "Лайково"
ЖК Саврасово-Парк
ЖК Цивилизация (СПб)
ЖК Видный город
ЖК Город на реке Тушино-2018
ЖК МФК Березовая Аллея
ЖК Испанские Кварталы
ЖК Зеленые Аллеи
ЖК Граффити (СПб)
ЖК Бунинские луга (ПИК)

Как выбрать специалиста для проверки застройщика?

Познакомиться с работами, которые ранее выполнялись по другим застройщикам.
С нашими аналитическими обзорами вы можете познакомиться по ссылкам выше.
Если вы укажите дополнительные вопросы - анализ застройщика и конкретной новостройки будет написан именно под ваши требования.

Наши конкуренты:
Организаций, которые занимаются такой работой достаточно.
Но есть проблема. В основном исполнители услуг подобного рода занимаются простым «начетничеством», т.е. выполняют работу под заказ очень формально.
Они собирают информацию по списку вопросов, который каждый может посмотреть на сайте застройщика.
Такие «консультанты» для «солидности» собирают всю информацию подряд, при этом главное всегда упускают из виду.

Например каждый второй «консультант» собирает информацию по разделу "проверка страхования гражданской ответственности".
Для чего эту информацию нужно собирать? Только для солидности, чтобы показать какая большая работа проводится по сбору и анализу информации.
Ометим, что договор долевого участия без страховки не зарегистрируют в Росреестре, поэтому писать об этом совершенно бессмысленно.
«Консультанты», которые под заказ будущих дольщиков собирают такую информацию, подходят к своей работе очень формально, а значит и ценность их советов будет незначительной.
При этом собирая большое количество не нужной информации эти «консультанты» не дают ответа на простой вопрос: можно или нельзя покупать квартиру в строящемся доме и какие риски.
Это происходит потому, что они идут проторенной дорожкой, оценивают риски строительных проектов, основываясь только на прикладных показателях.
Сколько построил тот или иной застройщик, каковы его обороты, на каком месте в существующих рейтингах он находится, задерживал ли он ранее сдачу построенных домов или нет и прочее.
Однако это простые, линейные показатели, а для серьезной оценки нужно уметь оценивать вероятностные, не очевидные риски.
Анализ застройщика требует оценки не только линейных показателей, сколько синтетических, сложенных из нескольких составляющих и приведенных к общему знаменателю.
Проиллюстрируем это на следующих примерах.

Примеры некачественной работы при проверке застройщика


Пример 1. Оценка финансовых показателей застройщика на сайте Росстата в отрыве от других данных

Как можно оценивать финансовые показатели застройщика на сайте Росстата, если они в лучшем случае отстают от текущих минимум на год?
Никто не знает, что в реальности происходит с финансами застройщика сейчас, если конечно вы не его главный бухгалтер.
Можно только догадываться, делать прогноз, говорить о вероятностях.
Поэтому когда такие «консультанты» говорят о том, хорошо или не хорошо финансово чувствует себя застройщик, они вводят заказчика проверки в заблуждение.
Эти цифры рассказывают о том, что было 1,5 года назад.
Оценивать платежеспособность застройщика можно только в совокупности со всеми событиями, которые произошли с застройщиком за прошедшие полтора года, и делать вывод на основании собранной информации.

Пример 2. Проверка застройщика, основанная на информации о сданных ранее объектах в отрыве от финансовых показателей

Застройщик строит ЖК, где много корпусов.
Корпуса высокой степени готовности строятся по графику за счет продажи квартир в только закладываемых корпусах.
Что будет с закладываемыми корпусами, когда всё будет продано?
Ответ очевиден. По сути это маленькая финансовая пирамида.
Не смотря на то, что первые корпуса застройщиком строятся и сдаются вовремя, вся картинка может обвалиться в любой момент.
Спусковым крючком может быть все что угодно, например уголовное преследование одного из учредителей застройщика в другом его бизнесе, никак не связанным со строительством.
Как такую ситуацию предугадать, основываясь только на том, что этот застройщик построенные ранее корпуса сдавал в эксплуатацию в срок? Да никак.
Чтобы предугадать такие риски нужно сначала оценить за счет чего финансируется строительство строящихся корпусов, нет ли здесь финансовой пирамиды.

Почему ранее сданные застройщиком в срок дома не говорят, что ваш дом будет достроен?

Рассмотрим двух застройщиков.

Первый застройщик сдает все корпуса в сроки, заявленные в проектной декларации.
Пока у него тишь да благодать, очевидная для всех, в том числе и для «аналитиков» и «консультантов», про которых было написано выше.
Именно эту информацию они и сообщают будущим покупателям квартир, делая при этом вывод о надежности застройщика, не проверяя при этом факт строительства финансовой пирамиды.

Второй застройщик строит с небольшим нарушением заявленного срока и отставанием от графика.
Анализируешь застройщика и видишь, что это очень аккуратная контора.
Строит только за счет денег дольщиков. Дольщики медленно несут деньги, вот застройщик с небольшой задержкой и строит.
Анализируешь дальше и видишь, что квартир продано на 30%, а построено уже на 55%, а значит второй застройщик даже заложенную в проекте маржу вкладывает в строительство. Поэтому у второго застройщика колоссальный запас прочности и надежности.
При этом никто с вторым застройщиком или его учредителями не судится и никаких других проблем у него нет.

Где надежнее стройка? Где строят и сдают вовремя или где немного задерживают?
Парадоксально, но надежнее там, где немного нарушают сроки строительства.

Ошибочные прогнозы, как следствие применения линейного анализа различных показателей застройщика

Выше мы привели самые простые примеры того, как будущие дольщики обращаясь за советом к «консультантам» напрасно тратят свои деньги.
Причина ошибочных прогнозов в том, что многие «консультанты» оценивая линейные показатели, не занимаются анализом ВЕРОЯТНОСТЕЙ возникновения проблем, основанной на оценке всех фактов в совокупности и взаимосвязи друг с другом.

В условиях кризиса в строительной отрасли линейный анализ показателей не позволяет оценить риски покупки квартир в новостройках, а значит просто бесполезен.
Большинство публикуемых рейтингов (бальная система, рейтинги «белых» застройщиков) не точны т.к. ориентируются на простые линейные показатели.
Сколько метров построил, вовремя ли сдавал объекты, какой оборот... Затем отчитались: оборот большой, строил много, сдавал вовремя - значит надежная фирма!
А вот и нет! СУ-155 было во всех рейтингах в «белых» застройщиках, считалось чрезвычайно надежной фирмой с оборотом в числе крупнейших застройщиков страны!
Теперь застройщик банкрот, «консультанты» разводят руками, не понимая, как такое могло произойти, а участники долевого строительства пополнили список обманутых дольщиков.

Почему проверку застройщика нужно заказывать у нас?


1. Мы выполняем комплексную проверку во взаимосвязи всех прямых и косвенных обстоятельств, а также документов и информации, имеющейся в свободном доступе

Причем проверяем не только застройщика, но и строящийся объект. Именно так.
Это важно подчеркнуть, потому что даже у надежного застройщика бывают объекты «первого» и «второго» сорта, одним из которых он уделяет больше внимание, а другим меньше, и может например затянуть сдачу вторых на значительное время, достигающее и года, а бывает и двух лет. Мы всё это анализируем.

2. Указываем в отчете только важные сведения

Мы не указываем в отчете не нужную информацию о застройщике, а даем ответ на простой вопрос: можно или нельзя вкладывать деньги в этого застройщика, в конкретный дом и почему.
Другие «консультанты» подобную работу не выполняют, а значит если вас интересует ответ на вопрос, можно или нельзя покупать квартиру в интересующей вас новостройке, то попав к нам, вы пришли по верному адресу.

3. Только мы оцениваем вероятность риска вложения денежных средств в новостройку

Оценка финансового риска - необходимый шаг при выборе объекта инвестиций.

Заказать экспертизу вашего застройщика с учетом поставленных вами вопросов можно по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 21 ч.