Приостановление государственной регистрации.

Общие положения законодательства.
Порядок и основания приостановления государственной регистрации регулируются ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации).

По п.1 указанной статьи «Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.»

Как правило, регистрация приостанавливается регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.
Свое право приостановить регистрацию при наличии сомнений в подлинности предоставленных на регистрацию документов регистратор использует крайне редко.
Положения закона о приостановлении регистрации в случае непоступления сведений по межведомственным запросам введены законодателем в декабре 2011 года.

Также относительно новым является основание приостановления государственной регистрации прав на земельный участок, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за определенными исключениями.

Необходимо отметить, что с 07.03.2012 года в ст.19 Закона о регистрации появляется новый абзац (вводится Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество): ;Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято.

Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

Государственная регистрация может быть приостановлена по заявлению правообладателя или любой из сторон сделки. Законодатель указывает срок «не более трех месяцев» (абзац 1 пункт 3 ст. 19 Закона о регистрации), однако в независимости от того, какой срок указан в заявлении о приостановлении регистрации, на практике регистраторы в приостановках указывают срок три месяца.

В случае, если заявитель устраняет замечания регистратора и предоставляет необходимые для государственной регистрации документы (путем подачи заявления о предоставлении дополнительных документов) одновременно подается заявление о возобновлении государственно регистрации.

Примечание: по окончании срока трехмесячной приостановки регистрации по инициативе заявителя регистратор возобновляет регистрационные действия и принимает решение: произвести регистрационные действия или отказать в регистрации, на принятие решения у регистратора есть один месяц. По практике решение обычно принимается в конце месячного срока, но бывают исключения.

Итого: максимальный срок от подачи заявления на регистрацию до принятия решения регистратором (при условии подачи заявления о приостановке в конце срока приостановки регистратора) может составить почти шесть месяцев и будет состоять из: 1 месяц срок регистрации + 1 месяц срок приостановления регистрации по инициативе регистратора + 3 месяца приостановления по инициативе заявителя +1 месяц на принятие решения регистратором.

Срок истекший до подачи заявления о приостановлении государственной регистрации не засчитывается в новый срок (п. 3 ст. 19 Закона о регистрации).

Таким образом, если государственная регистрация была приостановлена на три месяца, через, например, пятнадцать дней после её начала, то через три месяца после возобновления регистрации месячный срок регистрации начинает течь заново, т.е. пятнадцать дней, истекшие до момента подачи заявления о приостановке по инициативе заявителя, в новый срок засчитаны не будут.

Регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда, в связи с поступлением в регистрирующий орган решений (определений, постановлений) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные регистрационные действия с таковым.

Примечание: Регистрирующий орган может сразу отказать в регистрации (минуя этап приостановления государственной регистрации) при наличии оснований для отказа в регистрации, исчерпывающий перечень которых содержится в п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
На практике это случается редко.
Обычно регистратор не пользуется своим правом, предпочитая сначала приостановить регистрацию (разумеется в случаях, когда регистратор может полагать, что заявитель имеет возможность устранить замечания).

Примечание: Прочитать про погашение в Росреестре записи, в связи регистрацией расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика, можно в статье расторжение ДДУ.

Обзор оснований приостановления государственной регистрации на примерах


Рассмотрим некоторые основания для приостановления государственной регистрации договора об ипотеке и возможные варианты их устранения.

1. На государственную регистрацию договора ипотеки не предоставлены: подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

На государственную регистрацию необходимо предоставлять подлинник и копию кредитного договора, что предусмотрено п. 12 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 15.06.2006 г. №213.
Во избежание приостановления государственной регистрации на вышеуказанном основании можно выбрать один из следующих вариантов:

а) Если нужно полностью застраховаться от приостановления государственной регистрации по основанию не предоставления оригинала договора (кредитного, займа и др.), обязательства по которому обеспечены ипотекой, на регистрацию нужно предоставить оригинал кредитного договора и его копию (копию можно изготовить обычную, которая при приеме заверяется подписями сотрудника рег.органа и самого заявителя), при этом оригинал кредитного договора на время регистрации будет находиться в регистрирующем органе и будет возвращен заявителю после ее проведения.

Однако предлагаемый законодателем вариант становится невыполним в случае если обязательства по кредитному договору обеспечиваются несколькими договорами ипотеки, и при этом недвижимое имущество находится в разных регистрационных округах.

Примечание: нельзя в по одному договору ипотеки передавать в залог объекты недвижимого имущества, расположенные в разных регистрационных округах: например один объект в Москве, другой в Королеве, а третий в Калуге.

Продолжение здесь и здесь