Отказ от исполнения договора аренды

Продолжение. 5. Погашение записи об аренде по заявлению Арендодателя в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
В договоре аренды может быть предусмотрено право Арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды (в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ) при нарушении Арендатором каких-либо условий договора аренды, например, в случае единовременной просрочки платежей по договору аренды, при нецелевом использовании Арендатором помещения; при существенном ухудшении состояния помещения по вине Арендатора и др.

Для погашения регистрационной записи об аренде в случаях отказа Арендодателя от исполнения договора, в регистрирующий орган нужно предоставить:
- заявление Арендодателя о погашении регистрационной записи об аренде;
- уведомление в адрес Арендатора об отказе от договора и прекращении договора аренды (с отметкой Арендатора о получении уведомления либо оригинал почтовой квитанции об отправке копии уведомления Арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении);
- выписку из ЕГРЮЛ на Арендатора (для подтверждения адреса местонахождения Арендатора на который было отправлено уведомление о прекращении договора аренды);
- стандартный комплект документов для регистрации (доверенность, комплект документов от арендодателя - подробнее здесь).

Примечание: Регистраторы крайне неохотно погашают записи в ЕГРП об аренде на основании уведомлений о прекращении договора аренды, направленных Арендатору, в связи с односторонним отказом Арендодателя от исполнения договора аренды.

В уведомлениях о приостановлениях и об отказах в регистрации погашения записей об аренде регистраторы обычно ссылаются:
- на ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя по решению суда),
- на п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (об изменении или расторжении договора по решению суда только в случаях существенного нарушения договора другой стороной или иных случаях предусмотренных законом или договором).
- на абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами).
Судебная практика однозначно толкует такие отказы, как незаконные.

В исковом заявлении нужно просить Суд:
- признать отказ регистратора незаконным.
- обязать Росреестр внести в ЕГРП запись о прекращении договора аренды.

В суд нужно обязательно предоставить кроме стандартного пакета документов от истца (платежного поручения, учредительных документов и др., предусмотренных ст. 126 АПК РФ) - уведомление в адрес Арендатора о прекращении договора аренды (с отметкой Арендатора о получении уведомления либо оригинал почтовой квитанции об отправке копии уведомления Арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении), которое возвращается заявителю Росреестром в случае принятия решения об отказе в регистрации погашения записи.

В суде ссылаться:
- на п. 3 статьи 450 ГК РФ, отметить, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
- на абз. 8 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», говорить, что основаниями для государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество являются, в том числе иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают прекращение прав.