Обзор ЖК "Приневский" от ГК ЦДС с анализом финансового положения застройщика и договора долевого участия ООО "БалтИнвестГрупп"

ЖК «Приневский» от ГК ЦДС, застройщик: ООО «СигналСтройГрупп». Обзор и финансовый анализ

Застройщиком ЖК «Приневский» является ООО «БалтИнвестГрупп», которое является сравнительно недавно учрежденной компанией (действует с 30.03.2012 г.), ИНН 7813530310.
Зарегистрировано Межрайонной инспекцией ФНС No15 по Санкт-Петербургу.
Свидетельство о государственной регистрации выдано 30.03.2012 г.

Единственным участником ООО «БалтИнвестГрупп» является ООО «Управляющая компания«Центр Долевого Строительства» (ООО "Управляющая Компания "ЦДС"), ОГРН 1157847002279.
Местонахождение застройщика: 188660, Ленинградская обл., п. Бугры, ул. Школьная, д. 11, корп. 1.

Уставный капитал ООО«БалтИнвестГрупп» - 10 000 руб.
Генеральный директор – Медведев Михаил Анатольевич, ИНН 471908221499.

Застройщик входит в Группу компаний «ЦДС» - одного из крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга.
Кроме того, сам застройщик ООО «БалтИнвестГрупп», к моменту составления этого отчета на дату 21 апреля 2017 года, строит и сдал большое количество домов, то есть также является серьезной компанией.
На форумах, посвященных новостройкам, подавляющая часть людей, которая пишет об объектах и застройщике «ЦДС», пишет об этом застройщике в комплиментарном стиле, что дескать этот застройщик очень надежен.
При этом упирают на то, как он много построил.
И это главный аргумент — фирма большая, а значит надежная.
Сразу скажем. Несмотря на то, что действительно группа компаний «ЦДС» является серьезным застройщиком, простейшее изучение информации, имеющееся в свободном доступе, оставляет много вопросов, и не позволяет дать однозначные рекомендации относительно того, что покупка квартиры у застройщика ООО «БалтИнвестГрупп» является абсолютно безрискованным мероприятием.
Как раз наоборот, анализ этой информации говорит о том, что определенные риски вложений в покупку квартир в ЖК «Приневский», существуют.

Однако обо всем по порядку.

Строительство домов ЖК «Приневский» ООО «БалтИнвестГрупп» осуществляет согласно следующего графика


Корпус №5
Шестисекционное 24-х этажное здание.
Квартир — 836 шт.
Пристроенная автостоянка на 204 машино-места.
Разрешение на строительство до 26 ноября 2016 года. Продлено до 30 сентября 2017 года.
Ввод в эксплуатацию 3 квартал 2017 года. Изменен на 2 квартал 2017 года.
Стоимость 2 363 830 тыс.руб.
з.у. 78:12:0006355:3126.

Корпус №6
Четырехсекционное 23-х этажное здание.
Квартир — 1210 шт.
Пристроенная автостоянка на 286 машино-места.
Разрешение на строительство до 28 ноября 2016 года. Продлено до 30.12.2018 года.
Ввод в эксплуатацию 4 квартал 2018 года.
Стоимость 1 458 000 тыс.руб.
з.у. 78:12:0006355:3581.

И здесь наблюдается первая странность. На сайте Группы компаний «ЦДС» не выложены разрешения на строительство строящихся корпусов ЖК "Приневский", а в самих проектных декларациях отсутствуют сроки получения разрешения на строительство.
Отражены только сроки окончания действия этих документов.
Сроки получения положительного заключения экспертизы рабочих проектов датированы 2014 годом.
Можно предположить, что и разрешения на строительства датированы этим годом, а значит действуют давно, то есть действуют тот срок, который теоретически уже достаточен и для строительства и его завершения. Но при этом, строительство продолжается.

В рамках ЖК «Приневский» планируется строительство других домов, к которым на дату 21 апреля 2017 года, застройщик еще не приступал:

1. Корпуса №1 - 24-х этажного 1239-го квартирного жилого дома. Со сроком окончания строительства до 1 квартала 2019 года.
2. Корпуса №2 - 24-х этажного 954 квартирного жилого дома. Со сроком окончания строительства до 1 квартала 2019 года.
3. Корпуса №4 - 25-ти этажного 835 квартирного жилого дома. Со сроком окончания строительства до 1 квартала 2019 года.
4. Корпуса №7 - 23-х этажного 792 квартирного жилого дома. Со сроком окончания строительства до 4 квартала 2018 года.
5. Корпуса №19 - 10-24-х этажного 640 квартирного жилого дома. Со сроком окончания строительства до 4 квартала 2018 года.

Согласно проектным декларациям корпусов №№ 7 и 19, опубликованных на официальном сайте Группы компаний «ЦДС» до момента окончания строительства и сдачи этих домов в эксплуатацию осталось полтора года.
Срок небольшой. Но строительство не начинается.
Из чего можно сделать вывод, что тема строительства этих двух корпусов для застройщика пока не является актуальной.
Либо нет денег на строительство этих корпусов, либо по какой-то причини это строительство отсутствует в планах.

Согласно проектной декларации для строительства корпуса №5 привлекались денежные средства ЖСК «Октябрьская, 124».
Договора инвестирования строительства между застройщиком и ЖСК:
- №ПН-5 от 05.12.2014 года.
- №ПН-5-П от 15.05.2015 года.
Таким образом, покупка квартир осуществлялась путем покупки паев в ЖСК, которое, в свою очередь, являлось инвестором строительства корпуса №5 и финансировало строительные работы.
В настоящий момент, квартиры в этом корпусе продаются по ДДУ.
При этом, строительство корпуса №6 изначально финансировалось посредством денежных средств, полученных посредством заключенных договоров долевого участия.

Генеральным подрядчиком до начала 2017 года являлось ООО «ГлавВоенСтрой» (ИНН 7838004006).
Единственный учредитель генерального подрядчика Медведев М.А.
Он же генеральный директор застройщика ООО «БалтИнвестГрупп».
Согласно изменениям в проектных декларациях от 3 апреля 2017 года, генеральным подрядчиком стало ООО «Строй Прогресс».

Соответствуют ли темпы заявленные ООО «БалтИнвестГрупп» в проектных декларациях реальным срокам строительства?


Прогноз по корпусу №5
По данным сайта Группы компаний «ЦДС» на март 2017 года выполнены следующие работы.

С учетом отсутствия информации о ведущихся работах по наружным сетям, а также предстоящим работам по внутренним сетям, отделке помещений и МОП, кровле, установки инженерии и оборудования (лифтов, пожаротушения и дымоудаления, насосного оборудования, устройство теплопунктов и пр.), а также наружного благоустройства, объем выполненных работ от общего объема работ, можно оценить в 55-60%, не более.
На сайте самые ранние фотографии строительства датируются мартом 2016 года (других фотографий просто нет), где идет литье монолитного каркаса здания на уровне 9 этажа.
Однако фотографии, имеющиеся на сторонних форумах, позволяют увидеть, что работы по строительству были начаты в декабре 2014 года с забивки пробных свай.
К маю 2015 года были полностью выполнены работы по устройству свайного поля, и начались работы по устройству фундаментной плиты.
Таким образом, можно предполагать, что активные строительные работы начались в начале 2015 года, то есть по состоянию на март 2017 года (дата последних фотографий строительства, размещенных на официальном сайте застройщика на 21 апреля 2017 года), работы ведутся уже более 2 лет.
За 2 года объем работ составил не более 55-60%, сохранение существующих темпов позволяют предположить, что окончание строительства возможно не ранее 3-го — 4-го квартала 2018 года.
На сайте застройщика отсутствует первоначальная редакция проектной декларации (самая дальняя по срокам проектная декларация датирована 1 мая 2016 года), но информация с форумов позволяет предположить, что первоначальный срок окончания строительства и сдачи в эксплуатацию корпуса №5, был датирован 4-м кварталом 2016 года.
Таким образом, заявленный срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию во 2-м квартале 2017 года уже является перенесенным сроком относительно изначально заявленного, но и он видится не выполнимой задачей, а общий срок задержки со сдачей в эксплуатацию этого корпуса, может значительно превысить 1 год.

Прогноз по корпусу №6
По данным сайта Группы компаний «ЦДС» на март 2017 года выполнены следующие работы.

Согласно фотографий с сайта застройщика котлованные работы и обустройство свайного поля приходится на октябрь 2016 года.
Объем освоенных работ - не более 5%.
Таким образом, за 5 месяцев фактически работ (октябрь 2016 года — март 2017 года) выполнено не более 5% от общего объема работ.
При сохранении таких темпов строительства, за оставшийся, согласно проектной декларации, 21 месяц до ввода корпуса в эксплуатацию объем освоенного строительства не превысит 30% от общего объема.
Темпы строительства можно назвать неудовлетворительными.
Учитывая, что работы по фундаменту занимают самый большой промежуток времени, по отношению ко всем остальным видам работ (они самые затратные по времени), сохранение существующих темпов не позволяет рассчитывать на окончание строительства ранее 2020 года.

Насколько способен застройщик ООО «БалтИнвестГрупп» самостоятельно освоить строительный объем в 3,8 млрд.руб. сметной стоимости корпусов №№ 5 и 6 ?

Оценим, достаточно ли заключаемых ДДУ, чтобы денежный поток оплаты по ним обеспечивал заявленные сроки строительства "ЖК Приневский"?
В проектной декларации отсутствуют сведения о строительстве на кредитные средства.
В ЕГРЮЛ нет данных о залоге доли ООО "Управляющая Компания "ЦДС", как единственного участника застройщика в его уставном капитале, что обычно происходит при получении кредитов.
Из сказанного следует, что строительство идет только на деньги дольщиков.

Возможна ли достройка ЖК "Приневский" только за счет дольщиков?

Продает ли ООО «БалтИнвестГрупп» достаточное число квартир, для финансирования того объема строительных работ, которые были выполнены им по состоянию на середину апреля 2017 года.
Из текста проектной декларации корпуса №5, а также из форумов ясно, что первоначальные договора с покупателями квартир заключались в виде покупки паев в ЖСК.
В дальнейшем оформление шло путем заключения договоров долевого участия.
По корпусу №6 договора долевого участия заключались изначально.
Поэтому информация о количестве заключенных договоров по корпусу №5 не будет отражать реальную картину, потому что часть договоров проходит по схеме ЖСК, и поэтому не были зарегистрированы в Росреестре.

Тем не менее.
Заглянем на портал Росреестра. По его данным на 20.04.2017 года в зданиях, строящихся на земельных участках ЖК «Приневский» ситуация с заключением ДДУ по ипотеке следующая.
1. В корпусе №5 на з.у. 78:12:0006355:3126, заключено 119 ДДУ.
Первый ДДУ заключен 29.07.2016 года, последний 28.03.2017 года.
То есть, менее чем за 8 месяцев было заключено 119 ДДУ по ипотеке.
Однако необходимо помнить, что часть договоров была заключена не по форме долевого участия, а в форме выкупа паев ЖСК, а значит невозможно подсчитать:
- сколько продано квартир в этом корпусе?
- достаточно ли денежных средств, полученных от продажи в нём квартир для освоения 55-60% строительного объема?

Иная ситуация по корпусу №6.
2. В корпусе 6, расположенным на з.у. 78:12:0006355:3581, было заключено 209 договоров ДДУ. Первый договор ДДУ был заключен 20.09.2016 года, последний 07.04.2017 года.
По данным Росреестра (on-line) менее чем за 6 месяцев было заключено 209 ДДУ только по ипотеке, реально всех ДДУ минимум в два раза больше.
С учетом того, что квартир - 1 210 шт., а строительство корпуса будет осуществляться поэтапно до 4 квартала 2018 года (то есть еще практически 1,5 года), можно прогнозировать, что такие темпы заключения ДДУ к завершению строительства целиком обеспечат ООО «БалтИнвестГрупп» финансами для достройки домов ЖК "Приневский" за счет денег дольщиков.

Итак, к середине апреля 2017 года застройщик заключил договоров минимум на 17% всех квартир ЖК "Приневский" (209/1210).
То есть темпы заключения ДДУ (минимум 17% квартир продано, а в реальности цифра значительно больше), и количество полученных по заключенным договорам денежных средств достаточно для того, чтобы строительство шло в соответствии с графиком. Однако в действительности, идет весьма значительное отставание от графика.

Кроме того, если даже учитывать только ДДУ с ипотекой, а таких 17% от общего числа квартир (при этом деньги поступали и по прямым ДДУ без участия банков), то нужно иметь в виду, что по ипотечным договорам денежные средства поступают в ООО «БалтИнвестГрупп» сразу в полном объеме стоимости квартиры (сумма ипотечного кредита + остаток от дольщика, которые равны стоимости квартиры), то есть только по ипотечным договорам застройщиком получено, как минимум, 17% всех денег от продажи квартир в этом корпусе.
Между тем, объем освоенных работ не превышает 5% от общего объема строительства.
Из этих цифр следует вывод, что застройщиком полученные деньги могут использоваться не целевым образом.
Чтобы понять, почему так происходит, посмотрим, что из себя представляет ООО «БалтИнвестГрупп» в финансовом отношении. Насколько это успешное предприятие.
Для начала посмотрим какие цифры финансовых показателей демонстрируются застройщиком на протяжении 2016 года.
Вот эти цифры.

Финансовый результат ООО «БалтИнвестГрупп»




Несмотря на то, что общество имеет миллиардные обороты, согласно данным проектных деклараций осуществляет строительство и сдачу в эксплуатацию множества жилых домов, а значит должно зарабатывать деньги (т.к. строительство прибыльный бизнес, иначе бы им никто не занимался), так вот заканчивая строительство и сдавая в эксплуатацию множество жилых домов, где в экономике строительства наверняка была заложена маржа (норма прибыли), застройщик на протяжении 2016 года умудрялся зарабатывать только десятки тысяч рублей в квартал.
Почему это происходило становится ясно после изучения финансовых показателей застройщика по состоянию на 01.01.2016 года.

Вот цифры этой отчетности.

Финансовые показатели компании-застройщика ООО «БалтИнвестГрупп» на 01.01.2016 года.



Эти цифры демонстрируют все.
Внеоборотные активы (основные средства) - это объемы не завершенного строительства, которые «оседают» на балансе застройщика.
Они выросли за год почти на 1,5 млрд.руб.
Именно столько освоил в строительстве за год застройщик.
Причем надо иметь в виду, что эти 1,5 млрд.руб. застройщик освоил не только на строительстве 2-х корпусов ЖК «Приневский».
ООО «БалтИнвестГрупп» строит дома не только этого ЖК.
Застройщик исключительно номинальная фирма, потому что на балансе отсутствуют даже запасы строительных материалов.
Они формируются у генподрядчика.
Задача застройщика сформировать у себя на балансе «незавершенку» и передать ее после окончания строительства в виде квартир дольщикам.
Других задач у него нет.
Многомиллиардные цифры кредиторской задолженности отражают, в основном, полученные от участников долевого строительства денежные средства, и долг по ним (который будет списан в момент подписания акта приемки-передачи квартиры между застройщиком и покупателем квартиры).
Видно, что размер долга перед дольщиками значительно превышает освоенный на строительстве объем.
При этом, прибыль символическая, управленческие расходы равны нулю.
Несмотря на то, что застройщик ООО «БалтИнвестГрупп» построил и строит множества домов, это показатели типичной фирмы-«пустышки», то есть фирмы «прокладки» между дольщиками и фирмой куда выводятся денежные средства участников долевого строительства.
Куда же могут выводиться денежные средства участников долевого строительства?
Кто зарабатывает деньги и получает маржу от деятельности застройщика?
Для этого посмотрим показатели отчетности Генерального подрядчика строительства ООО «ГлавВоенСтрой».
При этом хочется напомнить, что единственный учредитель генерального подрядчика ООО «ГлавВоенСтрой» Медведев М.А. - является генеральным директором застройщика ООО «БалтИнвестГрупп», то есть обе фирмы контролируются возможно им.

Вот цифры этой отчетности.

Финансовые показатели генерального подрядчика ООО «ГлавВоенСтрой» на 01.01.2016 года.



Здесь трудно что-либо добавить, настолько очевидно вырисовывается картина.
У генерального подрядчика и выручка и поступления в размере миллиардов рублей, и расчеты с субподрядчиками также в размере миллиардов рублей, и текущая прибыль в размере сотен миллионов рублей, и накопленная прибыль (не распределенная) в размере сотен миллионов рублей, и управленческие расходы в размере сотен миллионов рублей, и чистые активы в размере сотен миллионов рублей.
То есть все деньги оседают у генпдрядчика (и выручка и прибыль).
Схема, как вариант, может выглядеть следующим образом.
Между застройщиком ООО «БалтИнвестГрупп» и подрядчиком ООО «ГлавВоенСтрой» существует договор генерального подряда.
Сумма по договору равна сумме, которую может получить застройщик от продажи квартир, за исключением символической суммы, которая необходима для того, чтобы застройщик юридически существовал, что мы и наблюдаем в отчетности застройщика.
Деньги в полном объеме выводятся от застройщика генподрядчику, а он уже ими распоряжается, либо для расчета с субподрядчиками, либо для иных целей.
О том, что существуют иные цели, видно из того, что денег по корпусу No6 поступило в разы больше, чем было освоено на строительстве этого корпуса.
Деньги поступили в полном объеме застройщику, затем также в полном объеме они были перечислены генподрядчику, и только часть из них генподрядчиком была использована для финансирования строительства корпуса No6.

Но самое интересное заключается в следующем.
Казалось бы, генподрядчик очень прибыльная фирма.
Размер ежегодной прибыли составляет сотни миллионов рублей.
Тем не менее, в базе данных ЕГРЮЛ имеется запись о том, что с 09.02.2017 ООО «ГлавВоенСтрой» года находится в стадии ликвидации. Ликвидатор Щербаков А.М.
Что это означает? Это означает следующее.
Если возникнут проблемы со строительством корпусов ЖК и застройщик, или его кредиторы (через решение суда в рамках, например, банкротства) захотят признать сделку с генподрядчиком ничтожной, заведомо не выгодной застройщику (а она очевидно именно такова, потому что все денежные средства были выведены с застройщика за счет возможного завышения стоимости генподрядных работ) захотят вернуть переплаченные деньги, они не смогут это сделать, потому что к этому времени генподрядчик, куда были выведены эти деньги, будет уже ликвидирован на законных основаниях.
С начала 2017 года на строительство «вводится» новый генподрядчик ООО «Строй Прогресс».
С юридической точки зрения эту схему нельзя назвать не законной. Она как раз законна.
Но с морально-этической точки зрения эта схема сомнительна.
Денежные средства полученные от дольщиков корпусов NoNo5 и 6 были выведены из строительства на генподрядчика.
Строительство ведется с очевидным нарушением графика и значительной задержкой.
Полученные средства возможно используются не по назначению.
Но вернуть их после ликвидации генподрядчика юридически будет уже нельзя, а значит застройщику придется полагаться только на денежные средства, которые он может получить от еще не распроданных квартир, но насколько этих средств хватит из открытых источников установить не возможно, а значит нужно полагаться только на то, что застройщик и лица за ним стоящие все хорошо просчитали, и денежные средства «откаченные» из строительства ЖК «Приневский» не скажутся на итоговом результате.

К положительным моментам можно отнести данные об судебных разбирательств у застройщика по административным, гражданским и банкротным делам, данные об отсутствии долгов, а также отсутствие исполнительных производств.
Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.

Итоговый вывод:

Этот текст не о том, что застройщик ООО «БалтИнвестГрупп» не построит и не сдаст в эксплуатацию корпуса №№5 и 6 ЖК «Приневский».
Застройщиком построены и сданы в эксплуатацию множество домов. Так что велика вероятность, что и эти дома будут построены и сданы в эксплуатацию.
Кроме того, застройщик входит в группу компаний, которая наверняка обладает определенными ресурсами. Что это за ресурсы видно из текста этой справки.
Потенциальная прибыль от строительства не остается у застройщика, а выводится на генподрядчика (вероятно и далее, так как в нашем случае генподрядчик ликвидируется), то есть можно предположить, что где-то формируются за счет этого активы, которые могут быть использованы, если у застройщика возникнут проблемы, с учетом того, что застройщик типичная фирма-«пустышка».
Но в том то и проблема, что выведенные средства могут быть использованы, а могут быть не использованы для достройки объектов, если у застройщика возникнут проблемы.
И это зависит только от добросовестности намерения лиц, стоящих за застройщиком. Воздействовать на это участники долевого строительства не могут.
Поэтому речь не идет о том, что застройщик не построит дома ЖК "Приневский".
Очевидно только следующее.
1. Застройщиком строительство осуществляется с отставанием от графика.
2. В случае с корпусом №6 денежных средств от дольщиков поступает достаточно, но количество заключенных договоров долевого участия и полученные денежные средства никак не соотносится с темпами строительства.
Денежные средства были скорее всего выведены на генподрядчика, который по-видимому только часть из них использовал для финансирования строительства корпусов ЖК "Приневский".
3. Лица стоящие за застройщиком ликвидируют генподрядчика, куда выводилась прибыль от строительства, и вводят нового.
Возникает вопрос, зачем?
Зачем ликвидируется фирма, которая согласно сданным отчетам очень прибыльна?
Зачем будет ликвидирован центр формирования прибыли от строительства домов этого ЖК?
Ответа на это у автора нет.

Мы не отговариваем тех, кто захочет купить квартиры в ЖК "Приневский", в случае если он их заинтересует по месторасположению, или по условиям покупки (цена, рассрочка и пр.).
Возможно всё будет нормально и дома ЖК будут, пусть и с опозданием, но в итоге построены и сданы в эксплуатацию.

Заказать подробное экспертное заключение по вашему застройщику можно по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 21 ч.
Можете сами поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ проводился в полном соответствии с вашими требованиями.
О том, как самостоятельно проанализировать финансовую устойчивость застройщика читаем в юридическом обзоре Проверка застройщика и новосторойки.
В статье мы выложили примеры наших работ по многим застройщикам.
Изменяемая область3