Обмеры БТИ.

Доплата метры. Зачет неустойки. Обмеры БТИ. Изменение площади квартиры. Расторжение ДДУ. Проектная площадь. Как правильно действовать, что бы не заплатить лишнего застройщику и не навредить себе. Юридический анализ и комментарии с примерами из судебной практики.

Рассмотрим ситуации, когда обмеры БТИ показывают, что площадь квартиры в новостройке изменилась, относительно оплаченной по договору.

II. Доплата за метры после обмеров БТИ. В ДДУ предусмотрена доплата за лишние квадратные метры. Факт увеличения метража подтвержден документально. Исполнитель готов передать квартиру в установленные сроки. Обязательно проплачивать за допметры?
Да, обязательно. Если факт увеличения площади квартиры относительно проектной установлен ОТИ, отказ заказчика строительства произвести доплату за лишние метры в новостройке не правомерен. У застройщика есть несколько вариантов давления на заказчика строительства.
1. Не подписывать АПП пока не будет произведена доплата за лишние метры в новостройке.
2. Взыскать задолженность по оплате за дополнительные метры в суде. Такие действия исполнителя строительства правомерны.
3. Расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Действия исполнителя не правомерны – об этом немного подробнее.
Законодателем не предусмотрено право исполнителя на одностороннее расторжение договора долевого участия в случае просрочки по внесению доплаты за лишние метры в новостройке. Для анализа позиции судов скопируйте в поиск яндекса: п. 34 Обзора судебной практики, в связи с участием граждан в долевом строительстве от 04.12.2013г. в редакции от 04.03.2015 г. или Постановление Президиума Мособлсуда от 02.04.2014 N 200 по делу N 44г-124/2014. Право на расторжение договора о долевом участии есть у исполнителя только в случае неоплаты цены договора (пункт 4 статьи 5 ФЗ №214-ФЗ). Цена договора – это количество денег, которые дольщик уплачивает застройщику для строительства дома. Доплата за лишние метры и цена договора - это не тождественные понятия, поэтому у исполнителя нет прав на расторжение ДДУ по основанию просрочки платежей за увеличение метража. Хотим отметить, что ранее судебная практика двигалась по противоположному пути. В Апелляционном определении от 23.10.2013 г. по делу N 33-21155/2013 (отменено) судебная коллегия признала правомерным расторжение договора долевого участия по инициативе исполнителя в связи с просрочкой заказчиком доплаты за лишние метры.

III. Договором долевого участия никак не урегулирован вопрос о возврате денег при уменьшении площади. Обмеры БТИ показывают, что площадь квартиры уменьшилась. Исполнитель возвращать деньги отказывается, аргументирует тем, что такая обязанность не предусмотрена договором. Может ли заказчик строительства вернуть излишне уплаченные исполнителю деньги?
Ситуация типичная, поэтому рассмотрим ее более подробно. В ДДУ обязанности, возникающие при изменении площади по итогам строительства могут быть сформулированы следующим образом: согласно такому-то пункту договора, при увеличении площади квартиры по данным кадпаспорта с площадью квартиры, указанной в таком-то пункте д-ра, заказчик в течение столько-то календарных дней с даты его письменного уведомления обязуется осуществить доплату исполнителю, исходя из разницы между проектной площадью и площадью кв-ры по данным замера БТИ. Про зеркальную обязанность исполнителя возвратить дольщику перплату, в случае уменьшения площади кв-ры, ничего не сказано. Замеры БТИ показывают, что площадь квартиры уменьшилась. По хорошему возвращать переплаченные заказчиком деньги исполнитель не хочет, мотивирует, что не предусмотрено договором.
Такая позиция исполнителя не является правомерной. Исполнитель обязан возвратить дольщику излишне уплаченные по договору деньги, независимо от того указана такая обязанность у застройщика или не указана. Дольщику необходимо отправить исполнителю претензию, в которой потребовать вернуть разницу за недостающую площадь квартиры. В обоснование своих требований нужно сослаться на п. 2 ч. 2 статьи 7 ФЗ №214-ФЗ по которому дольщик вправе потребовать уменьшения цены договора, если исполнитель построил объект с отступлениями от условий ДДУ. Эта норма императивная и не указание в ДДУ этого условия не может считаться основанием отказа в возврате переплаченных заказчиком денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры.
В случае если исполнитель проигнорировал претензию и ничего не ответил или написал отказ, сославшись, что в ДДУ ничего не сказано про обязанность застройщика произвести перерасчет в связи с уменьшением площади квартиры готовим иск в суд.
Судебная практика на стороне дольщика. Мосгорсуд в апелляционном определении от 24 марта 2015 по делу N 33-9405 встал на сторону дольщика и обязал исполнителя вернуть разницу в деньгах образовавшуюся в связи с уменьшением площади по обмерам БТИ.
Обращаем внимание, что факт подписания АПП, в котором указано, что участник строительства не имеет к исполнителю фин. претензий априори не лишает дольщика права взыскать в судебном порядке разницу в площадях по АПП и по договору. Мосгорсуд в апелляционном определении от 18 июня 2015 по делу N 33-20892 принял сторону дольщика и указал, что раз в акте не предусмотрен отказ дольщика от требований к исполнителю по взысканию разницы между оплаченными и по факту переданными дольщику квадратными метрами, то требование истца является правомерным. В иске помимо взыскания разницы между площадью по договору и площадью по замерам БТИ нужно потребовать штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, возмещение расходов на юридические услуги, проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, убытки по переплате по процентам по кредитному договору (если заключался).

IV. Изменение площади квартиры. Обмеры БТИ в новостройке показали уменьшение площади квартиры. Возврат исполнителем денежных средств, при уменьшении площади прямо запрещен договором долевого участия. Исполнитель не возвращает деньги, т.к. стороны ДДУ согласовали, что при уменьшении площади передаваемого заказчику объекта долевого участия цена договора не меняется. Каковы шансы на взыскание в суде?
Настоящая ситуация отличается от предыдущей тем, что здесь стороны договора исполнитель и заказчик согласовали право исполнителя не возвращать деньги, если замеры БТИ в новостройке выявили уменьшение площади квартиры. Почему заказчик подписал договор с заведомо невыгодными для него условиями? Да потому что цены на новостройки в последнее десятилетие постоянно росли, исполнители строительства-застройщики в лице своих менеджеров и агентов риэлторских фирм приучили дольщиков к правилу: не нравиться договор - не подписывай, менять ничего не будем. Теперь ситуация на рынке иная, в 2015 году продажи новостроек резко замедлились. На рынке огромный объем не распроданного жилья. Цены снижаются. Теперь настало время поменять правило: не хотите вносить правки в договор - я куплю квартиру завтра в другом месте и дешевле. Однако вернемся к нашим баранам, т.е. юридическим вопросам и посмотрим, как в ДДУ исполнитель может описывать запрет на возврат денег за непостроенные метры. Приведем несколько формулировок для примера:
- площадь жилого помещения в ДДУ обозначена по проекту. По итогам обмера БТИ возможно отклонение площади жилого помещения от проекта, как в большую, так и в меньшую сторону. Цена по ДДУ не подлежит корректировке при изменении проектной площади после обмеров БТИ. У этого пункта есть один существенный плюс - дольщик полностью застрахован от необходимости довносить деньги, если размер объекта вырастет. Но не стоит обольщаться, прописывая такой пункт, застройщик наверняка знает о том, какие по факту будут параметры у объекта.
- если площадь квартиры изменена менее чем на пять % от планируемой, никаких дополнительных доплат за разницу в квадратных метрах стороны не производят. Из этого следует, что заказчик согласен с тем, что если квартиру сдадут с площадью менее пяти процентов от согласованной сторонами, то разницу исполнитель не вернет.
- цена договора может быть изменена в случае увеличения площади кв-ры по итогам обмеров БТИ. В этом случае заказчик осуществляет доплату, исходя из стоимости одного кв. м., равного такой-то сумме. Сторонами согласовано, что при уменьшения площади квартиры перерасчет по ДДУ не производится и цена договора не меняется. Последняя формулировка почти клон трех предыдущих примеров, за исключением того, что дольщик обязан доплачивать застройщику за излишки метража, а застройщик дольщику доплачивать не обязан.
Как мы и говорили выше, исполнитель обычно использует подобные шаблоны в ДДУ, когда ему заранее известно, что реальный размер квартир в подавляющем большинстве будет менее проектной площади, в целях не возвращать переплату и не уменьшать свою прибыль.
К сожалению, раз заказчик в договоре отказался от права на перерасчет в случае уменьшения площади, то взыскание переплаты с исполнителя в суде будет маловероятным.
Суды здесь не на стороне заказчика, внесите в поиск яндекса к примеру дела: N 33-9507 от 14.04.2015г. и N 33-2336/2015 от 02.02.2015.
Судьи ссылаются на свободу договора п. 4 ст. 421 ГК РФ, полагают, что истец-заказчик при заключении договора согласился с условиями о невозврате денежных средств, если обмер квартир БТИ покажет уменьшение площади. Мы можем попытаться применить нормы о неосновательном обогащении. Обозначить в иске, что интерпретация положений договора должна быть в пользу слабой стороны – заказчика, что подписанный ДДУ нарушает баланс интересов сторон, что исполнитель переложил все риски по несоответствиям площадей на заказчиков. Сообщить, что истец был введен в заблуждение и воспринимал запрет на перерасчет, как гарантию от увеличения стоимости квартиры. Однако маловероятно, что суд пойдет навстречу дольщику при таких обстоятельствах.

I. Доплата за квадратные метры. Замеры БТИ указывают на увеличение площади квартиры. В ДДУ предусмотрена доплата за дополнительные метры. Исполнитель не передал своевременно квартиру и должен вам законную неустойку по 214 ФЗ. Можно ли произвести зачет неустойки, а не производить доплату за лишние квадратные метры?

Можно и вполне реально! Если исполнитель допустил просрочку по передаче заказчику квартиры, возможен зачет неустойки в счет долга за метры. Сначала определимся с тем, что делать.
1. Произвести замер площади квартиры и проанализировать, как соотносятся проектная площадь и фактическая. Перед тем, как вызывать техника из БТИ, попробуйте сначала произвести обмеры рулеткой.
2. Если дополнительные метры имеются - подготовить и отправить исполнителю претензию. Предложить зачесть доплату за квадратные метры на сумму неустойки, передать квартиру и ключи. Можно дополнить требованием устранить недостатки по качеству (при наличии). Скорее всего, исполнитель будет возражать от добровольного снижения своей прибыли и ответит отказом. Исполнитель руководствуясь статистикой полагает, что судиться с ним все не будут. Мы будем, поэтому претензию мы пишем непосредственно для суда.
3. Перед подачей иска в суд убедиться, что у вас в наличии оригиналы документов, подтверждающих оплату по ДДУ (приходный кассовый ордер, если платили в кассу или платежное поручение, если через банк). Если приобретали по уступке, убедитесь в том, что квартира цедентом оплачена полностью. Вам нужно быть готовым к тому, что в суде застройщик может заявить, что он не получал оплату за квартиру или получил ее не полностью.
4.Направить иск и затребовать по максимуму: законную неустойку с зачетом доплаты за лишние метры из её стоимости, устранить недостатки по качеству квартиры (при наличии), передать квартиру, ключи, подписать АПП, возместить убытки, моральный вред, штраф по ЗоЗПП и расходы на юридические услуги (подробнее здесь), а также признать право собственности на квартиру. Последнее требование поможет вам получить свидетельство раньше других дольщиков, т.к. с оформлением квартир в собственность застройщики не торопятся и получение свидетельства в обычном порядке может затянуться надолго.

Зачет неустойки в счет доплаты за лишние метры по итогам обмеров БТИ основан на статье 410 Гражданского Кодекса РФ и подтвержден обширной судебной практикой. Если доплата за лишние квадратные метры по договору долевого участия не более суммы законной неустойки по 214 ФЗ за просрочку передачи квартиры заказчику, то в силу ст. 410 ГК РФ имеются все основания для проведения зачета. Чтобы проанализировать судебную практику скопируйте в поиск яндекса следующие дела: N 33-10337/2013 от 13 мая 2013 г., N 2-2403/12 от 29 октября 2012 г., N 33-8732/2015 от 18 марта 2015 или воспользуйтесь правовыми базами: консультант+, гарант.

Обобщая вышеизложенное можем сказать:
- в период роста цен на недвижимость и как следствие отсутствия у дольщиков реальной возможности вносить свои правки в подписываемые документы баланс интересов в них смещен в пользу исполнителей.
- единственный путь не переплачивать исполнителю при изменении размера квартиры только судебный - в подавляющем большинстве случаев только путем осуществления переобмеров квартиры с последующим обращением в суд можно сэкономить весьма существенные деньги.

Посмотреть результаты нашей работы по взысканию неустойки с застройщиков, в частности судебные решения и исполнительные листы, можно в обзоре судебная практика по ДДУ.