Обзор ЖК "Царицыно" в связи с банкротством застройщика АО «Московский комбинат хлебопродуктов»

ЖК «Царицыно» (Москва), введение процедуры наблюдения в отношении АО «Московский комбинат хлебопродуктов" (МКХ) и комментарии юриста в связи с банкротством застройщика

Бесплатные консультации для дольщиков ЖК Царицыно (МКХ) ежедневно по тел. 8-903-120-51-06 с 9 до 21 ч.

Внесение требований дольщиков к застройщику МКХ в следующие реестры через Арбитражный суд: - реестр жилых помещений (по квартирам, вне зависимости от заключённого ранее договора: ДДУ или ПДКП значения не имеет);
- реестр денежных требований (по неустойкам и иным денежным требованиям к застройщику, машиноместам, апартаментам).
Мы готовим и подаём заявления в суд, принимаем участие в судебных заседаниях при проверке обоснованности требований участников долевого строительства.



Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства , при условии, что дом или паркинг не введены в эксплуатацию Заявление о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства подаётся:
- в Арбитражный суд по жилым помещениям;
- в Нагатинский суд по нежилым помещениям (машиноместо или апартаменты).
Если у вас ПДКП (предварительный договор купли-продажи) - это не будет являться препятствием признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в Нагатинском районном суде.

Признание права собственности на квартиру, при условии, что дом введен в эксплуатацию Заявление о признании права собственности подаётся в Арбитражный суд.
Судебный акт позволит зарегистрировать право собственности в Росреестре без подписанного акта приема-передачи объекта долевого строительства.
Если у вас ПДКП (предварительный договор купли-продажи) - это не будет являться препятствием признания права собственности на квартиру.
Госпошлина в Арбитражный суд по заявлению о признании права собственности составляет 6 000 руб.


ВНИМАНИЕ! В настоящее время подавать в Нагатинский районный суд города Москвы иски о признании права собственности на объекты долевого строительства можно только по нежилым помещениям (машиноместа и апартаменты).
После введения в отношении МКХ процедуры наблюдения (банкротство), заявления о признании ПС на квартиры можно подавать только в Арбитражный суд.







Вопрос: (опубликовано до известных событий)
Нужна информация по текущей ситуации застройщика АО "Московский комбинат хлебопродуктов", он строит два ЖК - "Царицыно 1" и "Царицыно 2".
Хотели бы получить актуальную информацию о его самочувствии на данный момент.
Ходят слухи, что общество стало выплачивать долги, поэтому нужно понять, что у него с деньгами сейчас, правда это или нет?
Если правда, откуда деньги и хватит ли на всех?
И, конечно о перспективах достройки ЖК "Царицыно" - реально или нет, что вообще достроят?
Основное, что сейчас интересует - это платежеспособность МКХ.

Ответ:
Застройщиком ЖК "Царицино-2» является ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов». С 03.11.2016 года АО «Московский комбинат хлебопродуктов».
ИНН 8772405146
Дата образования: 30 июля 1993 года.
Генеральный директор: Кибалюк Алексей Леонидович, с 22.11.2016 года.
Уставный капитал 280 тыс.руб.
Исп. производства (392): 439 млн р. Ответчик, за год (91): 783 млн р.
Истец, за год (1): 0 р.
Смена региона (1) Плановые проверки (7)
Баланс за 2015: 48 млрд р.
Выручка за 2015: 2,7 млрд р.
Чистая прибыль за 2015: 27 млн р.

Учредитель застройщика: Общество с ограниченной ответственностью «Зерновая компания «Настюша» (65,5162 % доли в уставном капитале), и Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Настюша» (29,9998 % доли в уставном капитале).

Финансирование строительства осуществляется за счет продажи строящихся квартир по ФЗ №214.
Кроме того, для финансирования привлекались кредиты полученные ранее в ПАО «Промсвязьбанк» и АО «Россельхозбанк», что отражено в проектных декларациях.

Данные баланса и финансовой отчетности АО «Московский комбинат хлебопродуктов» (в том числе последние данные по итогам 9 месяцев 2016 года) и последующий анализ



Анализ финансовой отчетности АО «Московский комбинат хлебопродуктов» (далее по тексту - АО МКХ)


1. Строительство домов ЖК "Царицыно" и продажа еще не распроданных квартир, по прежнему прибыльное мероприятие, способное принести значительную прибыль (до налогообложения) в размере более 20 млрд.руб.
Вот эти цифры:
Статья «Доходы будущих периодов» (это сумма, которую АО МКХ планирует получить от не распроданных квартир в строящихся корпусах и не дополученных денежных средств по уже заключенным договорам долевого участия в строительстве): 36 254 977 (в отчете за 9 месяцев 2016 года).
Статья «Прочие оборотные активы»: 16 692 118 (за 9 месяцев 2016 года). («в том числе расходы будущих периодов (по смете строительства)» 16 670 845.
Таким образом: 36,2 млрд.руб. - 16,7 млрд.руб. = 19,5 млр.руб. потенциальная прибыль, которую может получить застройщик в будущем построив и продав все дома, до налогообложения.

2. Строительство, несмотря на многочисленные нарекания дольщиков, несмотря на негативную информацию в соцсетях, продолжается.
За 2015 годы было освоено на строительстве 4,3 млрд.руб. (разница между размерами внеоборотных активов (к которым относятся объемы незавершенного строительства) на 01.01.2016 года на сумму 14 086 647 тыс.руб. и на 01.01.2015 года на сумму 9 751 151 тыс.руб. (2014 год).
Расчетная цифра подтверждается данными Отчета о целевом использовании полученных средств за 2015 год, где фигурирует сумма в размере 4 685 607 тыс.руб.

За 9 месяцев 2016 года освоено около 1,65 млрд.руб (разница между 14 086 647 тыс.руб. на 01.01.2016 года, и 15 740 503 тыс.руб. в отчете по итогам 9 месяцев 2016 года).

3. Простейшая экстраполяция позволяет предположить, что АО МКХ может быть освоено за оставшиеся 3 месяца 2016 около 0,55 млрд.руб., с учетом того что за 9 месяцев 2016 года было освоено 1,65 млрд.руб.
Общий прогноз, в таком случае, объемов строительства, которые мог освоить застройщик за 2016 год, 2,2 млрд.руб.
Это означает, что в ценах 2016 года, для окончания строительства всех заложенных домов ЖК "Царицыно", необходимо будет еще освоить с начала 2017 года объем в сумарном выражении, равный 16,7 млр.руб. (размер оставшихся объемов строительства, который отражен в отчете за 9 месяцев 2016 года) — 0,55 млрд.руб. (то есть суммы, которую возможно освоил застройщик за последние 3 месяца 2016 года), то есть 16,15 млрд.руб.
Освоение темпами в размере 2,2 млрд.руб. (прогнозная величина на 2016 год) из оставшегося объема в размере 16,15 млрд.руб., дает сроки окончания строительства ЖК "Царицыно" такими темпами через 7 -7,5 лет.

4. При этом необходимо учитывать, что за последние годы происходит значительное уменьшение поступления средств по заключенным договорам ДДУ (раздел финансового отчета: «Целевые взносы».
В 2014 году поступило 32,5 млрд.руб., в 2015 году около 9 млрд.руб.
Цифр за 2016 год нет, но если исходить из того факта, что в 2015 году из поступивших 9 млрд.руб только лишь половина (4 685 607 тыс.руб.) была использована на строительстве, то можно предположить, что в 2016 году поступило не более 5 млрд.руб. (с учетом того, что на строительстве освоено 2,2 млрд.руб.), то есть еще меньше, чем в 2015 году.
Поступление средств по заключенным договорам ДДУ идет «по затухающей» траектории.

5. Практически закончились продажи квартир в сданных ранее домах, которые проходят по разделу «выручка» и формируют налогооблагаемую базу (в отличии от раздела «поступления», где отражены поступления денежных средств по заключенным договорам ДДУ, которые не облагаются налогами).
Если за 2014 года квартир в сданных домах продали на 6 213 182 тыс.руб., в 2015 году на 2 707 337 тыс.руб., то за 9 месяцев 2016 года только на 153 142 тыс.руб.
То есть поток денег от построенных ранее домов «иссяк», и не может в дальнейшем служить подспорьем для строительства недостроенных домов.
Иначе говоря, И ЭТО ОЧЕНЬ ВАЖНО!, в дальнейшем АО МКХ может ориентироваться ТОЛЬКО на деньги участников долевого строительства, либо на какие-то заемные денежные средства.
Размер же собственного капитала АО МКХ (сформированного из добавочного, резервного, уставного капитала, не распределенной прибыли, возможно каких-то безвозмездных поступлений от учредителей) по состоянию на 01.01.2016 года был в размере 1 156 725 тыс.руб.
То есть АО МКХ не в состоянии вести значительное строительство только за счет своих собственных средств.

6. Но «в займы» застройщику судя по отчетности никто не дает.
Статья «Получение кредитов, займов»: 500 000 тыс.руб. (2013); 214 752 тыс.руб. (2014); 0 (2015). Наоборот, застройщик погашает имеющуюся задолженность по заемным средствам.
Сумма заемных денежных средств в 2014 году 6 902 975 тыс.руб., в 2015 году 6 743 979, а за 9 месяцев 2016 года она уменьшена до 6 670 179.

7. Но при том, что уменьшилась общая задолженность по займам, что поразительно, увеличилась стоимость обслуживания долговых обязательств.
Статья: «Краткосрочные заемные средства (проценты по долгосрочным кредитам и займам)»: 2 199 660 тыс.руб. (2013); 2 222 561 тыс.руб. (2014); 2 630 644 тыс.руб.(2015); 3 460 882 тыс.руб. (за 9 месяцев 2016 года).

8. Предполагаю, что это не соответствие следствие скрытого заемного финансирования.
Помимо статьи «Долгосрочные заемные средства»: 6 670 179 тыс.руб. (за 9 месяцев 2016 года) есть статья «Кредиторская задолженность»: 6 682 988 тыс.руб. (за 9 месяцев 2016 года) (в том числе 96 001 тыс.руб. — расчеты с поставщиками и подрядчиками, и 6 397 027 тыс.руб. расчеты с разными кредиторами).
То-есть собственно за само строительство АО МКХ должен подрядчикам только лишь 96 млн.руб., а 6,4 млрд.руб. он должен в рамках каких-то иных финансово-хозяйственных отношений, не связанным со строительством. То есть общая сумма долга застройщика превышает 13 млрд.руб.

9. Не способствует строительству нецелевое использование денежных средств, полученных от дольщиков, по прежнему продолжающаяся «откачивание» этих средств на решение проблем на стороне.
По статье расходов «Финансовые вложения» только за 9 месяцев 2016 года было перенаправлено в виде займов сторонним организациям 3,2 млрд.руб: это разница между 11 579 526 — финансовых вложений на 01.01.2016 года и 14 770 793 по итогам 9 месяцев 2016 года (в том числе предоставленные займы 12 081 187, купленные долговые ценные бумаги 2 663 874).
При этом необходимо отметить, что финансовые вложения приносят результат.
Статья: «Проценты к получению» говорит о том, что только за 9 месяцев 2016 года застройщиком было получено 648 985 тыс.руб, как отдача от вложенных денежных средств.

10. У АО МКХ очень «тяжелая» структура баланса.
Структура, которая не способствует строительству. Элементарный пример.
За 9 месяцев 2016 года собственно на строительстве освоено около 1,65 млрд.руб (разница между 14 086 647 на 01.01.2016 года, и 15 740 503 внеоборотных активов в отчете по итогам 9 месяцев 2016 года).
Но при этом, только обслуживание заемных средств за 9 месяцев 2016 года должно было обойтись в значительно большую сумму.
Статья: «Краткосрочные заемные средства (проценты по долгосрочным кредитам и займам»: 3 460 882 тыс.руб. (за 9 месяцев 2016 года).
То есть за 9 месяцев 2016 года застройщик потратил на строительстве 1,65 млрд.руб, а простое обслуживание заемных средств должно было обойтись в сумму 3,46 млрд.руб.
При таком соотношении производительных и непроизводительных затрат трудно рассчитывать на полноценное финансирование строительных работ.
Но даже этой суммы застройщик уплатить не смог.
В статье: «Проценты к уплате» фигурирует цифра уплаченных за 9 месяцев 2016 года процентов в размере 443 598 тыс.руб.

11. Обращает на себя внимание значительные суммы статьи «Прочие платежи» в разделе «Денежные потоки от текущих операций»: 2 062 249 тыс.руб. (2013); 1 907 520 тыс.руб. (2014); 1 148 235 тыс.руб. (2015).
К прочим платежам относятся штрафы, пени, санкции, которым организации пришлось оплатить в процессе ведения хозяйственной деятельности по договорам контрагентов.
То есть использование этих значительных денежных средств также было непроизводительным.
Они не пошли на строительство, а использовались для погашения претензий контрагентов (можно предположить, что и на возврат денежных средств по расторгнутым договорам долевого участия).

12. При этом АО МКХ показывает, что располагает значительными чистыми активами в размере 38 182 207 по состоянию на 01.01.2016 года, рассчитываемыми в виде разницы между всеми активами (в том числе незавершенные строительством здания, располагающиеся сегодня на стройплощадке, а также доходами будущих периодов от продажи квартир в строящихся зданиях) и пассивами (к которым относится, в частности, затраты на строительство).
Но на самом деле, это гипотетическая цифра, потому что если строительство из-за отсутствия денег дольщиков прекратится, то не будет никаких доходов будущих периодов, не завершенное строительство превратится фактически в «груду строительных материалов», а дольщики внесшие денежные средства, но не получившие квартиры, превратятся в кредиторов, которые через суд будут требовать возврата денежных средств.


Итоговый вывод о финансово-экономическом положении застройщика ЖК "Царицыно" - АО "Московский комбинат хлебопродуктов" (МКХ)


1. Приведенные цифры указывают на ухудшение ситуации с финансированием строительства.
При том, что в ЖК "Царицино-2" еще не распродано около 2/3 квартир, новые договора заключаются все хуже, денег от дольщиков становится все меньше: 32 млрд.руб. в 2014 году, 9 млрд.руб. в 2015 году, миллиардов 5 (прогноз) в 2016 году.
Финансирование, как я уже написал, идет «по затухающей».
Причем можно предположить, что в дальнейшем ситуация с новыми дольщиками будет ухудшаться, потому что сроки долгостроя увеличиваются, а новостной фон вокруг ЖК "Царицыно" резко негативный.

2. Сюда же можно добавить факт прекращения поступления денег от продажи квартир в сданных ранее 6 домах.
То есть такого подспорья, которое было в предыдущие годы в виде выручки от продаж построенных квартир, в дальнейшем у застройщика не будет.
Кроме того АО МКХ больше не дают кредиты (это и понятно, в связи со всей ситуацией вокруг ЖК "Царицыно"). То есть застройщику придется ориентироваться только на средства дольщиков.

3. Сегодняшние темпы освоения средств не позволяют закончить оставшееся строительство ранее чем через 7-7,5 лет.
В случае ухудшения ситуации с заключением новых договоров с дольщиками, срок окончания строительства может стать большим.

4. Ситуация усугубляется возбуждением в октябре 2016 года уголовного дела по ст.159 ч.4 УК РФ «Мошенничество» против пока неустановленных лиц в руководстве застройщика, что привело к смене генерального директора в ноябре 2016 года. При этом, несмотря на общественный резонанс, за 9 месяцев 2016 года было выведено с р/с застройщика в виде займов сторонним организациям 3,2 млрд.руб.
Это означает, что где-то у застройщика неважно обстоят дела, и несмотря на то, что по ЖК "Царицыно" он ходит под статьей, он все равно идет «ва-банк» и переводит деньги дольщиков, которых не хватает для строительства, для решения других своих проблем, усугубляя тем самым проблему здесь.
Значит там у него тоже «пахнет жареным». Насколько серьезны «там» проблемы сказать сложно.
Но эти проблемы однозначно сказываются на строительстве ЖК, потому что для решения этих проблем застройщиком из строительства выводятся деньги.
Задаю риторический вопрос. А если эти совместные проблемы и там и здесь накроют лиц стоящих за застройщиком «с головой», в виде уголовных дел, или банкротства, или и того и другого?

5. Мое мнение, что городские власти, правоохранительные органы и дольщики 7-7,5 лет ждать не готовы.
Сама ситуация логическим образом через уголовное дело подталкивает к тому, что рано или поздно АО МКХ будет заменен.
У МКХ нет финансовых возможностей и репутации, чтобы достроить ЖК "Царицыно".
Это мое понимание ситуации, и мое предположение.
Никакой информации подтверждающей мое предположение, которое бы мною было обнаружено в сети интернет, у меня нет. Я лишь ориентируюсь на логику процесса.


Перспективы банкротства АО "МКХ" (опубликовано до известных событий)


- Денег у застройщика, кроме денег дольщиков, нет. А тех очень мало.

- Уверен, что деньги от вновь заключенных договоров с дольщиками, не поступают на р/с застройщика.
Могу предположить, что квартирами торгует какая-нибудь фирма, якобы «инвестор», а квартиры дольщикам передает по договорам переуступки.
Проблем для дольщиков нет, ведь и переуступка регистрируется в Росреестре, но деньги при этом оседают у этой фирмы, и не опускаются на счет застройщика.

- В 2016 году возможна была какая-то подпитка деньгами из-вне, я ее описал, но эта подпитка привела к тому что на обслуживание долгов у застройщика уходит в год больше денег, чем на финансирование строительства.
То есть дополнительные средства из-вне никак не сказались на увеличении финансирования строительства, а парадоксальным образом, сказались на уменьшении его.
По простонародному: «не в коня корм».

- В 2015 году застройщик оплатил 1,148 млрд.руб. санкций, пеней и штрафов. То есть как минимум год назад он это делал.

- Относительно банкротства. В банкротстве не заинтересованы дольщики и городские власти.
Иначе недостроенные объекты «свалятся» в конкурсную массу, и дольщики не получат свои квартиры, потому что деньги от продажи поделят на всех кредиторов, а не только на дольщиков.

- Я также думаю, что такую же установку имеют и руководители застройщика, потому что за несколько тысяч обманутых дольщиков, которые в этом случае не получат квартиры, правоохранители просто «порвут на части» лиц, которые стоят за застройщиком.

- Тем более «соскочить» со строительства застройщик никак не сможет, потому что у него одной незавершенки на 16 млрд.руб., которую просто так не передашь, а значит застройщик будет обязан договариваться, чтобы не допустить своего банкротства.

- В рамках возбужденного уголовного дела, застройщик не может позволить себе быть еще и обанкроченным.
Потому что сейчас застройщику «шьют» только мошенническое хищение денежных средств дольщиков по ч.4 ст.159 УК РФ, а могут еще «впаять» и ст.196 УК РФ «Преднамеренное банкротство».
Дескать сначала украл деньги, а потом чтобы избежать исполнения обязательств перед дольщиками, еще и обанкротился (не воспрепятствовал банкротству, хотя имел все возможности, исходя из того, что застройщик располагал активами на 38 млрд.руб).

- На расчетном счете АО МКХ денег нет и получить их по исполнительному листу не получится.


Комментарий юриста, касательно банкротства АО "Московский комбинат хлебопродуктов" (опубликовано до известных событий)


Не разделяем "оптимизма" автора финансово-экономического обзора по части перспектив банкротства АО МКХ.
Полагаем, что банкротство АО МКХ только вопрос времени.
Лучше не дожидаться введения в отношении АО МКХ процедуры наблюдения, а признать право собственности на долю в объекте незавершённого строительства (если дом не введен в эксплуатацию) в суде общей юрисдикции.

Опасения юристов подтвердились: в отношении МКХ Арбитражным судом введена процедура наблюдения.

Подробнее об этом в статье: право собственности на новостройку через суд.
Такое судебное решение - стопроцентная гарантия того, что ваша квартира или машиноместо не попадёт в конкурсную массу.
Кроме того, "новый" застройщик не сможет получить с вас деньги на достройку, угрожая, что не подпишет акт приема-передачи квартиры.
Для регистрации права собственности в Росреестре (после ввода дома в эксплуатацию и постановки квартиры на кадастровый учет) акт приемки-передачи не нужен, регистрация ПС будет произведена на основании решения суда.


Работаем по застройщику МКХ в Арбитражном суде Московской области

  • Признаем право собственности или внесем ваши требования в реестры застройщика.
  • Консультации бесплатно по тел 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 21 ч.