Юридические услуги по признанию права собственности на квартиру или машиноместо в новостройке через суд без предоплаты, тел. 8-903-120-51-06 (консультируем по телефону ежедневно).

Признаем право собственности на квартиру или машиноместо в новостройке через суд без предоплаты

Оценим перспективы дела, бесплатно дадим рекомендации касательно способов признания права собственности.
Не дадим вашей квартире или машиноместу попасть в конкурсную массу при банкротстве застройщика.
Тел. 8-903-120-51-06 бесплатные консультации ежедневно.

Почему важно признать право собственности в новостройке через суд?

1. Чтобы объект долевого строительства не попал в конкурсную массу при банкротстве застройщика.
2. Юридическое лицо, которое будет достраивать дом вместо застройщика-банкрота, не будет иметь рычагов давления на дольщика в случае его отказа доплачивать за достройку.

Признаки скорого банкротства застройщика:

- застройщик длительное время не может передать квартиру по акту;
- не платит дольщикам по исполнительным листам, которые были выданы судом при взыскании с застройщика неустоек по ДДУ;
- на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе "банк данных исполнительных производств" по застройщику скопилось большое количество неоплаченных исполнительных листов и счет идет на миллионы рублей;
- на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел накопилось много исков к застройщику от других юридических лиц и суммы требований измеряются миллионами рублей;
- в арбитражный суд поданы заявления от других юридических лиц о признании застройщика банкротом (это совсем край и дожидаться последнего китайского предупреждения дольщику нет никакой необходимости).

Признание права собственности в суде общей юрисдикции

До банкротства застройщика право собственности признаётся в суде общей юрисдикции (т.е. городском или районном суде).
При этом совсем не обязательно, чтобы дом был введен в эксплуатацию.
Если разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком не получено, мы признаем в суде право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры с условным номером таким-то, расположенном на таком-то этаже в доме по строительному адресу такому-то.
Если дом введен в эксплуатацию, признаем право собственности на квартиру без долей.
Во втором случае останется только поставить квартиру или машиноместо на кадастровый учет и подать заявление в Росреестр о государственной регистрации права собственности на основании решения суда, при этом акт приемки-передачи квартиры вам не потребуется.

Признание права собственности в Арбитражном суде

"До банкротства застройщика" - означает, что арбитражный суд еще не ввел в отношении застройщика процедуру наблюдения (первую стадию банкротства).
Как правило, дольщики узнают об этом на форумах, однако в этом случае, время уже упущено.
Особенно это важно дольщикам у которых права требования на нежилые помещения, в частности на машиноместа.
Если требование о передаче квартиры еще можно включить в "реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений", то требования о передаче нежилых помещений включать некуда, такого реестра нет.
Можно включить только денежные требования в реестр кредиторов застройщика банкрота, но это третья очередь и шансов на получение денег не будет никаких.
Остается только последний шанс, признать в Арбитражном суде право собственности на машиноместо, это возможно, но гораздо сложнее, чем в суде общей юрисдикции.

Почему не нужно уповать на включение требования о передаче квартиры в "реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений" при банкротстве застройщика?

Само по себе это хорошо, т.к. это безусловно затруднит попадание квартиры в конкурсную массу.
Однако не сможет воспрепятствовать вымогательству у дольщиков, новым "застройщиком" денег на доплату по достройке дома.
Разговор будет примерно такой: если не доплатите, мы не подпишем акт приемки-передачи.
Без такого акта зарегистрировать право собственности в Росреестре будет невозможно, т.к. нет решения суда о признании права собственности.
При наличии судебного решения о признании права собственности на квартиру/машиноместо или на долю в праве собственности, желающих предложить вам доплатить на достройку дома можно послать лесом, так как по договору долевого участия доплачивать за квартиру вы не обязаны, а шантажировать вас неподписанием акта приема-передачи смысла нет, т.к. регистрировать право собственности дольщик будет на основании решения суда.

Итого: при наличии вышеуказанных признаков банкротства застройщика, нужно сразу обращаться в суд общей юрисдикции о признании права собственности на квартиру или машиноместо в новостройке.
После введения в отношении застройщика процедуры наблюдения это можно сделать через арбитражный суд, но это намного сложнее и дороже, при этом риск отказа выше, чем в суде общей юрисдикции.

Однако, если вы упустили время и процедура банкротства застройщика уже запущена, признание права собственности в арбитражном суде - это последний шанс не потерять квартиру и в первую очередь нежилое помещение.
Если есть признаки банкротства застройщика, позвоните по телефону 8-903-120-51-06 (бесплатно консультируем ежедневно).
Так как мы активно занимаемся взысканием неустоек по договорам долевого участия, мы раньше всех знаем, какие застройщики перестали платить по исполнительным листам и сможем поделиться с вами такой информацией.

Вне зависимости от того, в какой суд подается иск, общей юрисдикции или в арбитражный суд: если дом введен в эксплуатацию - признается право собственности на квартиру, не введен в эксплуатацию - на долю в объекте незавершенного строительства.

Признание права собственности на квартиру в новостройке через суд зависит от договора по которому она приобреталась.
Ниже варианты договорных конструкций по оформлению квартир в новостройках Москвы и Московской области.

Заключение ДДУ по ФЗ-214
Самая надежная схема оформления новостройки.
Главное, чтобы договор был зарегистрирован в Росреестре.
Однако от банкротства застройщика защитить такой договор не сможет.
Самый надежный способ защиты - это признание права собственности через суд.
На примере застройщика-банкрота АО "СУ-155", большое количество дольщиков таким образом сохранило свои квартиры.

Причины, по которым застройщикам выгодна схема с ДДУ
Меньше проблем с контролирующими застройщика государственными организациями и привлекательность таких объектов с точки зрения покупателя.

Предварительный договор купли продажи (ПДКП)

От ДДУ ПДКП отличается тем, что он не регистрируется в Росрестре и правила ФЗ-214 к нему не применяются.
Застройщики обычно обещают заключить ДДУ после подписания ПДКП, но не всегда выполняют свои обещания.
На жаргоне, менеджеры отдела продаж новостроек, называют такой договор ПДДУ, что расшифровывается как предварительный ДДУ.
Даже рассказывают, что этот договор смешанный и оформлять право собственности на квартиру в новостройке через суд не потребуется.
Насколько "такой" договор защищает покупателей, понятно даже несведущему человеку.
Правоотношения по такому договору регулируются правовыми нормами ГК РФ и ЗоЗПП.
В некоторых случаях возможно признать в судебном порядке предварительный договор купли-продажи, договором долевого участия.
В случае введения в отношении застройщика процедуры наблюдения (первая стадия банкротства), внести квартиру приобретенную по ПДКП, в "реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений" не сложно, однако это не самый лучший вариант для дольщика, если сравнивать с признанием права собственности.

Причины, по которым застройщикам выгодна схема с ПДКП, следующие:
- возможность начать продажи до получения разрешительной документации, которая необходима для регистрации договора долевого участия по ФЗ-214.
Поскольку процесс получения такой документации быстрым не бывает, а деньги нужны застройщику всегда, такая схема продажи не прекращается и по сей день.
По статистике, такая схема больше распространена в Москве, чем в Московской области, где многие работают по ФЗ-214.
- возможность заложить проданные по ПДКП квартиры третьему лицу, например, подрядчику или поставщику строительных материалов в качестве гарантии исполнения обязательств по оплате.
Двойные продажи выплывают на поверхность, когда застройщик попадает в сложное финансовое положение.
Важно первым подать исковое заявление о признании права собственности, не дожидаясь, когда это сделает другое лицо с аналогичными правами на вашу квартиру.

Жилищный кооператив или ЖСК
Самая проблемная схема продажи квартир гражданам и самый опасный для покупателя способ.
Застройщик не рискует вообще ничем, а дольщик такого дома рискует всем.
По такой схеме реализовывались квартиры в ЖСК «Губернский», ЖСК «Зодчий», ЖСК «Новые Черемушки, 8», ЖСК «Чертаново, 2», ЖСК «Фили-Давыдково, 69», ЖСК «Аврора» и «Заря» и других ЖСК, аффилированных с Су-155.

Причины, по которым застройщикам выгодна схема с ЖСК
При наличии признаков банкротства застройщика, незамедлительно обращаться в суд общей юрисдикции с исками к ЖСК о признании нрава собственности на квартиры и машиноместа, привлекая застройщика к участию в деле в качестве третьего лица.
Подробнее об этом в статье: признание права собственности на квартиры или машиноместа в ЖСК.

Причины, по которым невозможно получить право собственности на квартиру без обращения с иском в суд:

- не подписан акт о реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта, не подписан протокол окончательного распределения квартир из-за разногласия между администрацией и застройщиком, либо между инвестором и заказчиком. В таких случаях дом построен, а собственность люди ждут годами, пока инвесторы не поделят имущество.
- не готов необходимый пакет разрешительной документации для государственной регистрации.
- не оформлены документы на земельный участок. Ждать оформления застройщиком земли бесполезно.
- приостановлены работы, банки строительство не кредитуют, все квартиры проданы и дело идет к банкротству застройщика.

Рассмотрим два варианта с разными юридическими схемами по защите прав истцов.
Исковые требования зависят от того, сдан дом в эксплуатацию или нет.

Дом сдан в эксплуатацию.
Застройщик не оформляет собственность до урегулирования отношений с инвесторами по инвестиционному контракту.
Подаётся иск о признании права собственности на квартиру.
Основывается на ч. 1, 4 ст. 218, 219, ч.1 ст. 131 ГК РФ и ч. 1, ст. 25 ФЗ N 122-ФЗ.
Смысл статей в том, что нарушаются ваши права и это единственно возможный вариант их защиты.

Дом не сдан в эксплуатацию.
Застройщик не оформляет жилые помещения в собственность, поскольку дом физически не построен, проблемы с финансированием, с разрешительной документацией.
Ждать нельзя – перспектива банкротства застройщика.

Варианты исковых требований:
- иск о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Иск основывается, в частности на ст.130, 307, 309, 310 ГК РФ.
При такой конструкции иска жилое помещение может быть не передано по акту. Пункт 17 обзора в ред. от 04.03.2015.

- иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры. При такой конструкции иска жилое помещение должно быть передано дольщику по акту приема-передачи. Пункт 16 обзора в ред. от 04.03.2015.

Каждый иск о признании права собственности на новостройку индивидуален.
Бесплатно консультируем по вопросам подачи иска в суд по телефону 8-903-120-51-06 (ежедневно).

Для оформления права собственности на новостройку через суд нужны документы:
1. ЖСК- подтверждающие выплату пая, протокол о принятии дольщика в члены ЖСК, договор участия в ЖСК и др., подробнее здесь.
2. ПДКП - предварительный договор, документы подтверждающие оплату (платежные поручения, приходный кассовый ордер), договор уступки (при наличии), любая переписка и др.
3. ДДУ - договор долевого участия, документы по оплате, договор уступки (если есть), переписка с застройщиком.

Вне зависимости от схемы покупки квартиры: если необходимые документы у вас отсутствуют, подадим ходатайство об истребовании через суд.

При наличии признаков скорого банкротства застройщика приглашаем обратиться за бесплатной консультацией.

Ежедневно по телефону 8-903-120-51-06 расскажем, что нужно делать по вашему случаю.
Работаем, в том числе, со сложными объектами: где не оформлена земля, с перспективой банкротства застройщика.