Составление и регистрация договора купли - продажи (ДКП) недвижимости с земельными участками.

Особенности составления договора купли продажи объекта недвижимости с земельными участками в части необходимых для регистрации требований. Регистрация ДКП по недвижимости.


Оглавление:

1. Описание в договоре купли продажи объекта недвижимости сторон договора (резидента).
2. Описание в договоре купли продажи объекта недвижимости сторон договора (нерезидента).
3. Описание в договоре купли продажи объекта недвижимости основных характеристик объекта в целях его идентификации.
4. Ипотека в силу закона.
5. Обременения объектов недвижимости.
6. Порядок подачи сторонами договора документов в регистрирующий орган. Порядок уплаты государственной пошлины.
7. Ответственность сторон.
8. Цена договора.
9. Уступка по договору.
10. Арбитражная оговорка.
11. Перечень замечаний и недостатков к договору купли продажи объекта недвижимости.
12. Описание прав покупателя.
13. Заключительные положения.


1. В договоре купли продажи (ДКП) объекта недвижимости в отношении стороны договора - резидента (российского юридического лица) нужно указать полное наименование организации (как в свидетельстве о присвоении ОГРН с указанием организационно-правовой формы без сокращений), дату государственной регистрации организации и наименование органа, осуществившего такую регистрацию, ОГРН, ИНН, КПП, адрес постоянно действующего исполнительного органа, например так: «Общество с ограниченной ответственностью «Сибиряк», место нахождения: 111111, город Москва, ул. Кантемировская, дом 1, корпус 1, зарегистрированное Московской Регистрационной Палатой 01 сентября 2000 года, ОГРН 1234567891234, ИНН 1234567891, КПП 123456789, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице Генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава».

Указанное требование предусмотрено п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - документы, устанавливающие переход прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав (т.е. договор купли продажи здания, договор купли продажи помещения), должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно второго абзаца п. 18 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в отношении российского юридического лица указывается полное наименование, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, ОГРН, ИНН, КПП, адрес постоянно действующего исполнительного органа.

2. В отношении нерезидента (иностранного юридического лица) в договоре купли продажи объекта недвижимости указываются - полное наименование, страна регистрации (инкорпорации), регистрационный номер, дата регистрации, наименование регистрирующего органа, адрес (место нахождения) в стране регистрации (инкорпорации), например так: «БИС БАНК ПЛС, компания, зарегистрированная в соответствии с законодательством Великобритании Палатой Регистрации Компаний 13 марта 2010 г. под номером 123456, зарегистрированный офис которой находится по адресу: Лондон, Дэвис Стрит, 71, W1K 5JH».

3. В предмете договора купли продажи объекта недвижимости, основные характеристики объекта в целях его идентификации, нужно указать, например, так: «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить принадлежащие Продавцу на праве собственности объекты недвижимого имущества: нежилое помещение, общей площадью 1005 кв.м., расположенное в здании по адресу: Московская область, Волоколамский муниципальный район, д. Пагубино, ул. Ленина, д. 15, а именно: подвал пом. II ком. 64-74, этаж 2 пом. V ком. 8а, 8е, тех. этаж пом. X ком. 3, кадастровый (условный) номер: 123456 (далее – «Помещение»).*»

Рекомендуется указывать документы-основания регистрации права собственности Продавца на нежилое помещение, например так: «Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи №5 от 11.11.2009 г., заключенного между Продавцом и обществом с ограниченной ответственностью «Три Слона», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «01» марта 2010 г. сделана запись регистрации № 50-50-07/2005-142, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АБ 123456 от «01» марта 2010 г., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области».

Описать земельный участок в предмете договора купли продажи объекта недвижимости можно, например, так: «земельный, площадью 1582 кв.м., кадастровый номер: 31:07:010155:0002, категория земель: земли населенных пунктов*, расположенный по адресу: Московская область, Волоколамский муниципальный район, д. Пагубино, ул. Ленина, вл. 15 (далее – «земельный участок»)*».

Подробное указание предмета в договоре купли-продажи объекта недвижимости, а также его расположение в составе другого объекта недвижимости или на земельном участке требуется в силу требований ст. 554 ГК РФ согласно которой «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.»

Документы-основания регистрации права собственности Продавца на земельный участок можно прописать, например, так: «Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Постановления Главы Волоколамского муниципального района Московской области «о предоставлении ООО «Три слона» в собственность за плату земельного участка, расположенного Московская область, Волоколамский муниципальный район, д. Пагубино, ул. Ленина, вл. 15 от 10.06.2010 года № 181, Договора купли-продажи №21-2010 земельного участка участка, находящегося в государственной собственности от 09.08.2010 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «11» декабря 2010 г. сделана запись регистрации № 50-50-07/2010-118, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АБ 654321 от «11» декабря 2010 г., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области».

Каким органом зарегистрировано право собственности можно не указывать, это требование содержится в законодательстве только в отношении ипотеки недвижимости (Второй абзац п. 2 ст. 9, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

продолжение статьи: здесь и здесь