Юридические услуги по признанию права собственности на квартиру или нежилое помещение в новостройке через суд, тел. 8-903-120-51-06

Признание права собственности на квартиру или нежилое помещение в новостройке через суд

Оценим перспективы дела, бесплатно предоставим рекомендации, касательно способов признания права собственности. Не дадим вашей квартире или машиноместу попасть в конкурсную массу при банкротстве застройщика. Тел. 8-903-120-51-06, бесплатные консультации ежедневно с 9 до 23 ч.


Оглавление статьи о признании права собственности в новостройке:



Почему важно признать право собственности в новостройке через суд?

  • Чтобы объект долевого строительства не попал в конкурсную массу при банкротстве застройщика.
  • Юридическое лицо, которое будет достраивать дом вместо застройщика-банкрота, не будет иметь рычагов давления на дольщика в случае его отказа доплачивать за достройку.


Признаки скорого банкротства застройщика

  • застройщик длительное время не может передать квартиру по акту;
  • не платит дольщикам по исполнительным листам, которые были выданы судом при взыскании с застройщика неустоек по ДДУ;
  • на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе "банк данных исполнительных производств" по застройщику скопилось большое количество неоплаченных исполнительных листов и счет идет на миллионы рублей;
  • на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел накопилось много исков к застройщику от других юридических лиц и суммы требований измеряются миллионами рублей;
  • в арбитражный суд поданы заявления от других юридических лиц о признании застройщика банкротом (это совсем край и дожидаться последнего китайского предупреждения дольщику нет никакой необходимости).


Признание права собственности на новостройку в суде общей юрисдикции

До банкротства застройщика право собственности признаётся в суде общей юрисдикции (т.е. городском или районном суде). Пример нашей практики в признании права на машиноместо через СОЮ.

Больше нашей судебной практики по признанию права собственности в новостройках можно посмотреть в юридическом обзоре о банкротстве застройщика




При этом совсем не обязательно, чтобы дом был введен в эксплуатацию. Если разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком не получено, мы признаем в суде право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Например так. Квартира с условным номером таким-то, расположенная на таком-то этаже в доме по строительному адресу такому-то. Если дом введен в эксплуатацию, признаем право собственности на квартиру без долей. В этом случае останется только поставить квартиру или машиноместо на кадастровый учет и подать заявление в Росреестр о государственной регистрации права собственности на основании решения суда. При этом акт приемки-передачи квартиры для регистрации не потребуется.

После введения процедуры иски по нежилым продолжают быть подведомственны судам общей юрисдикции. Однако на практике, суды либо возвращают, иски либо прекращают производство по таким делам. В таком случае, мы подаём частные жалобы и через МосОблСуд и отменяем такие определения судов первой инстанции. Это дополнительная работа и повышенный риск для дольщика.

Чем раньше иск будет подан в суд к застройщику банкроту, тем больше шансов на положительный исход судебного дела.


Признание собственности на новостройку в арбитражном суде

"До банкротства застройщика" - означает, что арбитражный суд еще не ввел в отношении застройщика процедуру банкротства. При этом суд вводит наблюдение (если заявление кредитора было подано до 01.01.2018г.) или конкурсное производство (если после 01.01.2018г). Если дома введены в эксплуатацию - можно признать право собственности в Арбитражном суде. Смотрите пример нашей практики в арбитражном суде.




Почему не нужно уповать на включение требования о передаче квартиры в "реестр требований участников строительства" нежилых помещений более семи квадратных метров?

Если ДДУ на нежилое помещение площадью более семи квадратных метров, а застройщик в предбанкротном состоянии, следовательно, вы в группе риска. В случае введения в отношении застройщика конкурсного производства такое помещение нельзя включить в реестр и после достройки дома получить его в натуре. Помещение пойдет в конкурсную массу, а дольщику положена его стоимость. Однако получение деньг с банкрота весьма сомнительная перспектива. Исключения закон о банкротстве делает только для жилых помещений, машиномест без ограничения площади и нежилых помещений менее семи квадратных метров.

Что делать? Идеальный вариант подать иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства на нежилое помещение до признания застройщика банкротом. Т.е. на этапе появления признаков банкротства застройщика. Весьма плохо, если застройщик уже признан банкротом. Разница здесь следующая. В первом случае (до банкротства) иск подаётся в суд общей юрисдикции и без проблем там рассматривается по существу.

Во втором случае (после признания застройщика банкротом), суд общей юрисдикции может вернуть иск или прекратить производство по делу. В определении суд указывает, что после введения процедуры банкротства дело уже подведомственно арбитражному суду. Если подать иск в арбитражный суд, скорее всего будет отказ в удовлетворении иска. Пока сложилась именно такая судебная практика. Мы в таких случаях подаём частную жалобу и отменяем определение суда общей юрисдикции, однако это дополнительный риск для дольщика.

Внимание. Если у вас нежилое помещение более семи квадратных метров и имеются признаки банкротства застройщика, нужно незамедлительно подавать иск в суд общей юрисдикции о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Бесплатные консультации юриста МГЮА по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Если сомневаетесь насчет перспектив банкротства вашего застройщика, позвоните нам. Мы активно занимаемся взысканием неустоек по договорам долевого участия и раньше всех знаем, какие застройщики перестали платить по исполнительным листам. Следовательно, сможем поделиться с вами такой информацией.


Юридические услуги по признанию права собственности на квартиру или машиноместо в новостройке через суд, тел. 8-903-120-51-06



Признание права собственности на квартиру в новостройке через суд зависит от договора по которому она приобреталась

Ниже варианты договорных конструкций по оформлению квартир в новостройках Москвы и Московской области.

  • Заключение ДДУ по ФЗ-214 есть самая надежная схема оформления новостройки. Главное, чтобы договор был зарегистрирован в Росреестре. Однако от банкротства застройщика защитить такой договор не сможет. Самый надежный способ защиты - это признание права собственности через суд. На примере застройщиков-банкротов: АО "СУ-155", МОИСК, МКХ и группы Урбан и др. большое количество дольщиков таким образом сохранило свою недвижимость.
  • Предварительный договор купли продажи (ПДКП). От ДДУ ПДКП отличается тем, что он не регистрируется в Росреестре и правила ФЗ-214 к нему не применяются. Застройщики обычно обещают заключить ДДУ после подписания ПДКП, но не всегда выполняют свои обещания. На жаргоне, менеджеры отдела продаж новостроек, называют такой договор ПДДУ, что расшифровывается как предварительный ДДУ. Даже рассказывают, что этот договор смешанный и оформлять право собственности на квартиру в новостройке через суд не потребуется.
  • Насколько "такой" договор защищает покупателей, понятно даже несведущему человеку. Правоотношения по такому договору регулируются правовыми нормами ГК РФ и ЗоЗПП. В некоторых случаях возможно признать в судебном порядке предварительный договор купли-продажи, договором долевого участия. В случае введения в отношении застройщика любой процедуры банкротства, внести квартиру приобретенную по ПДКП, в "реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений" не сложно, однако это не самый лучший вариант для дольщика, если сравнивать с признанием права собственности.

    Причины, по которым застройщикам выгодна схема с ПДКП, следующие:
    • - возможность начать продажи до получения разрешительной документации, которая необходима для регистрации договора долевого участия по ФЗ-214. Поскольку процесс получения такой документации быстрым не бывает, а деньги нужны застройщику всегда, такая схема продажи не прекращается и по сей день. По статистике, такая схема больше распространена в Москве, чем в Московской области, где многие работают по ФЗ-214.
    • - возможность заложить проданные по ПДКП квартиры третьему лицу, например, подрядчику или поставщику строительных материалов в качестве гарантии исполнения обязательств по оплате.

    Двойные продажи выплывают на поверхность, когда застройщик попадает в сложное финансовое положение. Важно первым подать исковое заявление о признании права собственности, не дожидаясь, когда это сделает другое лицо с аналогичными правами на вашу квартиру.

  • Жилищный кооператив или ЖСК. Самая проблемная схема продажи квартир гражданам и самый опасный для покупателя способ. Застройщик не рискует вообще ничем, а дольщик такого дома рискует всем. По такой схеме реализовывались квартиры в ЖСК «Губернский», ЖСК «Зодчий», ЖСК «Новые Черемушки, 8», ЖСК «Чертаново, 2», ЖСК «Фили-Давыдково, 69», ЖСК «Аврора» и «Заря» и других ЖСК, аффилированных с Су-155.
При наличии признаков банкротства застройщика, незамедлительно обращаться в суд общей юрисдикции с исками к ЖСК о признании нрава собственности на квартиры и машиноместа, привлекая застройщика к участию в деле в качестве третьего лица. Подробнее об этом в статье: признание права собственности на квартиры или машиноместа в ЖСК.

Вне зависимости от того, в какой суд подается иск, общей юрисдикции или в арбитражный суд: если дом введен в эксплуатацию - признается право собственности на сам объект, не введен в эксплуатацию - на долю в объекте незавершенного строительства.


Исковые требования о признании права собственности в новостройке зависят от того, сдан дом в эксплуатацию или нет

Дом сдан в эксплуатацию. Застройщик не оформляет собственность до урегулирования отношений с инвесторами по инвестиционному контракту. Подаётся иск о признании права собственности на квартиру. Основывается на ч. 1, 4 ст. 218, 219, ч.1 ст. 131 ГК РФ и ч. 1, ст. 25 ФЗ N 122-ФЗ. Смысл статей в том, что нарушаются ваши права и это единственно возможный вариант их защиты.

Дом не сдан в эксплуатацию. Застройщик не оформляет жилые помещения в собственность, поскольку дом физически не построен, проблемы с финансированием, с разрешительной документацией. Если в доме есть нежилое помещение более 7 кв.м. ждать нельзя, большой риск остаться без недвижимости и без денег, в случае банкротства застройщика.

Варианты исковых требований:

  • - иск о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Иск основывается, в частности на ст.130, 307, 309, 310 ГК РФ. При такой конструкции иска жилое помещение может быть не передано по акту. Пункт 17 обзора в ред. от 04.03.2015.
  • - иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры. При такой конструкции иска жилое помещение должно быть передано дольщику по акту приема-передачи. Пункт 16 обзора в ред. от 04.03.2015.
  • Каждый иск о признании права собственности на новостройку индивидуален. Бесплатно консультируем по вопросам подачи иска в суд по телефону 8-903-120-51-06 (ежедневно).


    Обстоятельства препятствующие регистрации права собственности на новостройку без обращения в суд


    Причины, по которым невозможно получить право собственности на квартиру без обращения с иском в суд на этапе до признания застройщика банкротом:

    • не подписан акт о реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта, не подписан протокол окончательного распределения квартир из-за разногласия между администрацией и застройщиком, либо между инвестором и заказчиком. В таких случаях дом построен, а собственность люди ждут годами, пока инвесторы не поделят имущество.
    • не готов необходимый пакет разрешительной документации для государственной регистрации.
    • не оформлены документы на земельный участок. Ждать оформления застройщиком земли бесполезно.
    • приостановлены работы, банки строительство не кредитуют, все квартиры проданы и дело идет к банкротству застройщика.


    Причины, по которым невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре без обращения с иском в суд, после признания застройщика банкротом:

    Чтобы зарегистрировать право собственности в Росреестре, нужно сначала признать право собственности в суде, в противном случае будет приостановка, а потом отказ в осуществлении регистрационных действий.

    Конкретный пример из нашей практики, фабула дела: квартира передана по акту, дольщик подаёт документы в МФЦ на регистрацию права собственности и получает уведомление о приостановлении государственной регистрации. В качестве основания для приостановки регистратор указывает следующие причины:
    • не предоставлена доверенность по которой представитель застройщика подписал акт приема-передачи квартиры;
    • прекращены полномочия лица подписавшего договор долевого участия;
    • у регистратора есть сомнения, что предоставленные на регистрацию документы подлинные;
    • регистрация права собственности на объект недвижимости после введения в отношении застройщика конкурсного производства может повлечь нарушение прав и законных интересов третьих лиц.

    Дело зашло в тупик. Обжаловать действия регистратора бесполезно, т.к. регистратор действует в точном соответствии с 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Единственно правильный выход из ситуации - признание права собственности на квартиру в Арбитражном суде. Дольщик обратился к нам, а мы решили поставленную перед нами задачу.


    Для оформления права собственности на новостройку через суд нужны документы:

    • 1. ЖСК- подтверждающие выплату пая, протокол о принятии дольщика в члены ЖСК, договор участия в ЖСК и др., подробнее здесь.
    • 2. ПДКП - предварительный договор, документы подтверждающие оплату (платежные поручения, приходный кассовый ордер), договор уступки (при наличии), любая переписка и др.
    • 3. ДДУ - договор долевого участия, документы по оплате, договор уступки (если есть), переписка с застройщиком.

      Вне зависимости от схемы покупки квартиры: если необходимые документы у вас отсутствуют, подадим ходатайство об истребовании через суд.


      При наличии признаков скорого банкротства застройщика приглашаем обратиться за бесплатной консультацией. Ежедневно по телефону 8-903-120-51-06 расскажем, что нужно делать по вашему случаю. Работаем, в том числе, со сложными объектами: где не оформлена земля, с перспективой банкротства застройщика.