Юридические услуги по взысканию неустойки, штрафа, морального вреда и убытков в суде при просрочке застройщика. Работаем "под ключ" без предоплаты до получения вами денег по исполнительному листу.

Взыщем без предоплаты в суде неустойку, штраф, моральный вред и убытки за просрочку застройщика по ДДУ

Хотите узнать больше - жмите на желтую кнопку!
Наши цены и порядок работы с заказчиком

Суды по ДДУ - тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 21 ч.

Ответы на вопросы о взыскании неустойки при просрочке застройщика.


Обзор судов, где чаще всего снижают неустойку по ДДУ.

Вопрос: какие суды Москвы и Московской области сильно занижают неустойку за просрочку застройщика?
Ответ:
судебную практику по ДДУ постоянно мониторят наши юристы, лучше предварительно проконсультироваться по телефону.

На момент написания статьи судьи сильно снижали неустойку по 333 ГК РФ в следующих судах:

Троицкий районный суд г.Москвы;
Гагаринский районный суд г.Москвы;
Бабушкинский районный суд г.Москвы;
Чертановский районный суд г.Москвы;
Зюзинский районный суд г.Москвы;
Бутырский районный суд г.Москвы;
Нагатинский районный суд г.Москвы;
Кузьминский районный суд г.Москвы;
Видновский городской суд МО;
Химкинский городской суд МО;
Раменский городской суд МО;
Подольский городской суд МО;
Балашихинский городской суд МО;
Одинцовский городской суд МО;
Домодедовский городской суд МО;
Рузский районный суд МО.


Намного лучше взыскивают неустойку с застройщика следующие суды: Красногорский городской суд МО;
Лобненский городской суд МО;
Тушинский районный суд г.Москвы.

Отметим, что вопрос на тему: "в каком суде статистически меньше срезают пени по ДДУ?" - дискуссионный.
Сколько юристов, столько и мнений.
Судебная практика постоянно меняется, сегодня одни суды хорошо взыскивают, а завтра другие.
Поэтому юристы по неустойкам постоянно держат руку на пульсе.

О преимуществах подачи исков в суды Москвы и Московской области по взысканию просрочки с застройщика по сравнению с другими субъектами РФ.

Вопрос: Собираюсь подать иск о взыскании просрочки с застройщика.
Есть временная регистрация в Московской области.
Постоянная регистрация за пределами МО.
По юридическому адресу застройщик зарегистрирован за пределами Московской области.
Куда посоветуете подать иск: по адресу застройщика, по месту моей временной регистрации в Московской области или по месту постоянной регистрации за пределами МО?
Ответ:
За пределами Московской области подавать иски в суды к застройщикам по просрочкам не рекомендуем.
В регионах уровень зарплат значительно ниже и суммы по неустойкам суды присуждают в меньших размерах, чем в Москве или Московской области.
В данном случае лучше всего подаваться по адресу временной регистрации.
В любом случае, нужно предварительно навести справки о судебной практике, которая сложилась в суде по месту вашей временной регистрации.
Если неустойку там сильно режут, целесообразно сделать официальную временную регистрацию под другой суд.

Отложение судебного заседания по делу о просрочке застройщика.

Вопрос: Квартира не передана по акту. Конца стройке не видно.
Представитель ответчика в суд не явился, ходатайство об снижении неустойки по 333 ГК не подавал.
Есть смысл увеличить исковые требования к застройщику на момент рассмотрения в судебном заседании?
Ответ: Уточнение исковых требований - это одно из оснований отложения судебного заседания, если представитель застройщика не явится в суд.
Т.к. застройщик не подал заявление о применении 333 ГК и его представитель не явился в суд, для истца будет выгодным рассмотрение дела без отложения.
Поскольку до окончания строительства еще далеко, в следующем иске о просрочке застройщика можно захватить период по которому не уточнялись в текущем судебном заседании.
Если суд, тем не менее срежет неустойку, отсутствие заявления застройщика о его снижении, будет дополнительным (существенным) поводом для обжалования суда первой инстанции.
Таким образом в данной ситуации особого смысла не видим в уточнении исковых требований.

Ходатайство застройщика о снижении неустойки по 333 ГК РФ.

Вопрос: Есть смысл подавать иск в суд о взыскании просрочки с застройщика, как можно дальше от его юридического адреса, руководствуясь предположением, что застройщик так далеко не будет отправлять юриста и соответственно застройщик не сможет в суде заявить о снижении неустойки по 333 ГК?
Ответ: Ваша идея понятна, однако на практике она не сработает.
Юрист застройщика ходатайство о снижении неустойки по 333 ГК отправит в суд по почте.

Суд по временной регистрации.

Вопрос: Планирую сделать временную регистрацию на территории суда, где по статистике меньше срезают неустойку по ДДУ.
Нужно приложить к иску выписку из домовой книги по месту временной регистрации?
Ответ: Весьма желательно.
Если у суда будут сомнения, исковое заявление могут вернуть истцу (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК).

Левая регистрация.
Вопрос: Планирую сделать левую регистрацию в целях взыскания просрочки с застройщика в нужном суде.
Хочу сэкономить, так как настоящая временная регистрация стоит на несколько тысяч рублей дороже.
Какая судебная практика по этому вопросу?
Ответ: Сама идея сделать временную регистрацию под нужный суд - правильная.
Если сумма просрочки большая, разница в решениях разных судов по одному и тому же застройщику при сходных обстоятельствах может достигать сотен тысяч рублей.
Таким образом, при одинаковой стоимости квартиры и сроке просрочки, один суд присудит миллион, а другой сто тысяч.
Однако предложенный вами способ: сделать "не настоящую" регистрацию, а потом её подать в суд - совершенно не верен.
Ни к чему хорошему такая экономия привести не может.
Не все суды принимают липовую регистрацию за чистую монету.
Мы рекомендуем делать только официальную временную регистрацию.
Экономить на копейках здесь нет никакого смысла. Потраченные на регистрацию деньги отобьются в суде при взыскании неустойки.
Чтобы быть уверенным, что вас не обманывают, скажите, что хотите лично присутствовать при выдаче документа о временной регистрации, а потом будете её проверять в ФМС.

Если в ДДУ определена подсудность.
Вопрос: В ДДУ указано, что споры рассматриваются по месту нахождения застройщика.
Могу я подать исковое заявление по месту своей регистрации?
Будет иметь значение: регистрация временная или постоянная?
Ответ: Можете.
Нужно в иске заявить о признании этого пункта недействительным со ссылкой на ч. 7 ст. 29 ГПК и абз. 3 п. 2 ст. 17 ЗоЗПП.
Временная у вас регистрация или постоянная, значения для суда это не имеет, главное чтобы временная регистрация была официальной.

Хотите узнать больше - жмите на желтую кнопку!
Суды по ДДУ - тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно, 9 - 21 ч.

Ответы на другие вопросы о просрочке застройщика по договору долевого участия.


О внесении исправлений от руки в АПП.
Вопрос: Застройщик предлагает подписать акт приема-передачи квартиры.
Можно от руки внести в него исправления?
Например, что есть претензии по срокам передачи квартиры, а также имеются материальные претензии к застройщику.
Ответ: Ничего исправлять от руки в акте не нужно.
С приписками в акте нельзя будет получить свидетельство о собственности в Росреестре (пункт 3 статьи 18 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997 о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Подписан АПП - есть сомнения по возможности взыскания неустойки.
Вопрос: В подписанном АПП есть пункты о том, что:
- стороны не имеют финансовых претензий друг к другу;
- участник долевого строительства не имеет претензий срокам передачи квартиры.
Может суд отказать во взыскании неустойки или срезать её на этом основании?
Ответ: Не может. На взыскание неустойки в суде эти пункты никак не повлияют.
Суд на этом основании неустойку не порежет.

Регистрация у супругов в разных местах.
Вопрос: ДДУ на двоих с женой.
Зарегистрированы в разных местах.
Можно подать один иск в любой суд по месту регистрации?
Ответ: Да. Один иск в суд по месту регистрации одного из Вас (ч.ч. 1, 2 ст. 40, ч. 7 ст. 29 ГПК и абз. 3 п. 2 ст. 17 ЗоЗПП).

Штраф по ЗоЗПП
Вопрос: От какой суммы суд считает штраф 50%: от заявленной в иске или от присужденной суммы?
Ответ:
От присужденной суммы.
При этом на практике суд может, снизить по 333 ГК не только сумму неустойки, но и сумму штрафа.

Госпошлина.
Вопрос: Нужно ли платить госпошлину по искам о взыскании неустойки c застройщика?
Ответ:
Только если цена иска превышает 1 000 000 рублей (подп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ).
В цену иску не входит: штраф, компенсация морального вреда, судебные расходы (в виде расходов на нотариальную доверенность и на юриста).
В цену иска входит: неустойка и убытки (в виде расходов по найму квартиры или переплаты процентов по кредиту).
Например, цена иска 1 700 000 руб.
Расчет госпошлины следующий: 1 700 000 - 1 000 000 = 700 000*0,5% = 3 500 руб.
При этом сумма госпошины не может превышать 60 000 руб. (абз. 5 пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Описки и арифметические ошибки в решении суда.
Вопрос: Нужно ли исправлять ошибки в решении районного суда о взыскании неустойки с застройщика?
В частности, есть расхождения сумм неустойки в мотивировочной и резолютивной части.
Ответ:
Желательно исправить. Если застройщик станет обжаловать решение, суд апелляционной инстанции, обнаружив арифметические ошибки или описки, может отправить дело обратно в суд первой инстанции на исправление ошибок в решении, руководствуясь абз. 2 п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 г. №13.
На ровном месте можно потерять время и позже получить исполнительный лист.
Сегодня у застройщика деньги есть, а завтра их может и не быть.
В данном случае время работает на застройщика.

НДФЛ.
Вопрос: Неустойка и штраф облагаются подоходным налогом?
Ответ:
Да, по ставке 13 процентов.
Пункт 7 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).
Моральный вред, убытки, судебные расходы подоходным налогом не облагаются.

Приложения к претензии о просрочке застройщику.

Вопрос: Нужно прикладывать к претензии застройщику копию договора долевого участия и документы, подтверждающие оплату?
Ответ:
Не нужно. Указанные документы понадобятся только при рассмотрении дела, их нужно предъявить по запросу суда или ответчика.

Уведомление о переносе сроков передачи квартиры.
Вопрос: Как реагировать на уведомление от застройщика о переносе сроков передачи квартиры с предложением подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия?
Ответ:
Нужно письменно ответить, что вы не согласны на подписание ДС к ДДУ о продлении срока передачи вам квартиры.
Аргументируйте, что застройщик не предоставил никаких предложений по поводу компенсации за просрочку.
Указывать какие-либо суммы компенсации в письме не нужно.
Обсуждение сумм лучше вести только по телефону.
Всерьез рассчитывать на добровольную компенсацию со стороны застройщика не стоит.

Односторонний АПП.
Вопрос: Застройщик составил односторонний акт передачи квартиры.
Могу я взыскать неустойку?
Ответ: Да, по дату подписания одностороннего акта (п. 25 Обзора практики… с участием граждан в долевом строительстве, утвержден Президиумом ВС РФ 04.12.2013г.).
Если акт составлен безосновательно, его можно оспорить в суде одновременно с взысканием неустойки.

Возврат иска.
Вопрос: Подали иск на неустойку.
На сайте городского суда (вкладка «движение дела») прочитали, что иск подлежит возврату, т.к. дело не подсудно данному суду.
Какие могут быть причины?
Ответ: Лучше дождаться определения суда о возвращении иска (ст. 135 ГПК).
Может только предположить, что причиной могут быть:
- пункт в ДДУ о договорной подсудности, который истец не просил признать недействительным в иске;
- сомнение суда в документах, подтверждающих факт временной регистрации на территории, подсудной данному суду;
- сумма неустойки менее 50 тыс. рублей.

Счета застройщика в разных банках.
Вопрос: Как мне узнать все счета застройщика?
Ответ:
Информацию о счетах застройщика можно получить в ИФНС.
Налоговая через семь дней обязана предоставить (п. 10 ст. 69 ФЗ N 229-ФЗ).
Если счетов будет много, поговорите с юристами по неустойкам.
Они подскажут в какой банк лучше обратиться.

Исполнительный лист.
Вопрос: Исполнительный лист о взыскании неустойки с застройщика лучше передать в банк или судебным приставам?
Ответ:
Через банк будет намного быстрее.
Нужно только знать в какой банк подавать исполнительный лист.

Значение Пленумов ВС РФ – правовая позиция.
Вопрос: Насколько целесообразно в иске о взыскании неустойки с застройщика ссылаться на разъяснения Пленумов ВС РФ?
Есть мнение, что суды внимания на них не обращают.
Ответ:
В иске участник долевого строительства или его представитель должны привести все аргументы в защиту своей позиции.
Разъяснения пленумов ВС РФ имеют большое значение при вынесении судами решений по конкретным делам.

Срок исковой давности при взыскании неустойки.
Вопрос: Какой срок исковой давности при взыскании неустойки?
Ответ: Три года.

Взыскание неустойки с застройщика после продажи квартиры по ДКП.
Вопрос: Квартира продана по договору купли-продажи.
Могу я взыскать неустойку?
Ответ: Да, в переделах срока исковой давности.
Однако, суд срежет неустойку сильнее, чем до продажи/подписания АПП.

Взыскание неустойки после продажи по УДДУ.
Вопрос: Продал квартиру по договору уступки.
У меня есть право по взысканию неустойки?
Ответ: Право по взысканию неустойки перешло к новому участнику долевого строительства, если в УДДУ не было оговорено, что право по взысканию неустойки не переходит к новому участнику.

Инициирование процедуры банкротства застройщика при неоплате неустойки по исполнительному листу.
Вопрос: Застройщик не производит оплату неустойки по исполнительному листу более трех месяцев.
Сумма неустойки более 1 000 000 рублей.
Требованиям п. 2 ст. 33 Закона о банкротстве (ФЗ №127-ФЗ) сумма и срок соответствуют.
Может ли участник долевого строительства инициировать процедуру банкротства застройщика при неоплате по исполнительному листу?
Ответ:
Неустойка не учитывается при наличии признаков банкротства застройщика (абзац 4 п. 2 ст. 4 ФЗ О несостоятельности (банкротстве)).
Таким образом, дольщик может участвовать в деле о банкротстве, но не может инициировать саму процедуру банкротства застройщика при неоплате неустойки.

Расчет процентов при просрочке застройщика, если квартира не передана по акту приема-передачи.

Вопрос: На какие даты считать пени при просрочке застройщика, если квартира до подписания претензии еще не передана по акту приема-передачи?
Ответ:
Рассчитываем неустойку на следующие даты:
- в претензии рассчитываем неустойку на дату отправки застройщику по почте;
- в исковом заявлении на дату подачи в суд;
- на дату рассмотрения в суде увеличиваем исковые требования.

Подробнее об этом в статье расчет неустойки по ДДУ.

По каким ставкам правильно считать неустойку?
Вопрос: Квартиру застройщик должен был передать квартиру весной 2015 года, однако передал по акту только в январе 2017 года.
Следует считать за 2015 по ставке 8,25%, а с 2016 г. по ключевым ставкам?
Ответ: В данном случае целесообразно расчет производить по ключевой ставке за весь период просрочки.
В январе 2017 ключевая ставка ЦБ составляла - 10%.
Ставка не постоянная величина и для других периодов нужно смотреть на сайте ЦБ РФ ее размер.
Кроме того, не во всех случаях такой способ будет выгоден истцу.
Лучше воспользоваться калькулятором неустойки по ДДУ.
В статье подробно обсуждается вопрос, как им правильно пользоваться.

О наших ценах за судебную работу по взысканию неустойки с застройщика можно прочитать в статье неустойка по ДДУ (цены).


Нарушение сроков строительства в Москве и области.
Нарушение сроков строительства квартир - это повсеместное явление, связанное с текущей экономической ситуацией.
Банки не хотят продолжать кредитовать застройщиков, в связи с оттоком покупателей и снижением цен на первичном рынке.
Застройщики замораживают строительство, не имея постоянно пополняемого источника финансирования.
Особенно заметно это в Московской области.
Стоят практически готовые коробки домов, однако краны не работают, рабочие отсутствуют.
Даже охраны зачастую никакой нет.
Несмотря на просрочки застройщиков по практически построенным объектам, они продолжают выпускать рынок все новые и новые предложения.
Связано это с тем, что строительный рынок крайне консервативен.
Чтобы получить участок под застройку, нужно подготовить вагон разрешительной документации и за каждую бумажку занести каждому подписывающему её лицу.
Деньги проплачены не маленькие.
Остановить такой маховик сразу невозможно.
Застройщику выгоднее выпускать новые объекты на рынок, даже понимая, что достроить их не получится.

Засланные казачки застройщиков на форумах по новостройкам.
Интересная тенденция была замечена на форумах, где обсуждаются темы просрочки застройщика.
Некоторые дольщики полагают, что предъявляя иски на неустойку они ухудшают финансовые показатели застройщика.
Рассуждения следующие:
- мы с застройщиком в одной лодке.
- если все будут подавать иски на неустойки, строительство затянется.
Эти идеи забрасывают засланные казачки застройщиков, которые есть на форумах по новостройкам.
Иногда дольщики им верят.
Думают, что сначала получим квартиру, а потом подадим в суд за просрочку застройщика.

Такая позиция выгодна только застройщику.
- Во-первых, неустойка за просрочку строительства - это капля в бухгалтерском балансе застройщика.
Если у застройщика проблемы с финансированием - это большие суммы, не сопоставимые с размером неустоек.
- Во-вторых, при подаче исков после подписания АПП, суды на практике больше режут неустойку. Целесообразно не ждать подписания АПП, разбить большую неустойку на части - так в совокупности можно больше отсудить.

Думайте о себе и не слушайте засланных казачков строительных компаний.

Хотите узнать больше - жмите на желтую кнопку!
Неустойка с застройщика - Тел. 8-903-120-51-06