Пошаговая инструкция для составления и направления претензии застройщику - бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 21 ч.

Досудебная претензия застройщику за просрочку срока сдачи квартиры


Расчёт неустойки в досудебной претензии застройщику

В соответствии с изложенным расчет законной неустойки за период просрочки обязательств будет выглядеть следующим образом:

Расчет госпошлины, если цена иска более 1 000 000 рублей:

Просрочка в календарных днях:

Неустойка:

Штраф (50% от суммы неустойки по ЗоЗПП):

Неустойка со штрафом:

Госпошлина:

Взыщем без предоплаты с застройщика: неустойку, штраф, моральный вред, убытки, компенсацию юридических услуг.
Звоните сейчас! Тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 21 ч.


Составление претензии застройщику


Начнем с шапки претензии сверху вниз на примере одного типичного застройщика.

Кому. Указываем наименование застройщика и адрес его местонахождения.
Наименование юридического лица можно указывать сокращенное.
Например: ООО «РИВАС МО», т.е. не обязательно указывать полностью организационно правовую форму - «Общество с ограниченной ответственностью».
Адрес нужно брать не из договора долевого участия, а из актуальной выписки из ЕГРЮЛ, которую можно бесплатно в режиме онлайн скачать с сайта Федеральной налоговой службы.
Получается следующее:
ООО «РИВАС МО»
143405, Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, дом 4
Указывать наименование единоличного исполнительного органа застройщика (т.е. Директору или Генеральному директору такому-то) не обязательно.

От кого. Указываем полностью фамилию, имя и отчество в родительном падеже, индекс и адрес постоянной регистрации.
Если вы проживаете по другому адресу, где вам или другому лицу удобно получать почтовую корреспонденцию напишите следующее:
Адрес для отправки почтовой корреспонденции:
123456, г. Москва, ул. Авиамоторная, дом 1, кв. 1
Контактное лицо – Иванов Иван Иванович.

1. Что указываем в претензии застройщику?

Нужно указать следующее:
- номер и дату договора долевого участия;
- номера и даты всех договоров уступки (при наличии);
- характеристики объекта долевого строительства (например: условный номер, секцию, этаж, площадь, строительный адрес). Заполнить желательно, однако отсутствие этих данных в претензии не будет свидетельствовать против вас в суде, т.к. этими сведениями располагает застройщик (указаны в договоре).
- цену квартиры из ДДУ (не из договора уступки, в противном случае это будет основанием для обжалования и в итоге обернётся потерей времени).
- срок сдачи квартиры и период просрочки в календарных днях.
- дата составления досудебной претензии застройщику и подпись участника долевого строительства.

2. Правовое основание для требования неустойки

Указать основание, по которому вам принадлежит право требования неустойки – это ч. 2 ст. 6 ФЗ-2014.
Загромождать претензию ссылками на многочисленные правовые нормы и превращать претензию в исковое заявление, совершенно не обязательно – на застройщика это не произведет ровным счетом никакого впечатления.
Вся правовая аргументация должна быть изложена в иске.
В претензии самое главное написать: кто, кому, когда, чего и сколько с математически обоснованным расчетом без ошибок.

3. Расчет неустойки в досудебной претензии застройщику

В целях расчета неустойки нужно воспользоваться калькулятором, который выложен внизу статьи. Калькулятор всё рассчитает самостоятельно.
Если вы не юрист, поставьте галочку напротив поля «на усмотрение калькулятора».
Полученный результат скопируйте в претензию.

Если всё сделали правильно – получится примерно следующее:
с 01.01.2017г. по 26.03.2017г.  5 150 000 руб. 00 коп. x 85 x 10% x 1/150 = 291 833 руб. 33 коп.
с 27.03.2017г. по 01.05.2017г.  5 150 000 руб. 00 коп. x 36 x 9.75% x 1/150 = 120 510 руб. 00 коп.
с 02.05.2017г. по 18.06.2017г.  5 150 000 руб. 00 коп. x 48 x 9.25% x 1/150 = 152 440 руб. 00 коп.
с 19.06.2017г. по 21.06.2017г.  5 150 000 руб. 00 коп. x 3 x 9% x 1/150 = 9 270 руб. 00 коп.

Где:
01.01.2017 – дата, с которой начинается период просрочки, т.е. день следующий за днем, когда квартира должна была быть передана по условиям договора долевого участия.
21.06.2017 - дата, когда был подписан АПП (если не подписан - проставлять дату не нужно).
5 150 000 – это цена договора долевого участия.
85, 36, 48, 3 – периоды действия ставок ЦБ РФ в календарных днях.
10%, 9,75%, 9,25%, 9% - сами ставки.

Разумеется, в вашем случае периоды и ставки будут другими, однако алгоритму они все известны и нужно внести в калькулятор только исходные данные: цену, дату в которую застройщик должен был передать квартиру и дату подписания претензии или дату акта сдачи приемки (если был подписан).
После копирования расчета в претензию, его нужно обосновать, а именно: указать с какой даты и на основании какого решения Совета Директоров ЦБ РФ установлена та или иная ставка, указанная в претензии.
Дополнительно нужно написать, что с 01.01.2016 года самостоятельное значение ставки рефинансирования Банком России не устанавливается, а его значение приравнивается к значению ключевой ставки.

4. Срок для перечисления неустойки

В досудебной претензии застройщику нужно указать срок, в который должна быть перечислена вам неустойка.
Вполне достаточно указать срок равный десяти календарным дням, независимо от того, что написано в вашем договоре.
При этом иск может быть подан ранее истечения срока на удовлетворение ваших требований по неустойке.
Десять дней, предусмотренные законом о защите прав потребителей, обязывает застройщика выплатить неустойку в пределах указанного срока, но не ограничивают истца в сроках подачи иска.

5. Банковские реквизиты в претензии застройщику

Нужны не для перечисления застройщиком денежных средств, а как информация, что ему об этом сообщили.
Не обязательно переписывать руками в претензию наименование банка, его корреспондентский счет, БИК и ваш расчетный счет.
Вполне достаточно распечатанные банковские реквизиты сделать приложением к претензии застройщику.
На вопрос юриста застройщика о том, что деньги не были перечислены, поскольку застройщик не знал куда их перечислять, вы конечно можете сообщить, что их нужно было перечислить в депозит нотариуса и вас об этом уведомить, однако по ряду причин, лучше приложить банковские реквизиты к претензии при отправке.

6. Убытки в претензии застройщику

В досудебной претензии застройщику можно указать следующие убытки:
- расходы понесенные дольщиком по договору найма жилого помещения;
- расходы в виде переплаты процентов по кредитному договору;
Совершенно не факт, что их удовлетворят, но такое вполне возможно при должной аргументации.

7. Что не обязательно указывать в досудебной претензии застройщику:

- какому именно сотруднику застройщика вы направляете претензию (например «Уважаемый Геннадий Лазаревич!» писать совершенно не обязательно, достаточно написать слово «ПРЕТЕНЗИЯ»).
- указывать размер компенсации морального вреда или требование заплатить штраф по закону о защите прав потребителей с математическим его расчетом: такие требования подробно расписываются в иске с правовыми обоснованиями, указывать которые в претензии совершенно не обязательно.
- писать про то, что если вы не выполните наши требования, мы обратимся в суд и «разденем вас до нитки». Юридического значения это не имеет, а рассчитывать на то, что застройщик испугается вашей претензии и быстро перечислит вам деньги не стоит.

Хотите узнать больше - жмите на желтую кнопку!
Суды по ДДУ - тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно, 9 - 21 ч.


Порядок направления досудебной претензии застройщику


Как направлять претензию не нужно

Не нужно самому отвозить претензию в офис застройщика, рассчитывая на то, что кто-нибудь из его сотрудников проставит на копии претензии свою подпись.
В суде юрист застройщика скажет, что такой человек у нас никогда не работал и кроме того, адрес по которому вы её привезли не является адресом местонахождения застройщика, а также адресом приёма почтовой корреспонденции.

Как правильно направить претензию застройщику?

Претензию застройщику нужно направить по почте заказным письмом с описью вложения по форме 107.
Адрес застройщика и его наименование взять из выписки ЕГРЮЛ (адрес место нахождения) с сайта ФНС.

По какой форме должна быть опись вложения и что нужно заполнять?

Опись вложения для отправки досудебной претензии застройщику должна быть по форме 107, утвержденной в Приложении N 1 к Порядку приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений (Приказ ФГУП "Почта России" от 17.05.2012 N 114-п).
Согласно п. 5.5 в описи вложения ф. 107 указывается наименование предметов.
За № п/п 1 пишем «Претензия от ФИО», дополнительно можно указать номер и дату ДДУ, количество предметов 1, объявленная ценность (руб) 1.
За № п/п 2 пишем «Реквизиты банковского счета», количество предметов 1, объявленная ценность (руб) 1.
Общий итог предметов и объявленной ценности: 2 шт, 2 руб.
Опись для направления по почте претензии застройщику нужно сделать в двух экземплярах.
Сотрудник почты должен проставить на двух экземплярах описи оттиск почтового штемпеля и расписаться.
Далее первый экземпляр описи вложить в конверт с досудебной претензией, а второй выдать дольщику вместе с квитанцией.
В квитанции указан номер почтового идентификатора: по нему можно легко узнать доставлена ли претензия адресату.

Таким образом, доказательством отправки досудебной претензии застройщику может служить только оформленная в установленном порядке опись вложения по форме 107.
Именно опись вложения в почтовое отправление является вещественным (письменным) первоначальным доказательством отправки претензии по отношению к доказательствам его неполучения застройщиком (если такие будут).
Т.е. не играет никакой роли, получил ли застройщик претензию, направленную по его месту нахождения или не получил – это его проблемы.

Подготовка досудебной претензии застройщику в вопросах и ответах


Вопрос: Какую дату в претензии застройщику указывать в поле «дата передачи квартиры по условиям ДДУ»? С планируемой даты ввода в эксплуатацию или с даты, когда квартира должна быть передана по акту?
Ответ:
С даты указанной в договоре. При этом в договоре может быть указано, что квартира передается в течение такого-то количества дней после планируемой даты ввода объекта в эксплуатацию. Это нужно учитывать в расчётах.

Вопрос: Как узнать, получил ли застройщик мою досудебную претензию?
Ответ:
На официальном сайте ФГУП «Почта России» можно посмотреть информацию о факте получения застройщиком претензии по почтовому идентификатору. Однако не обязательно проверять, получил претензию застройщик или нет. Главное, чтобы претензия была направлена по адресу, указанному в актуальной выписке из ЕГРЮЛ.

Вопрос: Есть смысл рассчитывать, что застройщик, получив претензию, добровольно удовлетворит мои требования?
Ответ:
Не стоит рассчитывать на то, что застройщик выплатит вам деньги добровольно.

Вопрос: У меня нет компьютера, могу я написать претензию застройщику от руки? Не будет в связи с этим проблем в суде?
Ответ:
Не имеет никакого правового значения способ написания вами досудебной претензии, главное пишите разборчиво.

Вопрос: Квартира по акту не предана. Отправлять претензию застройщику или подождать подписания акта?
Ответ:
Чем дольше ждать, тем больше вероятность, что у застройщика не будет денег на счетах. Кроме того, в суде это будет выглядеть так: «квартиру получили, а теперь еще неустойку хотите?».
Таким образом, подавать претензию застройщику лучше до подписания акта, а если он уже подписан, «то лучше поздно, чем никогда».

Вопрос: Если застройщик активно достраивает мой и соседний дом – это может говорить о том, что у него есть деньги на счетах?
Ответ:
Дом строит подрядчик, который обычно входит в группу компаний застройщика. Подрядчик деньги от застройщика на строительство уже получил.
Поэтому никакой взаимосвязи между строительством дома и наличием денег на счетах застройщика не существует.
Для определения платежеспособности застройщика есть другие способы.

Вопрос: Застройщиком нарушены сроки передачи квартиры по акту. Нужно ли ждать уведомления о продлении сроков строительства, чтобы направить претензию застройщику о взыскании неустойки?
Ответ:
Никаких писем от застройщика ждать не нужно. Нарушен срок - пишем претензию застройщику, как только набежит неустойка на сумму 100 - 150 тыс. рублей (на дату рассмотрения судом иска неустойка пересчитывается путем уточнения исковых требований).

Вопрос: По договору, компания входящая в группу застройщика, должна мне оформить в собственность квартиру, а застройщик компенсировать переплату за лишние метры (построена квартира меньшей площади).
Есть смысл подождать или направлять сейчас претензию застройщику о взыскании неустойки?

Ответ:
Если есть просрочка по ДДУ, досудебную претензию застройщику нужно направлять как можно скорее, а затем без задержек подавать иск. Чем раньше подадите, тем больше вероятность, что вы получите деньги по исполнительному листу.
Не забывайте, что когда все дольщики оформят собственность, суды будут завалены однотипными исками, только денег на счетах к тому времени у застройщика уже не будет.
В деле взыскания неустойки – самое главное вовремя направить претензию застройщику, а потом без промедления подать исковое заявление в суд.
Ставка ЦБ РФ 9% с 19.02.2017 года - используется при написания досудебной претензии застройщику